나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61119 [10] 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선감정 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재"부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 현칭"품에안은오피스텔" 제2층 제201호 외 34개호로서, 본 건물은 총 1개동, 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선"온천장역"이 소재하는바, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 제2층 제201호 외 34개호로서, (사용승인일: 2019.08.08.) 외벽 : 드라이비트마감 및 고벽돌, 미장스톤 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감(추정). 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~13,15~20): 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔으로 이용중임. 기호(21~36): 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접하며, 기계식 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

현칭 '품에안은'
업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용중으로 보고됨.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경61119 (10)

소재지: 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 4층402호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 85,000,000원

토지면적: 6.25㎡ (약 1.89평)

토지지분: 6.254729199372057㎡ (약 1.89평)

건물면적: 17.61㎡ (약 5.33평)

건물지분: 17.61㎡ (약 5.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOOO

건축물 사용승인일: 2019년 8월 8일

1.2. 입지조건

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 "부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 부산도시철도 1호선 "온천장역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 부산대학교, 부산외국어대학교 등이 있어 학생 유동인구가 있을 수 있습니다.

건축물대장상 주용도는 업무시설이며, 현재는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

인접 도로상태는 남동측 약 6미터, 북동측 약 4미터 도로에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

등기부등본 요약에 따르면, 본건의 말소기준권리는 2019년 8월 21일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권액 2,376,000,000원)입니다.

본 경매는 채권자 구덕의 신청에 의한 임의경매로, 2024타경61119 사건입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

총 채권액은 2,376,000,000원으로, 감정가 대비 매우 높은 금액입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김도협

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 11월 8일

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 없으며, 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본건이 소재한 부산광역시 금정구 부곡동 일대는 주거, 상업, 업무 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

오피스텔 및 다세대주택 등 주거 시설과 더불어 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

인근에 온천장이 위치하여 유동인구 흡수 가능성이 있습니다.

다만, 최근 오피스텔 시장의 침체 및 과잉 공급 가능성을 시사하는 분석도 존재합니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 10층 건물로, 2019년에 사용 승인되었습니다.

본건은 해당 건물의 4층 402호로, 전용면적 17.61㎡(약 5.33평)으로 소형 오피스텔에 해당합니다.

내부에는 위생설비, 급배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차타워설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 환경은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이하며, 교통 환경도 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 근저당권 채권 총액이 23.76억원으로 매우 높아, 경매 진행 시 채무 불이행의 심각성을 시사합니다.

* 용도 불일치 가능성: 건축물대장상 주 용도는 업무시설이나, 주거용으로 이용 중인 것으로 파악되어 향후 전입신고 등 주거용으로 인한 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 공동담보 및 중복사건: 해당 물건이 공동담보 또는 중복 사건으로 진행될 경우, 경매 절차나 배당에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 오피스텔 시장 상황: 최근 오피스텔 시장의 침체 및 공급 과잉 우려가 있습니다.

* 주차 시설: 기계식 주차시설이 설치되어 있으나, 이용 편의성 및 유지보수에 대한 고려가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산광역시 금정구 부곡동에 위치한 소형 오피스텔로, 2019년에 신축되어 비교적 최신 건물에 해당합니다. 입지적으로 온천장역과 가까워 교통이 편리하고, 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 다만, 근저당권 등 채권 총액이 매우 높고, 주거용으로 이용 중인 업무시설이라는 점에서 향후 법적, 실무적 검토가 필요합니다. 현재 시세 파악을 통한 보수적인 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 비교적 신축에 해당합니다.

* 역세권 입지: 온천장역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 소형 평형: 17.61㎡(약 5.33평)의 소형 평형으로, 1인 가구 등 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 검색 결과, 부산 금정구 부곡동 지역의 유사 오피스텔 실거래가 정보가 구체적으로 확인되지 않아, 현재 시세 기준의 정확한 분석은 어렵습니다.

다만, 유사 지역의 오피스텔 매매가 시세 정보 검색 결과, 소형 오피스텔의 경우 1억원 내외 또는 그 이하의 거래 사례들이 존재할 수 있으나, 본건의 정확한 시세 파악을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 인근 부동산 중개업소 확인이 필수적입니다.

감정가는 85,000,000원이며, 낙찰 후 명도, 수리비, 취득세 등 부대비용을 고려하고, 시장 상황과 유사 물건의 시세를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적으로 접근하여 감정가의 70~80% 수준인 59,500,000원 ~ 68,000,000원 사이를 고려하되, 실제 현장 조사와 최신 시세 정보를 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.