나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61119 [2] 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선감정 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재"부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 현칭"품에안은오피스텔" 제2층 제201호 외 34개호로서, 본 건물은 총 1개동, 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선"온천장역"이 소재하는바, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 제2층 제201호 외 34개호로서, (사용승인일: 2019.08.08.) 외벽 : 드라이비트마감 및 고벽돌, 미장스톤 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감(추정). 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~13,15~20): 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔으로 이용중임. 기호(21~36): 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접하며, 기계식 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

현칭 '품에안은'
업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용중으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경61119 (2)

* 소재지: 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 2층202호

* 건물명: 품에안은 오피스텔 (현칭)

* 용도: 오피스텔 (업무시설 또는 주거용 오피스텔로 이용 중 보고됨)

* 감정가: 83,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구덕

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 6.25㎡ (약 1.89평)

* 토지지분: 6.254729199372057㎡ (약 1.89평)

* 건물면적: 17.61㎡ (약 5.33평)

* 건물지분: 17.61㎡ (약 5.33평)

* 집합건물 건축물대장상 정보:

* 대지 면적: 289.6㎡ (약 87.61평)

* 건축 면적: 171.51㎡ (약 51.88평)

* 총 연면적: 1193.87㎡ (약 361.16평)

* 건폐율: 59.22%

* 용적률: 399.1%

* 지상 층수: 10개 층

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

* 구조: 철근콘크리트 슬래브지붕 10층 건물 내 제2층 제202호.

* 사용승인일: 2019년 08월 08일.

* 외벽: 드라이비트 마감 및 고벽돌, 미장스톤 붙임 마감.

* 내벽: 벽지 및 타일 붙임 마감 (추정).

* 창호: 샷시 창 구조.

* 이용 상태: 업무시설(오피스텔) 또는 주거용 오피스텔로 이용 중으로 보고됨.

1.4. 특이사항

* 중복사건, 공동담보 물건.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 "부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다.

* 건물은 총 1개동으로, 업무시설(오피스텔) 20호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있습니다.

* 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설이 형성되어 있으며, 주위 환경 및 제반 입지 조건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 있으며, 부산도시철도 1호선 "온천장역"이 소재하여 제반 교통 사정은 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1 (근저당권, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 2019.08.21. 접수)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사지민개발 (2019.08.21. 접수)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2019.08.21. 접수, 금2,376,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전: 주식회사제이비개발 (2020.03.17. 접수)

* 주택임차권: 이근철 (2024.07.01. 접수, 금20,000,000원) - 말소 예정

* 임의경매: 구덕 (2024.08.20. 접수, 2,062,308,389원) - 말소 예정

3.3. 총 채권액

* 등기부채권 총액: 2,396,000,000원 (제공된 정보 기준)

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권은 개요상 없음)

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 이 (이근철)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2023년 04월 17일

* 확정일자: 2023년 04월 17일

* 배당신고일자: 2024년 07월 01일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 전입일자(2023.04.17.)가 말소기준권리(2019.08.21.)보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

* 본 물건이 소재한 지역은 아파트, 오피스텔, 다세대주택이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 인근에 시장과 각종 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

* 부산도시철도 1호선 온천장역이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

* 주변에 "부곡4동 행정복지센터"가 있어 행정 서비스 이용이 용이합니다.

* 주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설이나 민원 유발 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 1호선 온천장역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

* 편의시설: 인근 시장 및 근린생활시설 이용이 용이합니다.

* 의료/교육: 주변에 병원, 학교 등 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. (구체적인 정보는 추가 확인 필요)

* 편의시설: 건물 내 승강기, 주차타워 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 2019년 준공으로 비교적 신축 건물이지만, 장기적인 건물 유지 및 관리 상태에 대한 면밀한 점검이 필요합니다.

* 오피스텔의 경우, 공실 발생 가능성 및 임대 시세 변동 위험을 고려해야 합니다.

* 법원 문건 및 현장 조사 시, 임대차 관계 등 추가적인 변동 사항이 발생할 수 있으므로 지속적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 부산 금정구 부곡동 온천장역 인근에 위치한 신축급 오피스텔로, 역세권 프리미엄과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조로 2019년에 사용승인되어 비교적 관리가 잘 되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 임차인 및 채권이 존재하여, 낙찰자가 인수할 부담은 없는 명확한 물건입니다.

* 다만, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점은 경매 진행 시 유의해야 할 부분입니다.

* 현재 주거용 또는 업무용으로 활용 가능한 오피스텔로, 소액 투자 또는 실거주 목적 모두 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산도시철도 1호선 온천장역 초역세권으로 교통 편리성 극대화.

* 준신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 새 건물로 관리 상태 양호 기대.

* 명확한 권리관계: 인수되는 권리 없어 안전한 입찰 가능.

* 편리한 생활 환경: 인근 시장, 근린시설, 행정복지센터 등으로 생활 만족도 높음.

* 소액 투자 가능성: 감정가 대비 면적이 작아 비교적 적은 금액으로 투자를 시도해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 현재 시세 분석을 위한 직접적인 오피스텔 매매/임대 정보가 제공되지 않았으므로, 감정가(83,000,000원)를 기준으로 보수적인 접근을 제안합니다.

* 이 물건의 면적(약 5.33평)과 위치, 건물 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 85% ~ 95% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 70,550,000원 ~ 78,850,000원 사이에서 결정될 가능성이 있습니다.

* 실제 입찰가는 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 개인의 투자 목표 등에 따라 달라질 수 있으므로, 충분한 사전 조사를 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.