나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52883 [2] 경기도 안산시 상록구 월피동 508-9 상가동 5층지상5층호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 "광덕중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 성숙중인 상가지대로서, 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층, 지상5층 건물 내 제4층 제지상4층호 및 제5층 제지상5층호로서, (사용승인일 : 1995.07.31) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호(1) : 숙박시설(상호 : 피노키오 모텔) 기호(2) : 숙박시설(상호 : 피노키오 모텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 숙박시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 20미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지정관지구(중심), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m ~ 25m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(광덕중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 본건 1동의 건물 면적의 지하2층 및 지상1층 ~ 지상5층의 등기사항전부증명서상 면적이 집합건축물대장상 면적과 상이하여, 집합건축물대장을 기준으로 표기하였음. 2. 본건 제4층 및 제5층의 경우 건축물현황도와 실제 내부구조도가 상이한 바, 실제 현황에 맞는 내부구조도를 작성하였으니 업무에 참고하시기 바람. - 본건 4층: 건축물현황도의 경우 객실 총18실이나, 현황은 객실 16실로 운영중인 바, 건축물현황도의 객실16과 객실17이 현황 객실 517호, 건축물현황도의 객실5가 카운터, 건축물현황도의 카운터는 창고로 이용중임. - 본건 5층: 건축물현황도의 경우 객실 총18실이나, 현황은 객실 17실로 운영중인 바, 건축물현황도의 객실1과 객실8이 현황 객실 601호로 이용중임.

물건 비고

①숙박시설(피노키오 모텔)로 이용중임
②본 건 `1동의 건물의 표시` 중 지하2층~지상5층의 `등기사항전부증명서`상 면적이 `집합건축물대장`상 면적과 서로 상이함
③`건축물현황도`와 실제 `내부구조도`가 서로 상이함(건축물현황도의 경우 객실이 총 18실이나 현황상 객실 17실로 운영중임)
-첨부한 `건축물현황도` 및 감정평가서 의 `내부구조도`참조 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 안산지원 2025타경52883 (2)

소재지: 경기도 안산시 상록구 월피동 508-9 상가동 5층지상5층호 (신주소: 경기도 안산시 상록구 광덕산2로 18)

용도: 숙박시설 (피노키오 모텔)

감정가: 758,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 넘OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 155.46㎡ (약 47.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 지분: 155.463㎡

건물면적: 384.18㎡ (약 116.21평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건축물 대장상 주용도: 제2종근린생활시설

건축물 대장상 기타 용도: 근린생활시설/숙박시설

구조: 철근콘크리트구조 (평스라브 지붕)

지하층: 2개 층

지상층: 5개 층

건축 승인일: 1994.05.12

사용 승인일: 1995.07.31

건축물 대장상 총 호수: 33호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 "광덕중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하는 성숙된 상가지대로서, 전반적인 주위 환경은 대체로 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 상황은 양호합니다.

본 건 북동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 시가지정관지구(중심), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m ~ 25m)(집산도로)(접합) 지역에 해당합니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(광덕중학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본 건의 등기부등본상 총 채권액은 1,111,751,471원입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권이전: 김희택 외 1명 (2016-02-11)

* 공유자전부지분이전: 이존원 (2016-04-11)

* 소유권이전 (신탁등기말소): 이존원 (2021-07-27)

* 근저당권: 넘버스자산대부주식회사 (2025-04-04, 1,080,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권부채권질권: 안산제일신용협동조합 (2025-10-29, 810,000,000원)

* 근저당권부채권질권: 주식회사메르디안솔라앤디스플레이 (2025-11-12, 310,000,000원)

* 임의경매: 안산제일신용협동조합 (2025-07-22, 917,908,918원)

* 가압류: 경기신용보증재단 (2025-08-18, 20,000,000원)

* 가압류: 소상공인시장진흥공단 (2025-09-17, 11,751,471원)

* 압류: 안산시 (2026-01-07)

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2025년 4월 4일자 넘버스자산대부주식회사의 근저당권입니다.

