나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61119 [3] 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선감정 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재"부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 현칭"품에안은오피스텔" 제2층 제201호 외 34개호로서, 본 건물은 총 1개동, 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선"온천장역"이 소재하는바, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 제2층 제201호 외 34개호로서, (사용승인일: 2019.08.08.) 외벽 : 드라이비트마감 및 고벽돌, 미장스톤 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감(추정). 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~13,15~20): 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔으로 이용중임. 기호(21~36): 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접하며, 기계식 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

현칭 '품에안은'
업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용중으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경61119 (3)

* 소재지: 부산광역시 금정구 부곡동 393-8, 2층 203호

* 건물 명칭: 품에안은 오피스텔

* 용도: 업무시설(오피스텔) 또는 주거용 오피스텔

1.2. 물건 현황

* 토지 면적: 6.25㎡ (약 1.89평)

* 토지 지분: 6.254729199372057㎡ (약 1.89평)

* 건물 면적: 17.61㎡ (약 5.33평)

* 건물 지분: 17.61㎡ (약 5.33평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 감정가: 83,000,000원

1.3. 건물 상세 정보

* 구조: 철근콘크리트 슬래브지붕 10층 건물 내 2층 203호

* 사용승인일: 2019년 8월 8일

* 전유 면적: 17.61㎡ (약 5.33평)

* 건축물대장상 정보:

* 총 연면적: 1193.87㎡ (약 361.18평)

* 대지 면적: 289.6㎡ (약 87.61평)

* 건축 면적: 171.51㎡ (약 51.88평)

* 주차: 기계식 주차 시설 (기계식 주차 대수: 16대 + 외부 2대)

1.4. 경매 정보

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 구OOOOOOOO

* 특이사항: 중복 사건, 공동 담보

2. 입지조건

* 위치: 부산광역시 금정구 부곡동 소재 "부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치.

* 주변 환경: 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의성이 양호함. 주위 환경 및 제반 입지 조건은 보통 수준임.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장과 부산도시철도 1호선 "온천장역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통 사정은 양호함.

* 도로: 본건 건물 남동측으로 노폭 약 6미터, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함.

* 토지 이용 계획: 준주거지역, 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하).

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 8월 21일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1, 채권액 2,376,000,000원)

* 소멸되는 권리:

* 을1: 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사)

* 을2: 주택임차권 (오지연, 보증금 20,000,000원, 2024년 8월 16일 접수, 말소)

* 갑3: 임의경매개시결정 (채권자 구덕, 2024년 8월 20일 접수, 말소)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 별도 개요는 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2024년 8월 7일

* 확정일자: 2024년 8월 8일

* 배당신고일자: 2024년 8월 16일

* 대항력: 없음 (임차권이 말소기준권리보다 늦게 등기되었고, 대항력 있는 임차인으로 볼 수 없음.)

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 시장 및 다양한 근린생활시설이 인접하여 기본적인 상업 활동이 용이함.

* 교통 접근성: 온천장역(지하철 1호선) 인근으로 유동인구 및 상업 활동 잠재력이 있다고 판단됨.

* 건물 구성: 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택)이 혼재된 건물로, 다양한 수요층이 존재할 수 있음.

* 주변 개발 현황: (외부 정보 검색 필요) - 주변 지역의 재개발 또는 신축 사업 등의 개발 호재 유무 확인이 필요함.

5. 생활정보

* 편의시설: 부곡4동 행정복지센터, 시장, 각종 소매점 및 식당 등 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 우수함.

* 교통: 부산 지하철 1호선 온천장역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 좋음.

* 의료/교육: (외부 정보 검색 필요) - 인근 병원, 학교 등 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건 및 공동 담보: 경매 절차의 복잡성이 예상되며, 추가적인 법적 분쟁 또는 이해관계 조율이 필요할 수 있음.

* 건물 상태 및 유지보수: 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 장기적인 관점에서 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성 있음.

* 주차 문제: 기계식 주차 시설은 일반식 주차 대비 이용에 불편함이 따를 수 있으며, 차량 종류에 따라 입출고에 제약이 있을 수 있음.

* 토지 이용 제한: 준주거지역, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역 등 토지 이용에 일부 제한이 존재함.

* 혐오시설 유무: (외부 정보 검색 필요) - 주변에 혐오시설(예: 고압선, 폐기물 처리 시설 등)이 있는지 여부를 반드시 확인해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 금정구 부곡동에 위치한 오피스텔 경매 물건입니다. 지하철 1호선 온천장역 역세권에 자리하고 있어 교통이 편리하며, 주변에 시장과 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 늦은 임차권이 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 중복 사건 및 공동 담보로 인한 특이사항은 경매 진행 과정에서 면밀한 확인이 필요합니다.

종합적으로 볼 때, 역세권이라는 입지적 장점과 신축 건물이라는 점은 긍정적이나, 경매 절차의 특수성과 함께 주변 시세 및 추가적인 물건 조사를 통해 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 온천장역 도보 이용 가능 거리에 있어 임대 수요 확보에 유리함.

* 신축 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 최신식 시설을 갖추고 있어 공실 위험이 낮을 것으로 예상됨.

* 소형 면적: 17.61㎡(약 5.33평)의 전용면적으로 초기 투자 부담이 상대적으로 적음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 정보에 대한 추가적인 시세 조사 및 분석이 필수적입니다.

* 최근 주변 오피스텔 실거래가 및 현재 매물 시세

* 유사 면적 및 조건의 오피스텔 임대 시세 및 예상 임대 수익률

* 건물 상태, 관리비, 주차 요금 등 제반 비용 고려

* 경매 물건의 특수성(중복 사건, 공동 담보 등)으로 인한 추가 비용 또는 위험 요소 분석

현재 제공된 정보만으로는 객관적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 제공된 감정가(83,000,000원)를 기준으로, 주변 시세 및 시장 상황을 면밀히 분석하여 낙찰 가능성, 투자 수익률 등을 고려한 전략적인 입찰가 결정이 필요합니다. 일반적으로 감정가의 80%~120% 범위 내에서 시세 조사를 기반으로 입찰가를 산정하게 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.