나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11702 [2] 경상남도 김해시 진영읍 진영리 산56 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리 소재 ""부곡1동 마을회관"" 남동측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 임야, 농경지, 창고 등이 소재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 기호(1, 2) 토지는 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 다소 불편한 편임.

본건 기호(3) 토지는 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

본건 기호(1, 2, 3) 토지는 부정형 급경사지이며, 임야로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(1, 2) 토지는 지적도상 맹지임.

본건 기호(3) 토지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(1, 2) 토지는 도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>임.

본건 기호(3) 토지는 도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 수 있음으로 인하여 분묘기지권 성립 여부 불분명.
지상에 자생하는 입목 등은 관행상 토지와 일체로 거래되는 바 토지에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 및 기본 현황

본 건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리 산56에 소재한 임야입니다.

토지 면적은 11,306.00㎡ (약 3,420.6 평)입니다.

건물은 없으며, 매각 대상은 토지 전체입니다.

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 신용보증기금입니다.

2.2. 권리분석

본 건의 주요 권리사항으로는 여러 건의 가압류 및 신용보증기금의 강제경매 개시 결정이 있습니다.

등기부상 총 채권액은 617,113,259원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않으나, 분묘기지권의 성립 여부가 불분명하여 인수 여지가 있습니다.

2.3. 감정평가 요약

감정가는 271,344,000원입니다.

본건은 '부곡1동 마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 임야, 농경지, 창고 등이 소재하는 지역입니다.

본 건 토지는 부정형의 급경사지로 임야로 이용 중입니다.

토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지 등으로 지정되어 있습니다.

지상에 자생하는 입목 등은 관행상 토지와 일체로 거래되는 것으로 보아 토지에 포함하여 평가되었습니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리 소재 '부곡1동 마을회관' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 임야, 농경지, 창고 등이 소재하는 지대로, 제반 주위환경은 보통인 편입니다.

3.2. 교통 상황

본 건 기호(1, 2, 3) 토지 모두 본건 인근까지 차량 접근이 가능하나, 제반 교통상황은 다소 불편한 편입니다.

기호 (1, 2) 토지는 지적도상 맹지이며, 기호 (3) 토지는 인접 필지를 통해 진출입이 가능합니다.

4. 권리분석 (상세)

4.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 7월 8일 접수된 신용보증기금의 강제경매 개시 결정(창원지방법원 2025타경11702)입니다.

4.2. 인수되는 권리

일반적으로 강제경매 진행 시 말소기준권리보다 선순위 권리는 인수될 수 있으나, 본 건의 경우 등기부 요약상 특별히 인수되는 선순위 권리는 확인되지 않습니다.

다만, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나 구체적인 지상권 내용은 명시되지 않았습니다.

또한, '특이사항' 및 '주의사항'에 분묘기지권이 언급되어 있으며, 육안으로 확인되지 않는 분묘 소재 가능성으로 인해 성립 여부가 불분명하여 잠재적으로 인수될 수 있는 권리로 간주됩니다.

4.3. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

등기부 요약상으로는 2023년 12월 18일 접수된 신용보증기금의 가압류 (채권액 541,430,260원) 및 2025년 4월 11일 접수된 하나은행의 가압류 (채권액 75,682,999원) 등이 말소될 것으로 예상됩니다.

4.4. 임차인 현황

본 건의 임차인 현황은 '미상'이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

따라서 인수될 만한 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4.5. 등기부 요약

등기부상 소유권 이전 내역은 다음과 같습니다.

1988년 6월 23일: 김영달 (지분 전부 이전)

1992년 8월 8일: 반도투자금융주식회사부산 (소유권 이전)

2002년 4월 23일: 이정희 (소유권 이전)

2015년 12월 2일: 거림폴리코트주식회사 (매매로 인한 소유권 이전)

이후 여러 건의 가압류 및 강제경매가 설정되었습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 지역 특성

본 건이 소재한 김해시 진영읍 진영리는 농경지와 임야가 혼재된 지역입니다.

마을회관이 인근에 위치하는 등 일부 주거 및 생활 기반 시설이 있으나, 전반적으로는 농업 및 임업 활동이 주를 이루는 지역으로 보입니다.

최근 김해시는 신도시 개발 및 산업단지 조성 등으로 인구가 증가하고 있으며, 진영읍 역시 이러한 개발의 영향을 받는 지역 중 하나입니다.

5.2. 개발 가능성 및 제한

본 건 토지는 도시지역 내 자연녹지지역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 개발에 대한 제한이 따릅니다.

특히, 자연녹지지역은 계획적인 개발을 유도하는 용도지역으로, 건축 행위 시 관련 법규 및 지구단위계획 등의 적용을 받습니다.

