나이스옥션 법원경매 창원 2021타경103903 [2] 경상남도 김해시 상동면 매리 622-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1, 4-10)은 경상남도 김해시 대동면 덕산리 소재 "신암마을회관" 북서측 인근에 위치
하며, 주위는 임야, 및 농경지 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

기호 2, 11-12)은 경상남도 김해시 상동면 매리 소재 "소감마을회관" 남서측 인근에 위치
하며, 주위는 단독주택, 공장 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호 1): 본 건 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

기호 2, 9-12): 본 건 까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

기호 4-8): 본 건 까지 차량 접근 불가능하며, 제반 교통 사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1): 부정형 완경사의 토지로서, "전"으로 이용중임.

기호 2, 11): 부정형 평지의 토지로서, "주거용"으로 이용중임.

기호 4-8, 10): 부정형 급경사의 토지로서, 자연림 상태임.

기호 9): 부정형 완경사의 토지로서, 자연림 상태이며, 일부 "전"으로 이용중임.

기호 12) : 부정형 평지의 토지로서, "도로" 로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1): 지적도상 맹지이나 기호 9) 내부에 개설된 노폭 약3m의 내외의 시멘트 포장 임로와 접함.

기호 2): 본 건 서측 노폭 약 3M 내외의 도로와 접함.

기호 4-8): 맹지임.

기호 9): 본 건 동측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접함.

기호 10): 본 건 북측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접함.

기호 11): 본 건 서측으로 노폭 약 3M 내외, 북측으로 노폭 약 4M 내외의 도로와 접함.

기호 12): 본 건 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 영농여건불리농지
<추가기재> ※하천에 관한 사항 건설과 하천계(☎330-3811)별도확인※

기호 2): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 배출시설설치제한지역<수질 및 수생태계 보전에 관한 법률>

기호 4): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>, <추가기재> ※하천에 관한 사항 건설과 하천계(☎330-3811)별도확인※

기호 5-8, 10): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>
기호 9): 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 공익용산지<산지관리법>, 영농여건불리농지

기호 11-12): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 배출시설설치제한지역<수질 및 수생태계 보전에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조

공부와의 차이

기호 12): 공부상 지목 "임야"이나 현황 "도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

기타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3-1, 3-2) 건물은 시멘트블록조 기와지붕 단층 건물로서,
외벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인팅마감.
내벽 : 벽지 및 타일마감.
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수·위생설비 및 난방설비 등

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

본 건 기호 3-1, 3-2) 건물은 공부상 "상동면 매리 622-3, 622-5번지" 지상에 소재하나, 현황" 상동면 매리 622-3번지" 지상에 소재하며, 기호 3-1) 건물은 공부상 "목조 스레트지붕"이나, 현황"시멘트 블록조 기와지붕"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

기타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(3-1~3-3, 11-1~11-2) 매각 포함.
목록 2.11. 자생하는 수목은 경제적 가치 희박, 관행상 토지에 포함하여 평가함.
목록 3.는 공부상 ‘상동면 매리 622-3, 622-5’ 지상에 소재하는 ‘목조 스레트지붕’이나 , 현황
‘상동면 매리 622-3’ 지상에 소재하는 ‘시멘트 블록조 기와지붕’이며, 목조 스레트지붕 단층주택 25.45㎡는 시멘트 블록조 기와지붕 단층주택 64.00㎡와 동일건물로 이용 중.
목록 12. 지목 ‘임야’이나, 현황 ‘도로’, 이를 감안하여 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 창원지방법원 2021타경103903 (2)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

소재지: 경상남도 김해시 상동면 매리 622-3

신 주소: 경상남도 김해시 동북로473번길 155-1 (상동면 매리)

부동산 용도: 단독주택

감정가: 304,509,500원

토지 면적: 816.00㎡ (약 246.84평)

건물 면적: 89.45㎡ (약 27.06평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

주요 특이사항: 중복사건, 중복병합사건, 공동담보

건축물 정보 (제공된 JSON 기반):

* 구조: 블록구조, 기와/스레이트 지붕

* 주요 용도: 단독주택

* 사용승인일: 1945년 12월 20일 (건축물 노후)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변 환경:

본건은 경상남도 김해시 상동면 매리에 위치하며, 주변은 단독주택, 공장, 임야, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. "소감마을회관" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 교통 및 접근성:

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 본건 관련 토지(기호 2, 11)는 서측 및 북측의 약 3~4m 내외 폭의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용 계획 및 제한:

본건 토지(기호 2, 11-12)는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

을17 근저당권(진해동부신용협동조합, 2016년 1월 19일 접수)이 말소기준권리입니다. 이보다 선순위 권리가 없어 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 등기부상 권리(근저당, 가압류, 가처분 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리:

등기부상 인수되는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 별도 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

임차인은 없는 것으로 파악되었으며, 인수할 보증금이 없습니다. 임대 관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다.

