나이스옥션 법원경매 창원 2025타경523 [2] 경상남도 김해시 한림면 신천리 309-8 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.06.18

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상남도 김해시 진영읍 의전리 소재 '의전마을' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 중.소규모 공장 등이 혼재하는 공업지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

위치 및 부근의 상황

본건은 경상남도 김해시 한림면 신천리 소재 '신천일반산업단지' 동측 인근에 위치하며, 부근은 중.소규모 공장 등이 혼재하는 공업지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

토지의 상황

1) 형태 및 이용상황
기호1) 완경사지내 사다리형의 토지로서 '공업용 건부지' 으로 이용중입니다.
기호4)~6) 완경사지내 부정형의 토지로서 '도로' 으로 이용중입니다.

2) 인접도로상태
기호1) 남측 및 서측으로 노폭 약4m 내외의 포장도로와 접합니다.
기호4)~6) 본건이 노폭 약4m 내외의 도로입니다.

3) 토지이용계획관계 및 공법상 제한상태
기호1),4)~6) 도시지역, 일반공업지역(2008-10-30), 기반시설부담구역, 지구단위계획구역(의전지구), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

토지의 상황

1)형태 및 이용상황
기호7) 완경사지내 부정형의 토지로서 '공업용 건부지' 으로 이용중입니다.
기호9)~11) 완경사지내 부정형의 토지로서 현황 '도로' 으로 이용중입니다.

2)인접도로상태
기호7) 북동측으로 노폭 약4m 내외의 포장도로와 접합니다.
기호9)~11) 본건이 노폭 약4m 내외의 도로입니다.

3) 토지이용계획관계 및 공법상 제한상태
기호7),9) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(한림 신천구역 산업형), 성장관리계획구역(2023-04-06)(한림 신천구역), 가축사육제한구역(800m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>
기호10) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(한림 신천구역 산업형), 성장관리계획구역(2023-04-06)(한림 신천구역), 가축사육제한구역(400m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>
기호11) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-04-06)(한림 신천구역 산업형), 성장관리계획구역(2023-04-06)(한림 신천구역), 가축사육제한구역(400m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(800m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

건물의 구조 및 현상

기호8) 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서.
벽체: 약 1.1m 조적위 판넬잇기 등 마감,
바닥: 에폭시 등 마감,
창호: 샷시창 구조,
주기둥: H-Beam 350x150mm 입니다.

기호8-1) 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,
내,외벽: 샌드위치 판넬잇기 등 마감,
바닥: 장판지 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창호 입니다.

이용상태: 기호8)은 공장, 기호8-1)은 사무실 및 화장실 등 으로 이용중입니다.

건물의 구조 및 현상

기호2), 2-1) 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물은 현황 멸실 된 상태입니다.

기호3) 일반철골구조 준불연판넬지붕(현: 일반철골구조) 단층 건물로서,
벽체 및 지붕: 없습니다.
바닥: 콘크리트노출,
주기둥: H-Beam 400x200mm 입니다.

이용상태: 기호2),2-1) 건물은 현황 멸실된 상태입니다.
기호3) 건물은 공장(현: 공장운영 중단 된 상태)으로 이용중입니다.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 Over Head Crane, 수변전설비 3식으로, 현상 및 관리상태 등은 보통입니다.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 Over Head Crane 2식으로, 현상 및 관리상태 등은 보통입니다.

공작물의 현상

-

공작물의 현상

-

기타참고사항

(1)임대관계: 미상입니다.
(2)기 타:

기타참고사항

(1)임대관계: 미상입니다.
(2)기 타:
- 귀 제시 목록 및 건물등기사항전부증명서상 등재되어 있는 본건 기호2)(경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 공장494.90㎡), 기호2-1)(경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 사무실 및 화장실229.80㎡)은 현황 멸실 된 상태입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(7-1), 공장 및 광업재단 저당법 제6조 제시외 기계기구 2점(7-2~7-3), 제시외 기계기구 1점(7-4) 매각포함.
제시외 기계기구 배합기(감정서상 C) 매각제외.
목록 7. 지상에 이동이 용이한 컨테이너박스 1식은 평가 및 매각 제외.
현황조사서에 의하면 목록 7. 지상에 자재 및 폐기물 등이 있음.
목록 9.~11. 현황 '도로', 이를 감안하여 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경523 (2)

