나이스옥션 법원경매 부산 2024타경61119 [8] 부산광역시 금정구 부곡동 393-8 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선감정 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재"부곡4동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하는 현칭"품에안은오피스텔" 제2층 제201호 외 34개호로서, 본 건물은 총 1개동, 업무시설(오피스텔) 20개호 및 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있으며, 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 각종 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산도시철도 1호선"온천장역"이 소재하는바, 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물내 제2층 제201호 외 34개호로서, (사용승인일: 2019.08.08.) 외벽 : 드라이비트마감 및 고벽돌, 미장스톤 붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감(추정). 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

기호(1~13,15~20): 업무시설(오피스텔)이나, 주거용 오피스텔으로 이용중임. 기호(21~36): 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 화재탐지 및 경보시설, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 및 북동측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접하며, 기계식 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m이하)<건축법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

현칭 '품에안은'
업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용중으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 금정구 부곡동 393-8번지 3층 304호에 소재하는 오피스텔입니다.

사건번호는 부산지방법원 2024타경61119 (8)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물은 철근콘크리트 구조 슬래브지붕 10층 건물 내 제3층 제304호에 해당하며, 사용승인일은 2019년 08월 08일입니다.

토지 면적은 10.62㎡ (약 3.21평)이며, 건물 면적은 29.89㎡ (약 9.04평)입니다.

감정평가액은 144,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 구OOOOOOOO입니다.

중복 사건 및 공동 담보 물건으로, 현칭 '품에안은'으로 불리고 있습니다.

현재 업무시설(오피스텔) 또는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 보고되고 있습니다.

등기부채권 총액은 2,376,000,000원입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 '부곡4동 행정복지센터' 북서측 인근에 위치합니다.

건물은 총 1개동으로, 업무시설(오피스텔) 20호실과 공동주택(다세대주택) 16세대로 구성되어 있습니다.

주변에는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 시장 및 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 주거 및 상업 환경이 양호합니다.

주위 환경 및 제반 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 부산 도시철도 1호선 '온천장역'이 소재하여 교통 여건이 우수합니다.

건물은 남동측 노폭 약 6미터, 북동측 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있으며, 기계식 주차 시설이 마련되어 있습니다.

토지는 세장형이며 인접지와 대체로 등고평탄한 상태로, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2019년 08월 21일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

소유권보존(갑1, 주식회사지민개발, 2019-08-21 접수), 소유권이전(갑2, 주식회사제이비개발, 2020-03-17 접수), 임의경매(갑3, 구덕, 2024-08-20 접수) 등의 권리가 등기되어 있습니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다.

물건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 부산 금정구 부곡동 지역은 주거 밀집 지역으로, 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

'온천장역' 역세권에 위치하며, 인근에 시장과 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변에 아파트 단지, 오피스텔, 다세대 주택 등이 혼재하여 다양한 계층의 거주 수요를 흡수할 수 있는 입지입니다.

'부곡4동 행정복지센터'가 인근에 위치하여 행정 서비스 접근이 용이합니다.

상권의 일반적인 특성은 배후 주거 단지에 기반한 소비 상권 및 업무 시설 종사자들을 대상으로 하는 상권으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 온천장역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 용이합니다.

* 편의시설: 인근 시장, 마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 자리하고 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 주거 환경: 주변이 주거 단지 및 상업 시설로 잘 갖추어져 있어 쾌적하고 편리한 주거 환경을 제공합니다.

* 교육시설: 금정구는 교육열이 높은 지역으로, 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 주차: 기계식 주차 시설이 마련되어 있으나, 이용 대수 및 편의성은 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리 관계: 중복 사건 및 공동 담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변동이 발생할 가능성이 있습니다. 채권 총액이 매우 높다는 점도 유의해야 합니다.

* 이용 현황: 공부상 용도는 업무시설이나, 주거용으로 이용 중인 것으로 보고되어 있어 실제 이용 상태와 공부상 내용 간의 차이가 있을 수 있습니다. 이는 향후 명도 및 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임차인 미확인: 인수 보증금 합계가 0원으로 보고되었으나, 실제 점유자 또는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 협의나 비용이 발생할 수 있습니다.

* 기계식 주차: 기계식 주차 시설은 유지보수 비용이 발생하며, 주차 대수 제한이나 이용의 불편함이 있을 수 있습니다.

* 주변 환경: 대규모 상업 시설 및 주거 밀집 지역의 특성상 생활 소음이나 교통 체증 등이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 금정구 온천장역 인근에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인)의 오피스텔입니다.

뛰어난 교통 접근성과 풍부한 생활 편의 시설을 갖추고 있어 주거 및 임대 목적 모두에 적합한 입지 조건을 지니고 있습니다.

등기부상 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 예상되며, 임차인 인수 부담이 없어 비교적 안전하게 권리를 확보할 수 있습니다.

다만, 채권 총액이 상당하며 중복 사건으로 경매 절차의 복잡성을 염두에 두어야 합니다.

실제 이용 현황과 공부상 내용의 일치 여부, 명확한 점유자 파악 등이 투자의 중요한 고려사항이 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 온천장역 역세권 입지로 인한 높은 임대 수요 기대.

* 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물로 상품성 우수.

* 주거 및 상업 시설 밀집 지역으로 안정적인 가치 상승 잠재력.

* 말소기준권리 이하 권리 소멸로 안전한 권리 인수 가능.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 취득 용이.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 144,000,000원입니다.

현재 부산 금정구 부곡동 지역 유사 면적(약 9~10평) 오피스텔의 시세는 대략 130,000,000원에서 160,000,000원 수준으로 파악됩니다.

임대 수익률은 연 5~7% 수준을 기대할 수 있습니다.

건물 상태, 입지, 경매 물건의 특성 등을 종합적으로 고려할 때, 현 시세와 감정가를 참고하여 입찰가를 산정해야 합니다.

잠재적 리스크 요인(중복사건, 공동담보 등)과 명도 리스크 등을 감안하여, 감정가 대비 85~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 125,000,000원 내외에서 시작하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 경매 당일 참여자들의 경쟁 정도와 물건에 대한 최종 확인 결과에 따라 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.