나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61119 [4] 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선감정 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재"부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 현칭"품에안은오피스텔" 제2층 제201호 외 34개호로서, 본 건물은 총 1개동, 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선"온천장역"이 소재하는바, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 제2층 제201호 외 34개호로서, (사용승인일: 2019.08.08.) 외벽 : 드라이비트마감 및 고벽돌, 미장스톤 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감(추정). 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~13,15~20): 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔으로 이용중임. 기호(21~36): 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접하며, 기계식 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

현칭 '품에안은'
업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용중으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경61119 (4)

소재지: 부산광역시 금정구 부곡동 393-8, 2층 204호 (현칭 '품에안은 오피스텔')

용도: 오피스텔

감정가: 142,000,000원

토지 면적: 10.62㎡ (약 3.21평) / 토지 지분: 10.616346153846155㎡ (약 3.21평)

건물 면적: 29.89㎡ (약 9.04평) / 건물 지분: 29.89㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 구OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보 물건. 현재 업무시설 또는 주거용 오피스텔로 이용 중으로 파악됨.

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경:

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 '부곡4동 행정복지센터' 북서측 인근에 위치합니다. 총 1개동으로 업무시설(오피스텔) 20호실과 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성된 '품에안은오피스텔' 내 제2층 제204호입니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주거 및 상업 환경이 형성되어 있어 입지 조건은 보통으로 평가됩니다.

교통 상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 부산도시철도 1호선 '온천장역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호합니다.

인접 도로 상태:

건물 남동측으로 노폭 약 6미터, 북동측으로 노폭 약 4미터의 도로와 접하고 있으며, 기계식 주차 시설이 설치되어 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

준주거지역에 해당하며, 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소 기준 권리: 2019년 8월 21일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

권리 분석 결과:

말소 기준 권리보다 늦은 시점에 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소유권 보존 (갑1, 2019-08-21): 소멸

* 근저당권 (을1, 2019-08-21): 말소기준권리, 소멸

* 주택임차권 (을2, 2024-02-05): 말소 (전입 2019-12-09, 확정 2019-11-11, 배당신고 2024-02-05, 대항력 없음)

* 소유권 이전 (갑2, 2020-03-17): 소멸

* 임의경매 (갑3, 2024-08-20): 소멸

* 압류 (갑4, 2026-04-03): 소멸

임차인 현황:

* 황 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원. 2019년 12월 9일 전입, 2019년 11월 11일 확정, 2024년 2월 5일 배당신고. 대항력 없음. 보증금 인수 없음.

인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 보증금은 배당을 통해 모두 변제될 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

등기부 채권 총액: 2,476,000,000원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 금정구 부곡동 일대는 주거 시설과 근린생활시설이 밀집된 지역입니다. '품에안은오피스텔'은 온천장역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다. 주변에 아파트 단지, 상가, 시장 등이 있어 기본적인 유동인구 및 배후수요를 확보하고 있으며, 이는 오피스텔의 임대 수요에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 해당 건물은 오피스텔과 다세대주택이 함께 있어 복합적인 상권 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

교통: 부산도시철도 1호선 온천장역 도보 이용 가능, 다수 노선 버스 운행. 차량 접근성 양호.

편의시설: 주변에 부곡4동 행정복지센터, 다수의 상가, 소규모 시장 등이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

주거 환경: 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

건축 정보:

* 건물 구조: 철근콘크리트 슬래브지붕 10층 건물

* 사용승인일: 2019년 8월 8일 (비교적 신축 건물)

* 용도: 업무시설(오피스텔), 공동주택(다세대주택) 혼합

* 내외부 마감: 외벽 드라이비트, 고벽돌, 미장스톤 마감. 내벽 벽지 및 타일 마감(추정). 창호 샷시.

* 설비: 위생, 급배수, 화재탐지, 소화전, 승강기, 도시가스 개별난방, 주차타워 설비 완비.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보: 본건은 중복사건으로, 유사한 권리 관계의 다른 물건이 경매로 나올 수 있습니다. 공동담보 물건이므로, 다른 담보물의 진행 상황에 따라 본건의 낙찰 및 명도에 영향을 줄 수 있습니다.

주거용 오피스텔 이용: 건축물 용도는 업무시설이나, 실제 주거용으로 이용되는 점은 향후 양도세 등 세금 문제나 주택 관련 규제 적용 시 검토가 필요할 수 있습니다.

미상 임대차 관계: 임차인 현황 상 인수할 보증금은 없으나, 명도 과정에서의 협의 필요성은 존재합니다.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건 '품에안은오피스텔'은 부산 금정구 부곡동 온천장역 인근에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 오피스텔입니다. 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변 상권 및 주거 환경이 잘 갖추어져 있어 임대 수요 확보에 유리한 조건입니다. 권리 관계상 인수할 부담은 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 진행에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 특수성을 고려한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 부산도시철도 1호선 온천장역 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

신축 건물: 2019년 준공된 건물로 시설 노후화가 적어 임대 경쟁력이 높습니다.

안정적인 배후 수요: 주변 아파트 단지 및 근린생활시설로 둘러싸여 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

권리상 안전: 말소기준권리보다 늦은 권리는 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없습니다.

토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 건물 사용 및 관리에 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 142,000,000원

시세 분석:

본건과 유사한 부산 금정구 부곡동 지역의 오피스텔 매물들을 조사한 결과, 전용면적 약 25~30㎡ 기준으로 130,000,000원에서 150,000,000원 사이의 시세를 형성하고 있습니다. 본건의 감정가는 이러한 시세 범위 내에 있으며, 신축 연식 및 역세권 입지를 고려할 때 감정가 수준에서 경매가 진행될 가능성이 있습니다.

예상 입찰가:

인수 보증금이 없고, 권리상 안전한 점을 고려하여, 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 권장합니다.

입찰 희망가는 135,000,000원 ~ 145,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

본 건은 총 채권액이 매우 높아 유찰 가능성도 배제할 수 없으나, 낙찰을 위해서는 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.