소재지: 경상남도 김해시 한림면 신천리 309-8

용도: 공장

감정가: 1,027,364,000원

토지면적: 1,962.00㎡ (약 593.50평)

토지 지분: 1,559.9964㎡ (약 471.90평)

건물면적: 398.80㎡ (약 120.64평)

건물 지분: 398.8㎡ (약 120.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 토지:

* 기호 1, 7: 공업용 건부지로 이용 중.

* 기호 4~6, 9~11: 현황 '도로'로 이용 중이며, 이에 감안하여 평가됨.

* 건물:

* 기호 8: 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물 (공장).

* 기호 8-1: 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물 (사무실 및 화장실 등).

* 기호 3: 일반철골구조 단층 건물 (공장, 운영 중단 상태).

* 기호 2, 2-1: 건물 등기사항전부증명서상 등재되었으나 현황 멸실된 상태.

* 기계/기구:

* Over Head Crane, 수변전설비 등 일부 매각 포함.

* 제시외 기계기구 2점(7-2~7-3) 및 1점(7-4) 매각 포함.

* 배합기(감정서상 C)는 매각 제외.

* 제시외 건물/물건:

* 제시외 건물(7-1) 매각 포함.

* 목록 7. 지상에 이동이 용이한 컨테이너박스 1식은 평가 및 매각 제외.

* 현황조사서에 의하면 목록 7. 지상에 자재 및 폐기물 등이 있음.

1.3. 토지이용계획 및 공법상 제한

* 기호 1, 4~6: 도시지역, 일반공업지역, 기반시설부담구역, 지구단위계획구역(의전지구), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 배출시설설치제한지역.

* 기호 7, 9: 계획관리지역, 성장관리계획구역(한림 신천구역 산업형), 성장관리계획구역(한림 신천구역), 가축사육제한구역(800m 제한지역), 배출시설설치제한지역.

* 기호 10: 계획관리지역, 성장관리계획구역(한림 신천구역 산업형), 성장관리계획구역(한림 신천구역), 가축사육제한구역(400m 제한지역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지.

* 기호 11: 계획관리지역, 성장관리계획구역(한림 신천구역 산업형), 성장관리계획구역(한림 신천구역), 가축사육제한구역(400m 제한지역), 가축사육제한구역(800m 제한지역), 배출시설설치제한지역.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 한림면 신천리에 위치하며, 인근은 중·소규모 공장 등이 혼재하는 공업지대로서 주위환경은 보통입니다. 특히, 본건은 신천일반산업단지 동측 인근에 자리하고 있습니다. 신천일반산업단지는 2024년 4월 개발사업이 완료되어 18개 업체 입주 예정으로, 지역 경제 활성화에 기여할 것으로 기대됩니다.

2.2. 교통 접근성

본건은 부산외곽순환고속도로, 국도14호선, 국도25호선과 인접하여 교통 인프라가 우수한 편입니다. 부산외곽순환고속도로 이용 시 한림IC를 통해 접근 가능하며, 국도14호선 또한 인접해 있습니다. 대중교통 이용 시에는 김해시 버스정보시스템을 통해 노선 확인이 가능합니다. 다만, 경전선 철도역은 본건 소재지와 직접적으로 가깝지는 않으며, 김해 본 시가지 주민의 경우 부산김해경전철이나 버스를 이용하는 것이 편리할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 부산은행 근저당권 (접수일자 2021-03-17).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없음. (단, 물건명세서상 '지상권개요:'라고 기재되어 있으나 세부 내용은 없음)

* 인수할 권리: 없음. (말소기준권리 이후의 모든 권리는 말소 예정)

* 등기부 채권 총액: 1,708,220,644원.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: (주)영원

