나이스옥션 법원경매 부산 2024타경67155 [1] 부산광역시 부산진구 개금동 산54-4 5동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이감정 · 평가일 2025.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 "인제대학교 부산백병원" 남동측 인근에 위치하는 고원아파트 단지(7동 325세대) 내 소재하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통환경은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 제5동 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일: 1986-03-05)
- 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 창 호: 새시창 구조입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

경사지대 내 조성된 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내 가로망 및 진입로 정비되어 있으며, 북측으로 공로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 개금동 산54-4번지: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

- 가야동 산64-11번지: 제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

공부와의 차이

공부상 고원아파트는 개금동 산54-4 외 9필지에 소재하는 것으로 되어 있으나, 현황 개금동 산54-4 및 가야동 산64-11에 소재하고 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다.

2) 기 타

(1) 본건은 별도의 대지권 등기가 되어 있지 않은 구분건물이나, 대지권 목적인 토지(개금동 산54-4, 가야동 산64-11)에 대한 공유지분이 등기되어 있는 것을 전제로 일괄하여 평가하였으니 경매 진행 및 응찰 시 유의하시기 바랍니다.

(2) 본건은 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부확인이 불가능하여 관련공부 및 외부관찰, 탐문조사, 인근 유사물건 등을 기초로 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 내부구조 및 이용상황 등에 대해 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 목록 2,3 지분매각.
대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격 포함 됨. 대지권 등기가 되어 있지 않은 구분건물이나 대지권 목적인 토지에 대한 공유지분 등기는 되어 있음.
공부상 개금동 산54-4외 9필지에 소재하는 것으로 되어 있으나, 현황은 개금동 산54-4, 가야동 산64-11에 소재중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산지방법원 2024타경67155 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 부산진구 개금동 산54-4 5동 2층202호 (신주소: 부산광역시 부산진구 엄광로62번길 61 (개금동) 5동 2층202호)

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

76,000,000원

1.5. 면적

토지 전체 면적: 14338.00㎡ (약 4337평)

본건 토지 지분 면적: 43.42㎡ (약 13.13평)

본건 건물 면적: 41.67㎡ (약 12.60평)

전용 면적: 41.67㎡ (약 12.60평)

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

공유물분할을 위한 경매

1.8. 채권자

주OOOOOOOOOO

1.9. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건

사용 승인일: 1986년 03월 05일

총괄표제부 기준:

대지 면적: 3518.87㎡ (약 1064.5평)

연면적: 16698.56㎡ (약 5051.3평)

세대수: 325세대

동수: 9동

표제부 (5동) 기준:

건축 면적: 289.17㎡ (약 87.5평)

연면적: 1445.85㎡ (약 437.4평)

전유부 (5동 202호):

층: 2층

2. 입지조건

2.1. 위치

대상 물건은 부산광역시 부산진구 개금동에 위치한 고원아파트 단지 내에 있으며, "인제대학교 부산백병원"의 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 주변 환경

주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.3. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.4. 도로 상태

단지 내 도로망 및 진입로가 정비되어 있으며, 북측으로 공로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 조건

토지와 건물이 일괄 매각되며, 목록 2, 3의 토지 지분이 매각 대상에 포함됩니다.

3.2. 권리 내역

말소기준권리는 2024년 12월 26일 접수된 주식회사신성파트너스의 강제경매 개시 결정입니다.

이보다 선순위 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 대지권

본건은 별도의 대지권 등기가 되어 있지 않으나, 대지권 목적이 되는 토지(개금동 산54-4, 가야동 산64-11)에 대한 공유지분 등기는 되어 있습니다.

대지권의 유무는 현황으로 알 수 없으며, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 평가되었습니다.

3.4. 공부상 현황과의 차이

공부상 고원아파트는 개금동 산54-4 외 9필지에 소재하는 것으로 되어 있으나, 실제 현황은 개금동 산54-4 및 가야동 산64-11에 소재하고 있습니다.

3.5. 임차인 현황

현재까지 파악된 임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 현재 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

"인제대학교 부산백병원"이 인접해 있어 의료 관련 수요가 높을 것으로 예상됩니다. 또한, 단지 주변으로 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주거 환경

고원아파트는 7동, 총 336세대 규모로 단지가 형성되어 있으며, 본건은 5동에 위치합니다. 인근에 다양한 공동주택 및 단독주택이 분포하여 주거 지역으로서의 특징을 가집니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 의료: 인제대학교 부산백병원 (인접)

* 교통: 시내버스 정류장 (인접)

* 주변 환경: 공동주택, 근린생활시설, 병원 등

5.2. 교육 환경

주변 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어, 통상적으로 초, 중, 고등학교 등 교육 시설이 인근에 위치할 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

대지권 등기가 누락되어 있어 대지권의 정확한 유무 및 가치 산정에 불확실성이 있습니다. 최저매각가격에 대지권 가치가 포함되었으나, 향후 대지권 확보 절차에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 공부상 지번 불일치

실제 토지 소재지가 공부상 명시된 필지와 달라, 토지 경계 및 관리 관련하여 잠재적인 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 내부 확인 불가

현장 조사 당시 폐문 등으로 인해 내부 확인이 불가능하여, 관련 공부 및 외부 관찰, 탐문 조사에 의존하여 평가되었습니다. 실제 내부 상태와 다를 수 있으므로, 응찰 시 내부 구조 및 이용 상황 재확인이 필수적입니다.

6.4. 임대 관계 미상

임차인의 존재 여부, 대항력 유무, 보증금 및 차임 등 상세 정보가 확인되지 않았습니다. 인수 보증금 합계는 0원이지만, 대항력 있는 임차인이 있을 경우 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다.

6.5. 공유물 분할 경매

본 건은 공유물 분할을 위한 경매로, 소유권 관계가 복잡할 수 있습니다. 경매 진행 및 낙찰 후 소유권 취득 과정에서 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

부산광역시 부산진구 개금동에 위치한 고원아파트 경매 물건입니다. "인제대학교 부산백병원" 인근이라는 입지적 장점을 가지나, 대지권 미등기, 공부상 지번 불일치, 내부 확인 불가 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 또한, 공유물 분할 경매로 진행되어 소유권 관계에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다. 임대차 관계 미상으로 인한 명도 부담 가능성 또한 고려해야 합니다. 이러한 제반 사항을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 병원 인근 입지

주요 의료 시설인 인제대학교 부산백병원과 인접하여 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

8.2. 시세 대비 저가 매수 기회

대지권 미등기, 복잡한 권리 관계, 내부 확인 불가 등의 특이사항으로 인해 시장에서 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8.3. 공유물 분할 경매를 통한 소유권 확보

공유물 분할 경매 절차를 통해 소유권을 명확히 확보한 후, 향후 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건 아파트(전용면적 41.67㎡, 약 12.6평)의 주변 시세는 75,000,000원에서 80,000,000원 수준으로 파악됩니다. 감정가 76,000,000원은 이러한 시장가와 유사하거나 약간 높은 수준으로 보입니다.

9.2. 리스크 고려

대지권 미등기, 공부상 지번 불일치, 내부 미확인, 임대 관계 미상 등의 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

9.3. 예상 입찰가

상기 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 감정가 및 시장 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 제안합니다.

본건은 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악되었으므로, 예상 입찰가 산정 시 추가적인 공제 금액은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.