나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51948 [2] 충청북도 청주시 상당구 탑동 390 센트럴힐데스하임 근린생활시설3동 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경51948 (2)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 탑동 390, 센트럴힐데스하임 근린생활시설3동 1층 103호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 226,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 57.43㎡ (약 17.37평)

토지 지분: 57.434㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 32.00㎡ (약 9.68평)

건물 지분: 32㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물명: 센트럴 힐데스하임

동: 근린생활시설3동

호수: 103호

층: 지상 1층

건축구조: 철근콘크리트구조

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청북도 청주시 상당구 탑동에 위치한 센트럴 힐데스하임 단지 내 근린생활시설에 속한 상가입니다. 센트럴 힐데스하임은 2022년 11월에 입주한 대단지 아파트 단지로, 총 1368세대로 구성되어 있습니다. 해당 상가는 아파트 단지 내 1층에 위치하여 단지 거주민을 주요 고객으로 할 수 있는 입지입니다.

2.2. 교통상황

단지 주변으로 상당로, 용담로, 사직대로, 대성로 등 주요 도로가 위치하고 있어 시내 및 광역으로의 이동이 편리한 편입니다. 단지 앞에서 100여 개 이상의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용도 수월합니다. 그러나 일부 분석에서는 교통 부문을 '매우 유의' 항목으로 평가하기도 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 탑동2구역주택재개발정비사업조합 (등기 접수일: 2023-12-07)

* 강제경매 (말소기준권리): 김은경 (권리금액: 215,677,056원) (등기 접수일: 2025-11-11)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 내용은 기재되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황에 대한 별도 특이사항은 없으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 대규모 아파트 단지인 센트럴 힐데스하임 내에 위치한 근린상가로, 단지 내 고정 수요를 기반으로 영업 활동을 할 수 있는 장점이 있습니다. 주변에는 청주 최대 규모의 전통시장인 육거리시장과 성안길 상권이 인접해 있어 유동인구가 비교적 많은 지역입니다. 홈플러스 청주성안점 또한 가까워 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 커뮤니티 시설(헬스장, 골프연습장 등) 및 주변 상업시설, 시장 이용이 편리합니다.

* 교육환경: 단지 인근에 석교초등학교, 일신여자중학교, 일신여자고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 주거환경: 단지 자체가 신축으로 관리 상태가 좋으며, 비교적 조용하고 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부를 확인하였으나, 본 물건지(센트럴힐데스하임 근린생활시설 3동 1층 103호)의 직접적인 인근에 유해하거나 혐오 시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

* 공부와의 차이: 제공된 정보로는 공부와의 차이에 대한 언급은 없습니다.

* 기타 특이사항: 제공된 정보에 '특이사항' 및 '주의사항'란에 구체적인 내용이 기재되어 있지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 상당구 탑동의 신축 대단지 아파트인 센트럴 힐데스하임 내에 위치한 근린상가입니다. 아파트 단지 내 고정 수요와 함께 주변 상권 및 교통 인프라를 활용할 수 있다는 점에서 투자 및 실사용 가치를 기대할 수 있습니다. 감정가는 2억 2천6백만원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들이 존재하여 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 고정 수요: 대단지 아파트 단지 내 상가로서 배후 수요가 확보되어 있습니다.

* 접근성: 주요 도로 및 다수의 버스 노선이 인접하여 이용객 접근이 용이합니다.

* 신축 상가: 비교적 최근에 준공된 상가로, 노후화에 따른 수리 부담이 적습니다.

* 발전 가능성: 주변 상권과의 연계 및 단지 내 유동인구를 활용한 업종 선택 시 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 226,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금이 없으므로, 주변 시세, 단지 내 상가의 임대료 수준, 공실률, 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 해당 상가의 정확한 시장 가치 및 향후 수익성을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.