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/사업자 등록일: 2023-06-08

* 배당신고일자: 2025-08-07

* 대항력: 없음

* 임차인: 노용만

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2025-01-22

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

본건이 소재한 한림면 신천리 일대는 중·소규모 공장들이 밀집한 공업지대로 형성되어 있습니다. 특히 신천일반산업단지가 최근 개발 완료되어 다수의 기업 입주가 예정되어 있어, 해당 지역의 산업 활동이 활발해질 것으로 예상됩니다. 이는 공장 용도의 본건에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 주변 지역으로는 다양한 산업단지(명동, 병동, 사이언스파크 등)가 위치해 있어 산업 클러스터 형성에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

본건이 위치한 신천리 인근은 산업단지 및 공업시설이 밀집한 지역으로, 주변에는 공장 외 특별한 주거 편의시설이나 상업 시설에 대한 정보는 제한적입니다. 다만, 김해시 한림면 지역에는 초등학교(한림초, 신천초 등)와 중학교(한림중)가 소재하고 있으며, 14번 국도와 부산외곽순환고속도로 등 교통망을 통해 김해 시내 및 주변 지역으로의 이동이 가능합니다. 또한, 한림면에는 김해 신천리 이팝나무 등 일부 관광 자원도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 멸실: 등기부등본상에 기재된 기호 2, 2-1번 건물이 현황 멸실 상태로, 등록된 건물 면적과 실제 현황이 상이하므로 주의가 필요합니다.

* 토지 이용 현황: 일부 토지(기호 9~11)가 현황 '도로'로 이용되고 있어, 해당 토지의 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 제시외 물건: 목록 7. 지상에 자재 및 폐기물이 적치되어 있어, 매수 후 정리 및 처리가 필요할 수 있습니다.

* 운영 중단: 기호 3번 건물은 공장으로 이용 중이나 현재 운영이 중단된 상태입니다.

* 공업지대 특성: 주변이 공업지대로 형성되어 있어, 악취, 소음, 분진 등의 환경적 요인에 노출될 가능성이 있습니다. 특히, 과거 신천리 인근에서 폐기물 소각장, 의료폐기물 소각 시설 설치 추진 반대 민원이 있었던 사례가 있어, 잠재적인 지역 사회 갈등이나 환경 문제 발생 가능성을 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 한림면 신천리에 위치한 공장용 부동산으로, 신천일반산업단지 인근에 자리하고 있어 산업 활동에 유리한 입지를 가지고 있습니다. 교통 접근성이 양호하며, 최근 산업단지 개발 완료로 지역 경제 활성화가 기대되는 곳입니다. 그러나 등기부상 건물 멸실, 토지의 도로 이용 현황, 현장 적치물 처리 등 인수 후 고려해야 할 사항들이 존재합니다. 또한, 공업지역이라는 특성상 환경적 요인에 대한 고려가 필요합니다. 권리 관계상 인수할 채무는 없으며, 임차인의 대항력도 없어 비교적 권리 분석은 명확한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 신천일반산업단지 인근 입지: 최근 개발 완료된 산업단지와 인접하여 산업 연관 효과 및 인프라 활용이 용이합니다.

* 교통의 용이성: 부산외곽순환고속도로, 국도 등 주요 도로망 접근성이 우수하여 물류 이동이 편리합니다.

* 일괄매각 조건: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 공장으로서의 활용 가치를 종합적으로 고려할 수 있습니다.

* 낮은 인수 보증금: 임차인 인수 보증금이 없어, 낙찰 후 추가적인 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,027,364,000원입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 현 상태, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 수준에서 낙찰되는 경우가 많으나, 본건의 특수성(건물 멸실, 적치물 등)을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 현재 공개된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 철저한 현장 조사를 통해 건물 상태, 적치물 처리 비용, 향후 활용 가능성 등을 면밀히 검토하신 후, 본인의 투자 목표와 리스크 감내 수준을 고려하여 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

감정가: 1,027,364,000원.