이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권 설정 사실은 확인되지 않습니다. 실제 지상권의 존재 여부는 인수 시 발생할 수 있는 리스크이므로 반드시 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수 대상 임차 보증금 합계는 0원입니다.

이는 대항력 있는 임차인이 없거나, 보증금이 없는 임차인일 가능성이 높습니다.

다만, 금액이 미상이거나 파악되지 않은 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 조사 시 임차인 현황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특징

본 건이 위치한 지역은 근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재된 성숙된 상가지대로서, 다양한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

일반상업지역 및 시가지정관지구(중심)에 속해 있어 지역 상권의 중심지로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

4.2. 업종 및 운영 현황

현재 본 건은 "피노키오 모텔"이라는 상호로 숙박시설로 운영 중입니다.

주변 상권의 특성을 고려할 때, 숙박업은 지속적인 수요가 있는 업종으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

구체적인 대형마트, 병원, 금융기관 등은 추가적인 조사 및 현장 방문을 통해 파악해야 합니다.

5.2. 교육시설

본 건 인근에 광덕중학교가 위치하고 있으며, 이는 학생 통학에 용이함을 제공합니다.

다만, 광덕중학교의 상대보호구역으로 지정되어 있어, 해당 구역 내에서의 건축 및 영업 활동에 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이 (면적, 구조)

본 건은 1동의 건물 표시에 대한 등기사항전부증명서상 면적과 집합건축물대장상 면적이 일부 상이한 것으로 기재되어 있습니다. (지하2층~지상5층)

또한, 건축물현황도와 실제 내부구조도가 상이하며, 특히 4층과 5층의 경우 객실 수 및 일부 공간 용도(카운터, 창고 등)에 현황과 다른 부분이 존재합니다.

* 4층: 건축물현황도 18실 -> 현황 16실 운영 (일부 객실 통합 및 용도 변경)

* 5층: 건축물현황도 18실 -> 현황 17실 운영 (일부 객실 통합)

이는 추후 건축물대장 시정 또는 이해관계인과의 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 권리 관계 (지상권 등)

말소되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 실제 지상권의 존재 여부 및 그로 인한 제약 사항을 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 임차인 리스크

인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이나 보증금/차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성을 염두에 두어야 합니다. 이에 대한 철저한 현장 조사가 요구됩니다.

6.4. 시장 변동성

숙박시설은 경기 변동, 주변 경쟁 시설의 증가, 부동산 시장 침체 등 외부 요인에 의해 수익성이 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 안산시 상록구 월피동에 위치한 숙박시설로서, 상업지역 내에 있어 입지 조건은 비교적 양호한 편입니다.

다수의 권리 설정이 있었으나 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리관계 자체는 명확해 보입니다.

하지만, 공부상 면적 및 내부구조 상이, 지상권 인수 가능성, 임차인 현황 미확인 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 면밀한 실사와 권리 분석이 선행되어야 합니다.

현재 숙박시설로 운영 중이며, 상업지역이라는 점을 고려할 때 향후 용도 변경이나 재개발 등을 통한 가치 상승 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 성숙된 상가지역 내 위치하여 잠재적 상권 가치 보유.

* 일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 향후 개발 가능성 있음.

* 감정가 대비 저가 낙찰 시 시세 차익 기대 가능. (시세 조사 필요)

* 인수될 임차 보증금 0원으로 명확한 초기 투자 부담 감소.

* 수익형 부동산으로서 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 758,000,000원입니다.

인수 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항에 대한 심층적인 조사가 필요합니다.

* 본건과 유사한 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 분석.

* 건물 노후도 및 리모델링/재건축 비용 추정.

* 현재 운영 중인 숙박시설의 실제 수익률 분석.

* 지상권 및 미확인 임차인 관련 리스크에 대한 가치 평가.

* 향후 예상되는 건물 가치 상승 요인 및 하락 요인 분석.

따라서, 상기 조사 결과를 종합적으로 반영하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.