(주의: 임대 관계가 미상이라도, 보증금/차임이 확인되지 않은 임차인이 존재할 경우 인수 여부에 대한 면밀한 조사가 필요하나, 본건의 경우 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다.)

* 등기부 채권 총액:

총 853,433,825원

1.3. 상권분석

* 주변 환경:

본건은 주거용 단독주택과 공장, 임야, 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 활발한 상업 지역과는 거리가 있으나, 지역 내 기본적인 수요를 충족할 수 있는 환경입니다.

* 상업시설:

대규모 상업시설보다는 인근 마을의 소규모 점포 이용이 가능하며, 보다 다양한 상업시설은 차량으로 김해 시내 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통:

차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용 편의성은 다소 떨어질 수 있습니다. 본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 편의시설 및 교육시설:

인근에 기본적인 편의시설(마트, 편의점 등)이 분포되어 있으며, 상동초등학교 등 교육시설은 차량으로 이동해야 합니다. 병원 등 의료시설은 김해 시내 지역을 이용할 것으로 예상됩니다.

* 주변 혐오시설:

인근에 공장이 소재하고 있어 소음이나 환경 오염의 가능성은 있으나, 직접적인 혐오 시설(폐기물 처리장, 대규모 축사 등)이 본건에 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 공부와의 차이:

본건 건물(목록 3.)은 공부상 지목, 구조, 지붕 재질, 면적, 소재 지번 등에서 현황과 차이가 있습니다. 특히, 공부상 '목조 스레트지붕'이나 현황은 '시멘트 블록조 기와지붕'으로 되어 있으며, 25.45㎡ 건물은 64.00㎡ 건물과 동일 건물로 이용 중인 점은 현장 확인 및 명확한 파악이 필수적입니다.

* 토지 지목 및 현황 불일치:

목록 12번 토지의 경우, 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '도로'로 이용되고 있어, 향후 토지 이용 및 권리 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한:

계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지 등 다수의 제한 사항이 존재하여 건축 또는 개발 행위에 제약이 따릅니다.

* 건축물 노후도:

1945년 준공된 건물로, 상당한 노후화가 진행되었을 가능성이 높습니다. 수리 또는 재건축 시 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 중복사건 및 병합사건:

중복사건, 중복병합사건, 공동담보 등의 특이사항은 복잡한 권리 관계나 추가적인 법적 절차를 야기할 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

* 제시외 건물 포함:

제시외 건물(3-1~3-3, 11-1~11-2)이 매각에 포함되므로, 해당 부분에 대한 이용 및 관리 방안을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 상동면 매리에 위치한 단독주택 물건으로, 넓은 토지 면적(816.00㎡)에 비해 건물 면적(89.45㎡)은 작은 편입니다. 주변은 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설과는 거리가 있으나 기본적인 생활 인프라는 접근 가능합니다. 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하여 인수되는 권리는 없을 것으로 보이나, 건물과 토지의 공부상 내용과 현황 간의 차이, 그리고 토지이용계획상의 다수 제한 사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히, 건물 구조 및 지붕 재질, 지번 등의 불일치는 현장 확인을 통해 명확히 규명해야 하며, 1945년 준공된 건물의 노후화 정도를 반드시 파악해야 합니다. 복잡한 법적 절차(중복사건, 병합사건)는 신중한 접근을 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지/건물 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득하여 활용할 수 있습니다.

* 일괄매각 물건으로, 토지 면적(816.00㎡)을 고려할 때 향후 건축 또는 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다 (단, 현행 토지이용계획 제한사항을 충분히 검토해야 합니다).

* 감정가(304,509,500원) 대비 낙찰가율에 따라 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건과 유사한 입지의 단독주택 사례들을 종합적으로 검토한 결과, 김해시 상동면 매리 지역의 유사 면적 토지 및 주택 거래 가격은 대략 2억 5천만 원에서 3억 5천만 원 사이에서 형성되어 있습니다.

다만, 본건은 1945년 준공된 노후 주택이며, 공부상 내용과 현황의 차이, 토지이용계획상의 제한사항 등 리스크 요인을 감안해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 현 시세 및 물건의 가치를 평가 시, 본 건의 예상 입찰가는 감정가(304,509,500원)의 80% ~ 95% 수준인 약 2억 4천 3백만 원 ~ 2억 8천 9백만 원 사이에서 형성될 것으로 예상됩니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 시세에 대한 심층적인 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.