나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53282 [3] 경기도 시흥시 배곧동 233 배곧헤리움어반크로스2차 비동 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧지구대" 남측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설 및 관공서 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 일반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물내 비동 1층 103호, 비동 1층 104호, 비동 1층 105호로서, 외벽 : 외장석재붙임 및 페인팅 마감 등. 창호 : 강화유리 등.

이용상태

공히 근린생활시설(집합건축물대장(전유부)상 용도 : 제1종근린생활시설(소매점)) 상태임.

설비내역

위생설비, 승강기설비, 소방설비 등 건물 공용설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로, 업무시설(오피스텔), 근린생할시설 건부지로 이용중인 상태임.

인접 도로상태등

본건 남동측, 북동측, 북서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물 대장상 용도는 `제1종근린생활시설(소매점)`임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53282 (3)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 233 배곧헤리움어반크로스2차 비동 1층105호

용도: 제1종근린생활시설(소매점)

감정가: 684,000,000원

토지면적: 8.91㎡ (약 2.69평)

건물면적: 45.24㎡ (약 13.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

주변환경: 본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧지구대" 남측 인근에 위치하며, 주변으로 각종 근린생활시설, 업무시설 및 관공서 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 본건 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 이용한 접근성 또한 양호한 편입니다.

토지이용계획: 본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 또한 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역이며, 외국인 등의 주택거래에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 건축물 정보

건물명: 배곧헤리움 어반크로스 2차

구조: 본 건은 철골철근콘크리트, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 B동 1층 105호에 해당합니다.

건물 규모: 총괄표제부에 따르면 해당 건물은 2개 동으로 구성되어 있으며, B동은 지하 0층, 지상 20층 규모입니다. 연면적은 약 74,280.22㎡ (약 22,474평)이며, 건폐율 약 34.5%, 용적률 약 352.1%입니다.

설비: 건물에는 위생, 승강기, 소방 등 기본적인 건물 공용 설비가 갖추어져 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 본 건물의 말소기준권리는 2023년 5월 4일 접수된 하나은행의 근저당권 (채권금액 1,920,000,000원)입니다.

말소 예정 권리: 위 말소기준권리보다 늦게 설정된 대부분의 권리(가압류, 압류 등)는 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 집합건물 등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

총 채권액: 등기부채권 총액은 약 2,899,697,505원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사아이팩모터스 (대표자 김대현)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 사업개시일: 2023년 10월 24일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원. 따라서 본 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 배곧지구는 계획된 신도시로서, 상업시설 및 업무시설이 집적되어 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

주변에 관공서가 위치하고 있어 안정적인 상권 형성이 가능하며, 근린생활시설로서의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

주변 편의시설: 본 물건은 상업지구 내에 위치하여 은행, 병원, 대형마트 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

안전 및 치안: "배곧지구대"가 인근에 위치하여 상대적으로 안전하고 안정적인 치안 환경을 기대할 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본 물건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

유동화물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 비교하여 취득 절차나 서류상의 특이사항이 있을 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

임대 관계: 현재 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 인수 후 임대 현황 파악 및 명도 관련 사항을 추가적으로 확인해야 할 필요가 있습니다. (단, 명시된 임차인은 대항력이 없습니다.)

토지이용규제: 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역(외국인 주택거래 한정)에 포함되어 있어, 향후 토지 이용이나 거래 시 관련 법규에 대한 확인이 요구될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 배곧동의 중심상업지역에 위치한 근린상가로, 접근성 및 주변 환경이 우수합니다.

집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(소매점)으로 확인되며, 이는 다양한 업종으로의 활용 가능성을 시사합니다.

다수의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리 이하 채권은 모두 소멸 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금도 없어 권리관계는 비교적 명확합니다.

다만, 유동화 물건이라는 특성과 임대 관계 미확인 등은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

지역 성장 잠재력: 배곧지구는 계획적인 개발이 진행되고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 및 상권 활성화에 대한 기대감이 높습니다.

우수한 입지: 대로변 인근에 위치하고 있으며, 차량 및 대중교통 접근성이 뛰어나 상업 시설로서의 가치가 높습니다.

적정 면적: 약 13.68평의 건물 면적으로, 소자본으로 창업하거나 투자하기에 적합한 규모입니다.

안정적인 권리관계: 말소 예정 권리 외 인수되는 권리가 없으며, 임차인 보증금 부담도 없어 비교적 안전하게 투자할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가는 684,000,000원입니다.

임차인의 보증금 부담이 없고, 말소될 권리가 대부분이므로, 현재 시세, 주변 상권의 공실률, 예상 임대 수익률, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70%~90% 수준에서 입찰가가 형성되지만, 본 건의 경우 현장 조사를 통한 상세한 가치 평가 후 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

(주의: 본 예상 입찰가는 개략적인 참고 자료이며, 정확한 산정을 위해서는 추가적인 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.