가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역에 해당하여 축사 신축이나 대규모 오염 배출 시설 설치는 제한됩니다.

인접 도로 상태가 맹지인 점(기호 1, 2)은 토지의 활용도 및 개발 가능성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교통 및 접근성

본 건은 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

주변 도로망은 주로 지방도 및 농로를 통해 연결되며, 진영 시내까지는 차량으로 일정 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

인근 지역의 편의시설로는 마을회관이 있으나, 대형마트, 병원, 은행 등 주요 생활 편의시설은 진영읍 중심가 또는 인근 도시로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

6.2. 주변 혐오시설 여부

김해시 진영읍 진영리 산56 주변에 혐오시설(예: 대규모 산업 폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다.

다만, 본 건 토지는 임야로, 주변 지역에 영농 활동이나 소규모 창고 시설 등이 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있어, 일정 규모 이상의 환경 오염 시설 설치는 제한됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 분묘기지권

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 분묘기지권입니다.

감정평가서상 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있으며, 이로 인해 분묘기지권 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있습니다.

만약 분묘기지권이 성립될 경우, 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 되어 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있으며, 해당 분묘의 연고자에게 토지 사용료를 지급해야 하거나 이장 협의 등이 필요할 수 있습니다.

7.2. 맹지 및 개발 제한

기호 (1, 2) 토지는 지적도상 맹지이므로, 도로와의 연결을 위한 별도의 인접 토지 사용 허가 또는 매입이 필요할 수 있습니다.

도시지역 내 자연녹지지역, 준보전산지 등의 용도지역 지정으로 인해 건축 및 개발 행위에 있어 법적 제약이 많습니다.

특히, 임야로서 급경사지인 점도 개발 시 추가적인 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

7.3. 향후 재개발 또는 토지 이용 계획 불확실성

자연녹지지역은 향후 도시 관리 계획에 따라 용도 변경 또는 개발 계획이 수립될 수 있으나, 현재로서는 구체적인 개발 계획이나 미래 가치 상승에 대한 예측이 어렵습니다.

8. 종합 의견

본 건 경상남도 김해시 진영읍 진영리 산56은 임야로서, 토지 면적은 넓으나 급경사지고 맹지인 필지(일부)가 있어 접근성 및 활용에 제약이 있습니다.

도시지역 내 자연녹지지역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위 시 여러 법규적 제한이 따릅니다.

가장 중요한 리스크 요인은 분묘기지권의 성립 여부가 불분명하다는 점이며, 이는 향후 토지 이용 및 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

또한, 다수의 가압류 및 강제경매로 인해 채권 총액이 감정가를 초과하고 있어, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

이러한 제약 요인들을 고려할 때, 일반적인 투자 목적보다는 해당 토지의 특정 개발 가능성(예: 산림 관련 사업, 장기적인 투자 등)을 염두에 둔다면 고려해볼 수 있습니다.

9. 투자 포인트

9.1. 잠재적 개발 가치 (장기적 관점)

본 건 토지가 도시지역 내 자연녹지지역에 속해 있다는 점은 향후 김해시의 도시 확장 및 개발 계획에 따라 용도 변경 또는 개발 기회가 발생할 수 있는 잠재력을 시사합니다.

다만, 이는 매우 장기적인 관점이며, 개발 실현 가능성은 불확실합니다.

9.2. 임목 가치

감정평가 시 지상 입목 등이 토지에 포함 평가되었다는 점은, 해당 입목의 가치 또한 고려 대상이 될 수 있음을 의미합니다.

10. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 현재 시점에서의 직접적인 거래 사례 및 주변 임야 시세, 그리고 본 건의 권리 분석 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 건의 감정가는 271,344,000원입니다.

주변 지역의 임야 시세 및 최근 거래 사례를 조사한 결과, 김해시 진영읍 지역의 임야는 면적, 경사도, 맹지 여부, 용도지역 등에 따라 편차가 크지만, 대략 3.3㎡당 10만 원 ~ 30만 원 이상까지 다양하게 형성되어 있습니다.

본 건은 맹지(일부), 급경사지, 분묘기지권 불확실성 등 여러 제약 요인을 가지고 있어 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

특히, 분묘기지권 문제를 해결하기 위한 추가 비용이나 시간적 소요를 감안해야 합니다.

따라서, 본 건의 잠재적 리스크를 고려하여 입찰 보증금을 제외한 실제 투자 금액을 산정한다면, 감정가(271,344,000원) 대비 70% ~ 90% 수준인 약 1억 9천만 원 ~ 2억 4천만 원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 분묘 확인 및 개별적인 시장 조사 자료가 추가적으로 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.