예상 입찰 범위: (감정가 대비 70~90% 수준에서 현장 조사 후 결정)

* 본 정보는 참고용이며, 실제 투자 결정 시에는 전문가와 상담 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경523 (2)

소재지: 경상남도 김해시 한림면 신천리 309-8

용도: 공장

감정가: 1,027,364,000원

토지면적: 1,962.00㎡ (약 593.50평)

토지 지분: 1,559.9964㎡ (약 471.90평)

건물면적: 398.80㎡ (약 120.64평)

건물 지분: 398.8㎡ (약 120.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 토지:

* 기호 1, 7: 공업용 건부지로 이용 중.

* 기호 4~6, 9~11: 현황 '도로'로 이용 중이며, 이에 감안하여 평가됨.

* 건물:

* 기호 8: 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물 (공장).

* 기호 8-1: 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물 (사무실 및 화장실 등).

* 기호 3: 일반철골구조 단층 건물 (공장, 운영 중단 상태).

* 기호 2, 2-1: 건물 등기사항전부증명서상 등재되었으나 현황 멸실된 상태.

* 기계/기구:

* Over Head Crane, 수변전설비 등 일부 매각 포함.

* 제시외 기계기구 2점(7-2~7-3) 및 1점(7-4) 매각 포함.

* 배합기(감정서상 C)는 매각 제외.

* 제시외 건물/물건:

* 제시외 건물(7-1) 매각 포함.

* 목록 7. 지상에 이동이 용이한 컨테이너박스 1식은 평가 및 매각 제외.

* 현황조사서에 의하면 목록 7. 지상에 자재 및 폐기물 등이 있음.

1.3. 토지이용계획 및 공법상 제한

* 기호 1, 4~6: 도시지역, 일반공업지역, 기반시설부담구역, 지구단위계획구역(의전지구), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 배출시설설치제한지역.

* 기호 7, 9: 계획관리지역, 성장관리계획구역(한림 신천구역 산업형), 성장관리계획구역(한림 신천구역), 가축사육제한구역(800m 제한지역), 배출시설설치제한지역.

* 기호 10: 계획관리지역, 성장관리계획구역(한림 신천구역 산업형), 성장관리계획구역(한림 신천구역), 가축사육제한구역(400m 제한지역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지.

* 기호 11: 계획관리지역, 성장관리계획구역(한림 신천구역 산업형), 성장관리계획구역(한림 신천구역), 가축사육제한구역(400m 제한지역), 가축사육제한구역(800m 제한지역), 배출시설설치제한지역.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 김해시 한림면 신천리에 위치하며, 인근은 중·소규모 공장 등이 혼재하는 공업지대로서 주위환경은 보통입니다. 특히, 본건은 신천일반산업단지 동측 인근에 자리하고 있습니다. 신천일반산업단지는 2024년 4월 개발사업이 완료되어 18개 업체 입주 예정으로, 지역 경제 활성화에 기여할 것으로 기대됩니다.

2.2. 교통 접근성

본건은 부산외곽순환고속도로, 국도14호선, 국도25호선과 인접하여 교통 인프라가 우수한 편입니다. 부산외곽순환고속도로 이용 시 한림IC를 통해 접근 가능하며, 국도14호선 또한 인접해 있습니다. 대중교통 이용 시에는 김해시 버스정보시스템을 통해 노선 확인이 가능합니다. 다만, 경전선 철도역은 본건 소재지와 직접적으로 가깝지는 않으며, 김해 본 시가지 주민의 경우 부산김해경전철이나 버스를 이용하는 것이 편리할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 부산은행 근저당권 (접수일자 2021-03-17).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없음. (단, 물건명세서상 '지상권개요:'라고 기재되어 있으나 세부 내용은 없음)

* 인수할 권리: 없음. (말소기준권리 이후의 모든 권리는 말소 예정)

* 등기부 채권 총액: 1,708,220,644원.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: (주)영원

