나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61119 [15] 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선감정 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재"부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 현칭"품에안은오피스텔" 제2층 제201호 외 34개호로서, 본 건물은 총 1개동, 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선"온천장역"이 소재하는바, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 제2층 제201호 외 34개호로서, (사용승인일: 2019.08.08.) 외벽 : 드라이비트마감 및 고벽돌, 미장스톤 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감(추정). 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~13,15~20): 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔으로 이용중임. 기호(21~36): 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접하며, 기계식 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

현칭 '품에안은'
업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용중으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경61119 (15)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구덕

1.2. 소재지 및 건물 상세

소재지: 부산광역시 금정구 부곡동 393-8, 5층 503호

신 주소지: 부산광역시 금정구 동현로16번길 88 (부곡동)

건물명: 품에안은 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물

사용승인일: 2019년 8월 8일

건물 구성: 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대

1.3. 면적 (토지/건물)

토지면적: 6.25㎡ (약 1.9평)

토지지분: 6.254729199372057㎡ (약 1.9평)

건물면적: 17.61㎡ (약 5.3평)

건물지분: 17.61㎡ (약 5.3평)

1.4. 감정가 및 매각 구분

감정가: 85,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 부산광역시 금정구 부곡동에 위치하며, "부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 소재합니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한 부산도시철도 1호선 "온천장역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

철근콘크리트 구조의 10층 건물 내 제5층 제503호입니다. 외벽은 드라이비트 및 고벽돌, 미장스톤 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일 마감(추정), 창호는 샷시창 구조입니다. 본 호실은 업무시설(오피스텔)로 이용 중이거나 주거용 오피스텔로 이용 중으로 보고되고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 준주거지역에 해당하며, 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하) 등의 도시계획사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존 등기일: 2019년 8월 21일 (주식회사지민개발)

근저당권 설정일: 2019년 8월 21일 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2,376,000,000원) - 말소기준권리

소유권이전 등기일: 2020년 3월 17일 (주식회사제이비개발)

주택임차권 설정일: 2024년 4월 8일 (김석영, 10,000,000원) - 전입 2023-03-20, 확정 2024-01-25

임의경매 개시 결정일: 2024년 8월 20일 (구덕)

3.2. 임차인 분석

임차인: 김석영

보증금: 10,000,000원

차임: 429,000원

전입일자: 2023년 3월 20일

확정일자: 2024년 1월 25일

배당신고일자: 2024년 4월 8일

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액(10,000,000원)이 인수되지 않는 것으로 파악됩니다.

3.3. 말소기준 권리 및 소멸 대상

말소기준권리: 2019년 8월 21일 설정된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권(김석영) 및 임의경매 개시 결정 등기 등이 말소됩니다.

3.4. 인수되는 권리 (없음)

현재 제시된 권리 분석 결과, 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 부담(유치권, 지상권 등)은 없는 것으로 판단됩니다. (단, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 부분에 별도 명시가 없어 확인 필요)

3.5. 특이사항 (중복사건, 공동담보)

본 건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 관련 채권 및 권리 관계가 복잡할 수 있으므로 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 금정구 부곡동 일대는 온천장역을 중심으로 상업시설이 발달해 있습니다. 오피스텔, 다세대주택, 시장, 각종 근린생활시설 등이 밀집해 있어 주민들의 생활 편의를 지원합니다.

4.2. 배후수요 및 상권 특성

온천장역 역세권이라는 장점을 바탕으로 풍부한 유동인구 및 배후수요를 확보하고 있습니다. 이는 소형 오피스텔로서 임대 수요 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 재래시장, 마트, 행정복지센터 등 다양한 편의시설이 자리하고 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 교육 및 기타 시설

주변에 초등학교, 중학교, 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 부산도시철도 1호선 온천장역이 인근에 있어 시내 접근성이 우수합니다. 윤산 등 자연환경 또한 가까이에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공동담보 관련

중복사건 및 공동담보 물건의 경우, 채권 관계가 복잡하여 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 신중한 접근이 요구됩니다.

6.2. 건물 및 호실 상태

2019년에 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 해당하나, 현재 주거용으로 이용 중인 오피스텔의 경우 내부 상태 및 유지보수 필요 여부를 현장 확인을 통해 점검해야 합니다.

6.3. 주변 환경 (혐오시설 포함)

현재까지 조사된 정보로는 인근에 혐오시설이 있다는 내용은 확인되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 소형 평형 투자 매력

17. 61㎡ (약 5.3평)의 소형 면적으로, 1인 가구 또는 소형 투자 목적에 적합합니다. 소액으로 투자가 가능하다는 장점이 있습니다.

7.2. 역세권 접근성

부산도시철도 1호선 온천장역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 이는 임대 수요 확보에 유리한 요소입니다.

8. 종합 의견

8.1. 물건 개요 및 핵심 장단점

본 건은 부산광역시 금정구 부곡동에 위치한 '품에안은 오피스텔' 5층 503호로, 소형 면적의 업무시설(오피스텔)입니다. 온천장역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점은 주의가 필요합니다. 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

8.2. 투자 가능성 평가

소형 평형, 역세권 입지, 비교적 신축이라는 점을 고려할 때, 1인 가구 임대 수요를 바탕으로 한 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 중복사건 및 공동담보와 관련된 복잡성을 충분히 검토하고, 현장 조사를 통해 물건 상태를 파악하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가 산정

9.1. 현 시세 분석

주변 오피스텔 매매 사례를 종합적으로 고려했을 때, 본 건과 유사한 면적(약 5~6평)의 오피스텔은 1억원 초반에서 중반대에 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 특히 온천장역 인근 '온천장역삼정그린코아더시티'의 경우, 21A 타입(약 6.3평)이 1억 1천만원 내외의 실거래가를 보입니다. '품에안은 오피스텔'의 경우, 2019년 준공으로 비교적 신축이며, 감정가가 8,500만원으로 현재 시세 대비 낮은 편입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정 근거

* 감정가: 85,000,000원

* 주변 유사 면적 오피스텔 실거래가: 약 1억 1천만원 ~ 1억 5천만원

* 임차인 보증금 인수분: 0원

* 건물 연식: 2019년 (5년차)

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

9.3. 예상 입찰가

주변 시세와 감정가, 그리고 인수되는 권리가 없는 점을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가(8,500만원) 대비 상승할 가능성이 높습니다. 현재 시세 기준으로 볼 때, 1억 1천만원 ~ 1억 3천만원 범위 내에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다. 다만, 중복사건 및 공동담보와 관련된 추가 리스크 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.