나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52872 [3] 경기도 안산시 단원구 목내동 457 광양프런티어밸리지식산업센터 1동 4층415호 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일호감정 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 목내동 소재 ""반월특수구가산업단지"" 내에 위치하며, 주위는 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 공장지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층건내 제4층 제413호, 제414호, 제415호, 제416호(사용승인일 : 2012.12.28)로서
외벽 : 강화유리, 복합판넬 등 마감,
내벽 : 몰탈 위 페인팅, 판넬, 인테리어 등 마감,
창호 : 강화유리 창호임.

이용상태

기호(1),(2) : 일체로 ""주차장""으로 이용중임.
기호(3),(4) : 일체로 ""운동시설(골프연습장)""로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 주차장설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 ""새장형""의 토지로 ""공장(지식산업센터) 등 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약27미터, 북서측으로 노폭 약12미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 국가산업단지(반월국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

기호(1),(2) : 공부상 용도는 ""근린생활시설""이나 현황 ""주차장""으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대관계는 미상임.

물건 비고

①인접호수(416호/목록4)와 경계구분 없이 일체로 `스크린골프장`으로 이용중임
②인접호수(416호/목록4)와 일체로 사용하기 위하여 경계벽이 철거되었으나 구조상 독립성이 있고, 독립성의 상실은 일시적인 것으로 복원이 가능하다는 감정평가사의 2025.09.16.자 사실조회 회신이 제출되어 있음
③집합건축물 대장상 용도는 `운동시설(골프연습장)`임
④본 물건은 `반월국가산업단지`내에 위치하고 있어 입주자격 및 매수자격에 대하여는 사전확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52872 (3)

소재지: 경기도 안산시 단원구 목내동 457 광양프런티어밸리지식산업센터 1동 4층415호

용도: 운동시설 (현재 스크린골프장으로 이용 중), 집합건축물대장상 용도는 `운동시설(골프연습장)`입니다.

감정가: 528,000,000원

토지면적: 132.15㎡ (약 40.0평)

토지지분: 132.1536㎡

건물면적: 268.80㎡ (약 81.3평)

건물지분: 268.8㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

1.1. 입지조건

주위환경: 본 건은 경기도 안산시 단원구 목내동에 위치한 "반월국가산업단지" 내에 자리하고 있으며, 주변은 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 공장지대로 평가됩니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량을 통한 건물까지의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

인접 도로상태: 남서측으로 노폭 약 27미터, 북서측으로 노폭 약 12미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 일반공업지역

* 국가산업단지(반월국가산업단지)

* 산업시설구역

* 성장관리권역

* 그 외 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 등이 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 10월 13일자 중소기업은행 근저당권 (을13)

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 항목이 있으나 상세 내용이 없어 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 7,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2025년 01월 13일

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 2025년 08월 06일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

집합건물 등기부 요약:

* 2019년 5월 21일 주식회사효동아이엔씨 소유권 이전 (갑2)

* 2023년 10월 13일 한성운 소유권 이전, 신탁등기 말소 (갑6)

* 2023년 10월 13일 중소기업은행 근저당권 (1,728,000,000원, 을13) - 말소기준권리

* 2024년 2월 29일 중소기업은행 근저당권 (36,000,000원, 을14)

* 2025년 7월 17일 중소기업은행 가압류 (25,772,530원, 갑7)

* 2025년 7월 21일 중소기업은행 임의경매 (1,523,697,657원, 갑8)

* 2025년 12월 30일 안산세무서장 압류 (갑9)

* 등기부채권 총액: 1,789,772,530원

1.3. 상권분석

건물 용도:

* 집합건축물대장상 용도는 `운동시설(골프연습장)`입니다.

* 현재는 인접한 호수(416호)와 경계 구분 없이 일체로 '스크린골프장'으로 이용 중입니다.

* 감정평가상으로도 해당 호수(기호3,4)는 일체로 "운동시설(골프연습장)"로 이용 중인 것으로 평가되었습니다.

주변 상권:

* 반월국가산업단지 내에 위치하며, 주위에는 공장 및 근린생활시설이 혼재하는 공장지대입니다.

* 본 물건은 스크린골프장으로 활용되고 있어, 상업 및 업무 기능의 수요가 있는 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

편의시설: 제공된 정보에 따르면 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 없습니다.

주변 환경: 공장 및 근린생활시설이 복합적으로 분포된 산업단지 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 경매가 진행되고 있어, 다른 공동담보 물건의 진행 결과가 본 건에 영향을 줄 수 있습니다.

경계벽 철거 및 일체 이용: 본 건(415호)은 인접 호수(416호)와 경계벽이 철거된 채 '스크린골프장'으로 일체 이용 중입니다. 이는 구조상 독립성 상실로 보일 수 있으나, 감정평가사의 회신에 따르면 구조적 독립성이 유지되며 복원이 가능한 일시적인 상태로 판단되었습니다. 매수 후 원상복구 또는 분할 매각 등에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

입주 자격 제한: 본 건이 위치한 '반월국가산업단지'는 입주 자격 및 매수 자격에 제한이 있을 수 있습니다. 따라서 매수 전 해당 자격 요건에 대한 사전 확인이 필수적입니다.

공부와의 차이: 일부 호수(기호1,2)는 공부상 용도와 현황 이용(주차장)에 차이가 있으나, 본 건(415호)은 집합건축물대장상 용도와 현황 이용이 일치합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 목내동에 위치한 광양프런티어밸리 지식산업센터 내 운동시설(스크린골프장)입니다. 반월국가산업단지 내에 위치하여 산업 관련 시설로서의 입지적 이점이 있습니다. 현재 인접 호수와 일체로 스크린골프장으로 운영 중이며, 경계벽 철거 문제는 구조적 독립성 회복이 가능하다는 감정평가사의 소견이 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸 예정으로 깨끗한 편이나, 공동담보 진행 및 산업단지 입주 자격 제한 사항은 반드시 확인해야 할 주요 리스크입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 산업단지 내 입지: 반월국가산업단지는 다수의 기업이 입주해 있어 지역 내 상업 활동의 안정성을 기대할 수 있습니다.

현황 운영 중인 영업 시설: 스크린골프장으로 현재 운영 중이라는 점은 상권 내 수요가 있음을 시사하며, 인수 후 즉시 영업 재개가 가능할 수 있습니다.

양호한 교통 및 접근성: 차량 진출입이 용이하고 인근 도로망이 잘 갖추어져 있어 접근성이 우수합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 528,000,000원입니다.

인수되는 보증금이 없는 관계로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 권리 분석 결과, 산업단지 입주 자격 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사와 전문가의 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.