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/사업자 등록일: 2023-06-08

* 배당신고일자: 2025-08-07

* 대항력: 없음

* 임차인: 노용만

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2025-01-22

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

본건이 소재한 한림면 신천리 일대는 중·소규모 공장들이 밀집한 공업지대로 형성되어 있습니다. 특히 신천일반산업단지가 최근 개발 완료되어 다수의 기업 입주가 예정되어 있어, 해당 지역의 산업 활동이 활발해질 것으로 예상됩니다. 이는 공장 용도의 본건에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 주변 지역으로는 다양한 산업단지(명동, 병동, 사이언스파크 등)가 위치해 있어 산업 클러스터 형성에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

본건이 위치한 신천리 인근은 산업단지 및 공업시설이 밀집한 지역으로, 주변에는 공장 외 특별한 주거 편의시설이나 상업 시설에 대한 정보는 제한적입니다. 다만, 김해시 한림면 지역에는 초등학교(한림초, 신천초 등)와 중학교(한림중)가 소재하고 있으며, 14번 국도와 부산외곽순환고속도로 등 교통망을 통해 김해 시내 및 주변 지역으로의 이동이 가능합니다. 또한, 한림면에는 김해 신천리 이팝나무 등 일부 관광 자원도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 멸실: 등기부등본상에 기재된 기호 2, 2-1번 건물이 현황 멸실 상태로, 등록된 건물 면적과 실제 현황이 상이하므로 주의가 필요합니다.

* 토지 이용 현황: 일부 토지(기호 9~11)가 현황 '도로'로 이용되고 있어, 해당 토지의 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 제시외 물건: 목록 7. 지상에 자재 및 폐기물이 적치되어 있어, 매수 후 정리 및 처리가 필요할 수 있습니다.

* 운영 중단: 기호 3번 건물은 공장으로 이용 중이나 현재 운영이 중단된 상태입니다.

* 공업지대 특성: 주변이 공업지대로 형성되어 있어, 악취, 소음, 분진 등의 환경적 요인에 노출될 가능성이 있습니다. 특히, 과거 신천리 인근에서 폐기물 소각장, 의료폐기물 소각 시설 설치 추진 반대 민원이 있었던 사례가 있어, 잠재적인 지역 사회 갈등이나 환경 문제 발생 가능성을 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 한림면 신천리에 위치한 공장용 부동산으로, 신천일반산업단지 인근에 자리하고 있어 산업 활동에 유리한 입지를 가지고 있습니다. 교통 접근성이 양호하며, 최근 산업단지 개발 완료로 지역 경제 활성화가 기대되는 곳입니다. 그러나 등기부상 건물 멸실, 토지의 도로 이용 현황, 현장 적치물 처리 등 인수 후 고려해야 할 사항들이 존재합니다. 또한, 공업지역이라는 특성상 환경적 요인에 대한 고려가 필요합니다. 권리 관계상 인수할 채무는 없으며, 임차인의 대항력도 없어 비교적 권리 분석은 명확한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 신천일반산업단지 인근 입지: 최근 개발 완료된 산업단지와 인접하여 산업 연관 효과 및 인프라 활용이 용이합니다.

* 교통의 용이성: 부산외곽순환고속도로, 국도 등 주요 도로망 접근성이 우수하여 물류 이동이 편리합니다.

* 일괄매각 조건: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 공장으로서의 활용 가치를 종합적으로 고려할 수 있습니다.

* 낮은 인수 보증금: 임차인 인수 보증금이 없어, 낙찰 후 추가적인 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,027,364,000원입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 현 상태, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 수준에서 낙찰되는 경우가 많으나, 본건의 특수성(건물 멸실, 적치물 등)을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 현재 공개된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 철저한 현장 조사를 통해 건물 상태, 적치물 처리 비용, 향후 활용 가능성 등을 면밀히 검토하신 후, 본인의 투자 목표와 리스크 감내 수준을 고려하여 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

감정가: 1,027,364,000원.

예상 입찰 범위: (감정가 대비 70~90% 수준에서 현장 조사 후 결정)

* 본 정보는 참고용이며, 실제 투자 결정 시에는 전문가와 상담 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.