나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11702 [3] 경상남도 김해시 진영읍 진영리 산58 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리 소재 ""부곡1동 마을회관"" 남동측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 임야, 농경지, 창고 등이 소재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 기호(1, 2) 토지는 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 다소 불편한 편임.

본건 기호(3) 토지는 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

본건 기호(1, 2, 3) 토지는 부정형 급경사지이며, 임야로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(1, 2) 토지는 지적도상 맹지임.

본건 기호(3) 토지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통해 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(1, 2) 토지는 도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>임.

본건 기호(3) 토지는 도시지역 , 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

육안으로 확인되지 않는 분묘 소재할 수 있음으로 인하여 분묘기지권 성립 여부 불분명.
지상에 자생하는 입목 등은 관행상 토지와 일체로 거래되는 바 토지에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11702 (3)

* 소재지: 경상남도 김해시 진영읍 진영리 산58

* 용도: 임야

* 감정가: 1,188,000,000원

* 토지면적: 36,000.00㎡ (약 10,890평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신용보증기금 (등기부상 가압류 및 강제경매 채권자)

* 작성일: 2026-06-19

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리 소재 "부곡1동 마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 임야, 농경지, 창고 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근은 가능하나, 제반 교통상황은 다소 불편한 편입니다.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지는 부정형의 급경사지이며, 임야로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 지적도상 맹지이나, 인접 필지를 통해 진출입이 가능합니다. (기호 1, 2는 맹지, 기호 3은 인접 필지를 통해 진출입 가능)

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본건 기호 (1, 2) 토지: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 배출시설설치제한구역, 준보전산지.

* 본건 기호 (3) 토지: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 배출시설설치제한구역, 준보전산지, 공장설립승인지역.

* 자연녹지지역은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 녹지공간을 확보하며 장래 도시용지를 공급하기 위해 보전할 필요가 있는 지역으로서, 불가피한 경우 제한적인 개발이 허용됩니다. (자료 5, 12, 18) 건폐율 20% 이하, 용적률 50~100% 이하로 건축에 대한 규제가 있습니다. (자료 5, 11)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2025년 07월 08일에 접수된 신용보증기금의 강제경매개시결정 (창원지방법원 2025타경11702)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 분묘기지권 등 등기부등본에 나타나지 않는 권리는 별도 검토 필요)

* 채권 총액: 617,113,259원 (신용보증기금 541,430,260원 + 하나은행 75,682,999원)

* 등기부상 권리관계:

* 갑구: 소유권 변동 이력 (김영달→반도투자금융주식회사부산→이정희→거림폴리코트주식회사)

* 을구: 해당 없음

* 갑13: 신용보증기금 가압류 (2023.12.18)

* 갑14: 하나은행 가압류 (2025.04.11)

* 갑15: 신용보증기금 강제경매 (2025.07.08)

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 정보는 확인되지 않습니다. 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건 주변은 임야, 농경지, 창고 등이 혼재되어 있어 전형적인 농촌 및 임야 지대입니다. 인근에 마을회관이 소재하나, 상업시설이나 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 개발 잠재력: 도시지역 내 자연녹지지역에 해당하므로, 향후 도시 확장이나 개발 계획에 따라 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 현재로서는 개발이 제한적인 지역입니다. (자료 5, 12, 18)

5. 생활정보

* 본건은 임야이므로 주거 또는 상업적 용도의 생활 편의시설에 대한 정보는 제공되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 본건 소재지 토지상에 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있으며, 이에 따라 분묘기지권이 성립될 경우 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다. 분묘기지권은 관습법상 성립하며, 등기 없이도 효력이 인정될 수 있고, 토지 소유자의 동의 없이도 20년간 평온, 공연하게 점유하면 시효 취득될 수 있습니다 (자료 1, 2, 3, 4, 6, 14, 16).

* 경사도 및 맹지: 본건 토지는 부정형의 급경사지이며, 일부 토지(기호 1, 2)는 지적도상 맹지입니다. 이는 토지 활용 및 건축에 제약을 줄 수 있습니다. (자료 9, 10, 15, 17, 20)

* 토지이용계획: 도시지역 내 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 따릅니다. (기호 3은 공장설립승인지역 포함) (자료 5, 11, 12)

* 지상 자생 입목: 지상에 자생하는 입목 등은 관행상 토지와 일체로 거래되므로 토지에 포함하여 평가되었으나, 이는 감정평가의 근거이며 실제 거래 시 별도 고려될 사항은 아닙니다.

7. 종합 의견

본건은 김해시 진영읍에 위치한 임야로, 도시지역 내 자연녹지지역에 속해 있어 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 그러나 지적도상 맹지인 점, 급경사지인 점, 그리고 가장 큰 리스크 요인인 분묘기지권 성립 여부가 불분명하다는 점은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. 현재 채권 총액 및 감정가를 고려할 때, 리스크를 감안한 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 도시지역 내 자연녹지지역: 도시 확장 및 개발 잠재력을 고려한 장기적 관점의 투자가 가능합니다.

* 저평가 가능성: 분묘기지권 등의 특수 물건 정보로 인해 유찰 가능성이 있으며, 리스크 해소 시 가격 상승 여력이 있습니다.

* 개발 규제 완화 가능성: 향후 도시계획 변경 등에 따라 개발 행위 제한이 완화될 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,188,000,000원이며, 채권 총액은 617,113,259원입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 시작하여, 분묘기지권 관련 조사 및 법률 검토 비용, 향후 발생 가능한 추가 비용 등을 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다. 따라서 831,600,000원 ~ 950,400,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 실제 입찰가는 현장 조사 결과와 법률 전문가의 조언을 종합하여 최종 결정해야 합니다.

향후 주변 시설 조사 시 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료 내에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.