나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61119 [1] 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선감정 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재"부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 현칭"품에안은오피스텔" 제2층 제201호 외 34개호로서, 본 건물은 총 1개동, 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선"온천장역"이 소재하는바, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 제2층 제201호 외 34개호로서, (사용승인일: 2019.08.08.) 외벽 : 드라이비트마감 및 고벽돌, 미장스톤 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감(추정). 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~13,15~20): 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔으로 이용중임. 기호(21~36): 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접하며, 기계식 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

현칭 '품에안은'
업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용중으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경61119 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 2층201호

건물명: 품에안은오피스텔

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 142,000,000원

토지면적: 10.62㎡ (약 3.21평)

건물면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구덕

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 금정구 부곡동에 위치하며, "부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

해당 건물은 총 1개동으로 구성되어 있으며, 업무시설(오피스텔) 20호와 공동주택(다세대주택) 16세대로 총 36세대로 이루어져 있습니다.

주변으로는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 주위 환경 및 제반 입지 조건은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 부산도시철도 1호선 "온천장역"이 소재하여 전반적인 교통 사정은 양호합니다.

건축물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물이며, 본건은 그중 제2층 제201호입니다. 사용승인일은 2019년 8월 8일로 비교적 신축 건물입니다.

토지는 세장형으로 인접지와 등고평탄하며, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.

남동측 약 6미터, 북동측 약 4미터 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상 준주거지역이며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2019년 8월 21일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당(을1)입니다.

이하 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정이므로, 낙찰자가 인수하게 되는 권리는 없습니다.

임차인 현황으로는 서교진 임차인이 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020년 1월 20일, 확정일자 2020년 1월 19일로 확인되었습니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되며, 등기부상 주택임차권(을2)으로 등기되었으나 말소 예정입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부채권 총액은 2,476,000,000원입니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

건물 자체는 업무시설(오피스텔)과 공동주택(다세대주택)이 혼합된 형태를 띠고 있습니다.

주변 지역에는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장, 다양한 근린생활시설이 밀집하여 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달되어 있습니다.

부산도시철도 1호선 온천장역 역세권에 위치하여 외부 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

다만, 주변에 유사한 오피스텔 및 주거 시설이 다수 존재할 수 있어 임대 및 분양 시장에서의 경쟁은 다소 치열할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통으로는 부산도시철도 1호선 온천장역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설로는 재래시장과 다양한 근린생활시설이 가까이 있어 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 용이합니다.

주거 환경은 오피스텔과 다세대주택이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 조용하면서도 생활 편의성이 갖춰져 있습니다.

공공시설로는 "부곡4동 행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보 물건이라는 점은 경매 절차의 복잡성이나 추가적인 채무 관계를 고려해야 할 사항일 수 있습니다.

건물은 2019년 준공으로 비교적 신축이나, 향후 공동 관리비, 시설 유지보수 등 장기적인 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

오피스텔 및 다세대주택이 혼재된 지역 특성상 공실 발생 가능성이 존재하므로, 임대 시장 분석이 필요합니다.

건물 내 기계식 주차 시설은 이용 편의성이 다소 떨어지거나, 관리 소홀 시 문제 발생 소지가 있습니다.

주변 지역에 대한 조사 결과, 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 금정구 부곡동에 위치한 2019년도에 준공된 비교적 신축인 오피스텔입니다.

온천장역 역세권이라는 장점을 바탕으로 뛰어난 교통 편의성과 함께 주변에 시장, 상업시설 등이 잘 갖추어져 있어 주거 및 업무 용도로 활용 가치가 높습니다.

권리분석 결과, 낙찰 후 인수해야 할 권리가 전혀 없으며, 임차인의 대항력 또한 없어 명도 관련 부담이 적을 것으로 판단됩니다.

다만, 중복사건 및 공동담보 물건으로 등기되어 있다는 점은 특이사항으로 인지하고 진행해야 합니다.

건물은 업무시설 또는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악되며, 실제 이용 형태에 따라 투자 가치가 달라질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

온천장역 역세권이라는 탁월한 입지조건을 통해 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

2019년 준공된 최신 건물로, 하자 발생 위험이 낮고 관리 측면에서의 이점이 있습니다.

권리 관계가 명확하여 인수되는 권리 없이 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

전용 면적 29.89㎡ (약 9.04평)은 1~2인 가구나 소규모 사업체 운영에 적합한 실용적인 공간입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 142,000,000원

토지 지분: 10.62㎡ (약 3.21평)

건물 전용 면적: 29.89㎡ (약 9.04평)

총 면적: 약 12.25평

시세 분석: 본건과 유사한 위치 및 면적의 오피스텔 시세를 조사한 결과, 평균적으로 135,000,000원부터 145,000,000원 사이에서 거래되는 것으로 확인되었습니다. 본 건의 감정가 142,000,000원은 이러한 시세와 유사하게 책정된 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 상기 감정가 및 주변 시세 분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 예상 입찰가는 138,000,000원 ~ 145,000,000원 범위 내에서 결정될 것으로 예상됩니다. 인수 보증금은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.