나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52872 [4] 경기도 안산시 단원구 목내동 457 광양프런티어밸리지식산업센터 1동 4층416호 운동시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일호감정 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 목내동 소재 ""반월특수구가산업단지"" 내에 위치하며, 주위는 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 공장지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층건내 제4층 제413호, 제414호, 제415호, 제416호(사용승인일 : 2012.12.28)로서
외벽 : 강화유리, 복합판넬 등 마감,
내벽 : 몰탈 위 페인팅, 판넬, 인테리어 등 마감,
창호 : 강화유리 창호임.

이용상태

기호(1),(2) : 일체로 ""주차장""으로 이용중임.
기호(3),(4) : 일체로 ""운동시설(골프연습장)""로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 주차장설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 ""새장형""의 토지로 ""공장(지식산업센터) 등 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약27미터, 북서측으로 노폭 약12미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 국가산업단지(반월국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

기호(1),(2) : 공부상 용도는 ""근린생활시설""이나 현황 ""주차장""으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대관계는 미상임.

물건 비고

①인접호수(415호/목록3)와 경계구분 없이 일체로 `스크린골프장`으로 이용중임
②인접호수(415호/목록3)와 일체로 사용하기 위하여 경계벽이 철거되었으나 구조상 독립성이 있고, 독립성의 상실은 일시적인 것으로 복원이 가능하다는 감정평가사의 2025.09.16.자 사실조회 회신이 제출되어 있음
③집합건축물 대장상 용도는 `운동시설(골프연습장)`임
④본 물건은 `반월국가산업단지`내에 위치하고 있어 입주자격 및 매수자격에 대하여는 사전확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안산시 단원구 목내동 457번지에 위치한 광양프런티어밸리지식산업센터 1동 4층 416호에 대한 부동산 임의경매 사건입니다. 사건번호는 안산지원 2025타경52872 (4)이며, 감정평가액은 649,000,000원입니다.

건물의 용도는 운동시설(골프연습장)이며, 토지 면적은 154.81㎡ (약 46.83평), 건물 면적은 314.88㎡ (약 95.25평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 중소기업은행이며, 본건은 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 목내동에 위치한 반월국가산업단지 내 광양프런티어밸리 지식산업센터에 소재합니다. 주위는 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 산업단지 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

차량을 통한 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 역시 편리한 편입니다. 남서측으로는 노폭 약 27미터, 북서측으로는 약 12미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 이

보증금: 90,000,000원

차임: 7,200,000원

전입일자(사업일자): 2025-01-13

배당신고일자: 2025-08-06

대항력: 없음

* 인수되는 권리:

본건 경매 절차에서는 인수할 임차인 보증금이 없으며, 말소기준권리(을13, 중소기업은행 근저당권) 이하 등기된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 별도의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 등기부 현황 요약:

등기부상 말소기준권리는 2023년 10월 13일에 접수된 중소기업은행의 근저당권(을13)입니다. 이외에도 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 설정되었으나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 약 1,789,772,530원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 반월국가산업단지라는 특수성을 가지는 지역에 위치합니다. 주 고객층은 산업단지 내 상주하는 기업체 직원 및 관련 종사자들일 것으로 예상됩니다.

주변은 공장 및 지식산업센터가 밀집해 있어, 해당 산업단지의 활성화 정도가 상권의 잠재력을 결정짓는 중요한 요소입니다.

현재까지 파악된 정보로는 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 소재하지 않는 것으로 확인됩니다.

5. 생활정보

교통 접근성은 양호한 편이며, 차량 이용 시 주변 산업단지 및 안산 시내 접근이 용이합니다. 대중교통 이용 역시 인근 버스정류장 덕분에 편리합니다.

편의시설의 경우, 산업단지 내 근린생활시설을 이용할 수 있으나, 대규모 쇼핑몰이나 문화시설 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

산업단지 내 위치의 특성상 주거 편의 시설은 다소 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 본건은 인접 호실(415호/목록3)과 경계 구분 없이 일체로 '스크린골프장'으로 이용 중입니다. 매각 후 통합 운영을 유지할지, 아니면 분리하여 운영할지에 대한 사업 계획 수립이 필요합니다.

* 인접 호실과의 경계벽이 철거되었으나, 구조상 독립성이 있고 복원이 가능하다는 감정평가사의 의견이 있습니다. 원상복구 시 발생할 수 있는 비용 및 기술적 측면을 사전에 검토해야 합니다.

* 가장 중요한 리스크는 반월국가산업단지 내에 위치하여 입주자격 및 매수자격에 대한 사전 확인이 필수적이라는 점입니다. 자격 요건을 충족하지 못할 경우 낙찰 후 소유권 행사에 제약이 따를 수 있으므로, 입찰 전 반드시 한국산업단지공단 등 관련 기관에 문의하여 확인해야 합니다.

* 집합건축물대장상 본 건 건물의 주된 용도는 '공장'으로 표기되어 있으나, 본 호실은 '운동시설(골프연습장)'로 이용 중입니다. 이는 법규상 용도 외 사용에 따른 문제 발생 가능성은 낮으나, 건축물 현황과의 차이점은 인지하고 있어야 합니다.

* 토지이용계획상 '국가산업단지', '산업시설구역' 등으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 반월국가산업단지에 위치한 광양프런티어밸리 지식산업센터 내 스크린골프장으로, 감정가는 6억 4,900만 원입니다.

권리관계는 매우 깨끗하여 인수할 권리나 보증금이 없으며, 채무 관련 문제는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

가장 큰 고려사항은 산업단지 내 입주 및 매수 자격 제한입니다. 이 부분을 명확히 확인하고 자격 요건을 충족한다면, 산업단지 내 고정 수요를 기반으로 안정적인 사업 운영이 가능할 것으로 예상됩니다.

인접 호실과 통합 운영되고 있다는 점은 장점이자 고려해야 할 부분으로, 향후 운영 전략에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요를 가진 반월국가산업단지 내 위치.

* '스크린골프장' 운영을 통한 지속적인 수익 창출 가능성.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 권리행사에 용이함.

* 적정 가격에 낙찰받을 경우, 시세 차익 및 임대 수익 확보 기대.

9. 예상 입찰가

본건은 인수할 보증금이 없으며, 말소되는 권리만 존재하므로 감정가 649,000,000원을 기준으로 입찰가 산정을 고려할 수 있습니다.

그러나 본 물건의 핵심 고려사항은 반월국가산업단지 내 입주 및 매수 자격입니다. 해당 자격 요건을 사전에 반드시 확인하시고, 자격이 된다는 전제 하에 주변 시세, 경쟁 물건, 예상 수익률, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70~90% 선에서 입찰이 이루어지나, 본 물건의 특수성을 감안하여 신중하게 접근할 것을 권고드립니다. 자격 충족 여부에 따라 입찰가의 범위가 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.