나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61119 [12] 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선감정 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재"부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 현칭"품에안은오피스텔" 제2층 제201호 외 34개호로서, 본 건물은 총 1개동, 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선"온천장역"이 소재하는바, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 제2층 제201호 외 34개호로서, (사용승인일: 2019.08.08.) 외벽 : 드라이비트마감 및 고벽돌, 미장스톤 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감(추정). 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~13,15~20): 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔으로 이용중임. 기호(21~36): 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접하며, 기계식 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

현칭 '품에안은'
업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용중으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경61119 (12)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 4층404호

건물명칭: 품에안은 오피스텔

용도: 오피스텔 (업무시설 또는 주거용 오피스텔 이용 보고됨)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 정보

총 층수: 10층 건물 중 4층 404호

건물면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

토지면적: 10.62㎡ (약 3.21평)

토지 지분: 10.616346153846155㎡

건축구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2019년 08월 08일

감정가: 144,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 "부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다.

건물은 총 1개동으로 업무시설(오피스텔) 20개호와 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있습니다.

주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주위 환경 및 제반 입지 조건은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재합니다.

또한, 부산도시철도 1호선 "온천장역"이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

제반 교통 상황은 양호한 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 물건은 준주거지역에 속해 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하) 등의 도시계획 및 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

감정평가서상 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 강소미

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 10월 14일

확정일자: 2019년 09월 27일

배당신고일자: 2024년 09월 11일

대항력: 없음

비고: 현재 임차인 강소미 씨는 대항력이 없으므로, 보증금 100,000,000원에 대해 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 주거지역과 상업지역이 혼합된 지역에 위치하고 있습니다.

인근에 다수의 근린생활시설, 시장, 병원, 은행 등이 소재하여 상업 활동이 활발한 지역으로 보입니다.

상세한 상권 분석을 위해서는 현장 방문 및 주변 상가 임대 현황 조사가 필요합니다.

4.2. 임대/매매 시세

본 물건과 유사한 면적 및 조건의 오피스텔 매매 시세는 현재 시점(2026년 7월 27일 기준)으로 부산 금정구 부곡동 일대에서 약 1억 4천만 원에서 1억 6천만 원 사이로 추정됩니다.

이는 공급량, 개별 오피스텔의 상태, 층수, 향 등에 따라 달라질 수 있습니다.

정확한 시세 파악을 위해서는 최근 거래 사례 및 유사 물건의 실거래가를 추가적으로 조사해야 합니다. (Google 검색 필요)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 자체 내에 주차타워 설비가 되어 있으며, 엘리베이터 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

주변에 시장, 마트, 편의점 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교통시설

부산도시철도 1호선 온천장역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

5.3. 교육시설

인근에 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 소재하여 교육 환경 또한 양호한 편입니다. (정확한 학군 정보는 별도 확인 필요)

5.4. 혐오시설

주변에 혐오시설이 보고된 바는 없으나, 정확한 정보는 지도 검색 및 현장 답사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본 건은 중복사건으로 진행되고 있습니다. 이는 경매 절차에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 법률 전문가와 상담하여 정확한 내용을 확인해야 합니다.

6.2. 임차인 관련

현 임차인 강소미 씨는 대항력이 없으나, 임차인 현황에 대한 추가적인 조사와 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

현재 임대관계가 미상으로 보고된 부분이 있어, 추후 임대차 관계 발생 시 변동 가능성이 있습니다.

6.3. 기타 리스크

건물이 준공된 지 얼마 되지 않았으나(2019년), 오피스텔의 경우 공실 발생 가능성 및 관리비 연체 등의 리스크를 고려해야 합니다.

이용 상태가 업무시설 또는 주거용으로 사용되고 있는 점을 감안할 때, 용도 변경에 따른 이슈나 민원 발생 가능성도 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 도시철도 1호선 온천장역 역세권에 위치하며, 비교적 신축 건물(2019년 준공)이라는 장점을 가지고 있습니다.

교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 주변 환경 또한 양호합니다.

다만, 중복사건 진행, 임차인 현황 및 임대관계 미상 등의 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다.

적극적인 권리 분석과 시세 조사를 통해 리스크를 관리한다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 온천장역 역세권 입지로 뛰어난 교통 편의성

* 2019년 준공된 비교적 신축 건물로 상태 양호 예상

* 주변 상권 발달로 인한 높은 생활 편의성

* 토지/건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이

* 인수되는 권리가 없어 명확한 권리관계

9. 예상 입찰가

감정가는 144,000,000원입니다.

본 물건은 인수되는 보증금이 없어 낙찰자가 부담해야 할 추가적인 금전적 부담은 없습니다.

최근 오피스텔 시세 및 유사 물건 낙찰가율 등을 고려했을 때, 보수적으로 감정가의 85~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 122,400,000원에서 129,600,000원 범위 내외로 산정해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 반드시 본인이 직접 충분한 시세 조사와 현장 분석을 거쳐 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.