나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52872 [2] 경기도 안산시 단원구 목내동 457 광양프런티어밸리지식산업센터 1동 4층414호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일호감정 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 목내동 소재 ""반월특수구가산업단지"" 내에 위치하며, 주위는 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 공장지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층건내 제4층 제413호, 제414호, 제415호, 제416호(사용승인일 : 2012.12.28)로서
외벽 : 강화유리, 복합판넬 등 마감,
내벽 : 몰탈 위 페인팅, 판넬, 인테리어 등 마감,
창호 : 강화유리 창호임.

이용상태

기호(1),(2) : 일체로 ""주차장""으로 이용중임.
기호(3),(4) : 일체로 ""운동시설(골프연습장)""로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 주차장설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 ""새장형""의 토지로 ""공장(지식산업센터) 등 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약27미터, 북서측으로 노폭 약12미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 국가산업단지(반월국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

기호(1),(2) : 공부상 용도는 ""근린생활시설""이나 현황 ""주차장""으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대관계는 미상임.

물건 비고

①인접호수(413호/목록1)와 경계구분 없이 일체로 `주차장`으로 이용중임
②인접호수(413호/목록1)와 일체로 사용하기 위하여 경계벽이 철거되었으나 구조상 독립성이 있고, 독립성의 상실은 일시적인 것으로 복원이 가능하다는 감정평가사의 2025.09.16.자 사실조회 회신이 제출되어 있음
③집합건축물 대장상 용도는 `제1종근린생활시설(소매점)`이나 현황상 `주차장`으로 이용 중임
④본 물건은 `반월국가산업단지`내에 위치하고 있어 입주자격 및 매수자격에 대하여는 사전확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 안산지원 2025타경52872 (2)

소재지: 경기도 안산시 단원구 목내동 457 광양프런티어밸리지식산업센터 1동 4층414호

건물 종류: 지식산업센터 (건축물대장상)

용도 (공부상): 근린상가 (제1종근린생활시설(소매점))

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층건

사용승인일: 2012.12.28

감정가: 528,000,000원

토지면적: 132.15㎡ (약 40평)

토지 지분: 132.1536㎡

건물면적: 268.80㎡ (약 81평)

건물 지분: 268.8㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

공동담보: 본 건은 공동담보 물건입니다.

1.1. 건물 및 토지 상세

본 건물(광양프런티어밸리지식산업센터 1동)은 건축물대장상 주요 용도가 공장(지식산업센터)으로 되어 있으며, 총 4층 규모입니다.

본 건은 해당 건물 4층에 위치합니다.

건축물 전체 연면적은 약 27,192.23㎡, 대지권 면적은 약 8,790.1㎡입니다.

본 경매 대상인 414호는 전유부분 면적 268.80㎡를 포함합니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 목내동 소재 반월국가산업단지 내에 위치합니다.

주위는 공장, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재된 산업 지역입니다.

차량을 통한 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

남서측으로 폭 약 27미터, 북서측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

도시지역, 일반공업지역, 국가산업단지, 산업시설구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 10월 13일 접수된 중소기업은행 근저당권(을13)입니다.

이하 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

소유권 이전 등기 및 신탁 등기 말소 사항이 확인됩니다.

등기부채권 총액은 1,789,772,530원입니다.

3.1. 임차인 현황

임차인: 이 (이지수)

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

전입일자: 2025년 1월 13일

배당신고일자: 2025년 8월 6일

대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 건은 반월국가산업단지라는 대규모 산업단지 내에 자리하고 있어, 관련 기업체 종사자 및 산업 관련 시설 이용객을 대상으로 하는 상권 형성 가능성이 있습니다.

주위에는 다양한 규모의 공장 및 지식산업센터가 밀집해 있습니다.

주변 혐오시설 조사 결과, 산업단지 특성상 일부 공업 시설에서 발생하는 소음 및 대기 환경 요인이 있을 수 있으나, 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

4.1. 현황 및 용도

집합건축물대장상 용도는 '제1종근린생활시설(소매점)'으로 되어 있으나, 현황은 인접 호수(413호)와 경계 구분 없이 일체로 '주차장'으로 이용 중입니다.

감정평가서에 따르면, 경계벽 철거는 복원이 가능한 상태로 판단됩니다.

본 건 포함 일부 호수(413호, 415호, 416호)는 '운동시설(골프연습장)'으로도 이용되고 있는 것으로 파악됩니다.

이러한 현황과 공부상 용도 간의 차이는 향후 운영 및 활용에 있어 중요한 고려 사항입니다.

5. 생활정보

본 건은 산업단지 내에 위치하여 일반 주거 지역의 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)과는 거리가 있습니다.

단지 내 또는 인근 산업단지 내 상가를 통해 기본적인 편의시설을 이용할 수 있습니다.

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 시에는 인근 버스 정류장을 이용해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

1. 공부상 용도와 현황의 불일치: '근린생활시설(소매점)'과 실제 '주차장' 이용 간의 차이로 인해, 향후 용도 변경이나 원상 복구 등에 대한 검토가 필요합니다.

2. 구조물 변형 및 복원 가능성: 인접 호수와의 경계벽이 철거되어 일체로 사용 중이므로, 원상 복구 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 다만, 구조적 독립성은 복원 가능한 상태로 평가되었습니다.

3. 산업단지 입주 자격 제한: 본 건은 반월국가산업단지 내에 위치하므로, 매수 시 해당 산업단지의 입주자격 및 사업 목적에 대한 사전 확인이 반드시 필요합니다. 관련 규정 미확인 시 매수 후에도 법적 제약을 받을 수 있습니다.

4. 높은 채권 총액: 등기부상의 총 채권액이 높아 채무 규모가 상당함을 시사합니다. 이는 재산권 행사에 간접적인 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 반월국가산업단지 내에 위치한 지식산업센터로, 산업 활동을 위한 최적의 입지를 갖추고 있습니다.

현황 용도와 공부상 용도의 차이, 인접 호수와의 구조물 변형 등은 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

특히, 산업단지 내 입주 자격 요건을 충족하는지 여부를 사전에 철저히 확인하는 것이 중요합니다.

이러한 리스크 요인을 면밀히 분석하고 해결 방안을 모색한다면, 안정적인 투자 기회를 제공할 수 있는 잠재력을 가진 물건입니다.

8. 투자 포인트

1. 전략적 입지: 대한민국 대표 산업단지인 반월국가산업단지 내 위치하여, 관련 기업과의 시너지 효과 기대.

2. 다양한 활용 가능성: 현황의 주차장 및 운동시설로서의 운영 외에도, 공부상 근린생활시설로의 복원 또는 기타 산업 관련 용도로의 전환 가능성 모색.

3. 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 인수할 부담이 되는 권리는 없습니다. 임차인 또한 대항력이 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 528,000,000원

인수할 보증금: 0원

본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 앞서 언급된 현황 용도와 공부상 용도 간 차이, 경계벽 철거 및 복원 비용, 그리고 가장 중요한 산업단지 입주 자격 요건 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현장 방문 및 관련 법규 검토를 통해 정확한 원상 복구 비용과 입주 가능 여부 등을 파악한 후, 시장 상황과 유사 물건의 거래 사례를 참고하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

감정가 대비 90% ~ 105% 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.