나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11509 [2] 경상남도 창원시 의창구 소답동 129-10 금강매화아파트 상가동 1층 201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우감정 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 소답동 소재 '소답초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 상가 및 빌라 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 일반적인 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 2층 건내 2층 301호, 1층 201호로서,
외 벽 : 모르타르위 페인팅.
내 벽 : 모르타르위 페인팅 및 타일붙임.
창 호 : 새시창호임.

이용상태

기호(1):근린생활시설(현황 ""공실"")
기호(2):근린생활시설(현황 ""소답푸르넷학원"")로 이용중임.

설비내역

본건 기호(1), (2)가 속한 건물에 위생설비, 급.배수설비, 소방설비 및 주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 6필1단의 부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 북측으로 소로2류, 남측으로 소로1류와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(의창지구)(접합) 가축사육제한구역
(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(창원향교
대성전)<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(2023-12-27)(살레시오성미유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(소답초등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>임.

기호2:제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(의창지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(창원향교 대성전)
<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(2023-12-27)(살레시오성미유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(소답초등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>임.

기호3:제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(의창지구)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)
(의창지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
역사문화환경보존지역(창원향교 대성전)<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역
(2023-12-27)(살레시오성미유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(소답초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

기호4:제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(의창지구)(접합) 가축사육제한구역
(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)
(살레시오성미유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(소답초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>임.

기호5:제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(의창지구)(접합) 가축사육제한구역
(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)
(살레시오성미유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(소답초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>임.

기호6:제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(의창지구)(접합) 가축사육제한구역
(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)
(살레시오성미유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(소답초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:없음.

물건 비고

현황조사서에 의하면 도로명주소 의안로 56번길 '31'이나, 현황 건축물입구 표지에는 '27'로 되어 있음.
'소답푸르넷학원'으로 이용 중.
대항력 있는 임차인 있을 수 있음(배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11509 (2)

* 소재지: 경상남도 창원시 의창구 소답동 129-10 금강매화아파트 상가동 1층 201호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 90,000,000원

* 토지면적: 80.89㎡ (약 24.47평)

* 토지지분: 80.89㎡ (약 24.47평)

* 건물면적: 85.20㎡ (약 25.77평)

* 건물지분: 85.2㎡ (약 25.77평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 반월,중앙새마을금고

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 창원시 의창구 소답동 소재 '소답초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 상가 및 빌라 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 차량 출입 가능하며, 일반적인 대중교통사정은 보통.

* 인접 도로상태: 북측으로 소로2류, 남측으로 소로1류와 각각 접함.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(창원향교 대성전), 상대보호구역(살레시오성미유치원, 소답초등학교).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 9월 14일자 근저당권 (반월,중앙새마을금고, 118,800,000원).

* 경매개시결정: 2025년 5월 21일자 임의경매 (반월,중앙새마을금고, 97,706,268원).

* 기타 권리: 2025년 6월 5일자 가압류 (경남신용보증재단, 50,000,000원).

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음 (지상권은 있으나 상세 내용 없음).

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입/사업일자: 2020년 4월 3일

* 확정일자: 2025년 6월 2일

* 배당신고일자: 2025년 6월 5일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 0원 (권리분석 상 합계 0원 명시)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 아파트 단지, 상가, 빌라 등 복합 상권.

* 주요 이용 현황: '소답푸르넷학원'으로 이용 중.

* 입지 장점: 소답초등학교 인근, 아파트 단지와 주거 지역 배후 수요 확보 가능.

* 혐오시설 유무: 주변 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.4. 생활정보

* 인근 시설: 소답초등학교, 살레시오성미유치원 (교육 환경이 양호함을 시사).

* 편의시설: 주변 상업 시설 및 주거 단지 내 편의 시설 이용 가능.

1.5. 잠재적 리스크

* 도로명주소 불일치: 도로명주소 '의안로 56번길 31'과 건축물 입구 표지 '27' 간의 차이가 존재하나, 이는 현장 확인 시 명확히 파악 가능함.

* 대항력 있는 임차인: 정 임차인은 대항력이 있으며, 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액 인수 가능성이 있으므로, 철저한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 의창구 소답동에 위치한 근린상가로, 현재 '소답푸르넷학원'으로 성업 중에 있어 안정적인 임대 수익이 기대되는 물건입니다. 소답초등학교 북서측 인근에 위치하며 배후 주거 수요를 확보할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 권리 분석 시 명시된 인수 보증금 0원이라는 점을 재확인하고, 혹시 모를 보증금 잔액 인수 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 학원 운영 중인 상가: 현재 성업 중인 학원으로서 안정적인 수익 창출 가능성.

* 초등학교 인근: 교육 시설 인접으로 인한 꾸준한 수요 기대.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예상 (단, 임차인 인수 여부 최종 확인 필요).

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 90,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (정명주 임차인에 대한 인수 보증금 합계 0원 명시)

* 산정 근거: 본 물건은 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점이 긍정적입니다. 따라서, 감정가를 기준으로 주변 시세, 유사 물건 낙찰가, 현장 방문 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 다만, 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 상세한 시세 조사 및 현장 답사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.