나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53182 [3] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨에이-145호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "안산역" 남서측 인근에 위치하며 부근은 지식산업센터, 오피스텔, 공장 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위 환경이 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 상황은 무난시됨.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건내 1층 씨에이-143호 외 3개호로서 외벽 : 강화유리 및 복합판넬 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공히 건축물대장상 2종근린생활시설(휴게음식점)임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서 공장,근린생활시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연결된 인접공도를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지(반월국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역 <소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상.

물건 비고

집합건축물 대장상 용도는 `제2종근린생활시설(휴게음식점)`임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 안산지원 2025타경53182 (3)

1.2. 소재지: 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨에이-145호

1.3. 용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점))

1.4. 감정가: 538,000,000원

1.5. 토지면적: 13.11㎡ (약 3.97평)

1.6. 토지지분: 13.11㎡ (약 3.97평)

1.7. 건물면적: 38.00㎡ (약 11.49평)

1.8. 건물지분: 38㎡ (약 11.49평)

1.9. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.10. 경매구분: 부동산임의경매

1.11. 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.12. 특이사항: 공동담보, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "안산역" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터, 오피스텔, 공장 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건과 연결된 인접 공도(광로3류, 폭 40m~50m)를 이용하여 출입이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반공업지역이며, 광로3류(폭 40m~50m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업지구), 국가산업단지(반월국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 산업시설구역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역이며, 외국인 등이 특정 용도로 토지거래 계약 시 허가를 받아야 하는 구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

2.5. 주변 시설

본건 인근에는 안산역이 위치하여 교통이 편리하며, 대규모 지식산업센터, 오피스텔, 공장 등이 밀집한 산업단지 지역입니다. 이를 고려할 때 다양한 업종의 근로자 및 상주 인구를 배후로 하는 상권이 형성되어 있습니다. 검색 결과 상, 인근 지역에서 소각 시설이나 기타 혐오 시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 안산시 자체적으로 쓰레기 소각장 증설을 추진하고 있으며, 신길동 일원에서 자원순환시설 화재가 발생한 사례가 있어 관련 시설 및 환경 문제에 대한 지속적인 관심이 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 1월 14일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을3)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 등기부채권 총액 2,120,655,049원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: IPS 주식회사

* 보증금: 38,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2025년 7월 10일

* 확정일자: 2025년 7월 15일

* 배당신고일자: 2025년 10월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: 상가건물임차권 (을4, 말소)

본 임차인은 대항력이 없으며, 해당 임차권은 말소될 예정입니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 총 채무액 (말소기준권리 포함 등기부상 채무 총액): 2,120,655,049원

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 주변 상권

본 건물은 지식산업센터 내에 위치하며, 건물 자체적으로는 공장, 제1, 2종 근린생활시설 등이 복합적으로 입주할 수 있습니다. 본건은 건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점) 용도로 되어 있어 관련 업종으로의 활용이 가능합니다. 주변 지역은 지식산업센터, 오피스텔, 공장 등이 혼재하여 다양한 산업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 잠재적 수요

인근 안산역 및 대규모 산업단지 종사자들을 배후로 한 잠재적 고객 수요가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 인프라

인근 안산역을 통한 수도권 접근성이 양호하며, 주변 상업 시설과의 연계를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 및 유동화물건

본건은 공동담보 및 유동화물건으로, 관련 계약 및 담보 설정이 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있어 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

다수의 토지이용계획상 제한 사항(산업단지, 성장관리권역 등)이 존재하여 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 환경 관련 이슈 가능성

인근 지역에서의 자원순환시설 화재 발생 사례 등을 고려할 때, 향후 환경 관련 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 안산역 인근에 위치한 리드스마트스퀘어지식산업센터 내 근린상가 물건으로, 접근성 및 주변 입지 조건은 양호한 편입니다. 건축물대장상 용도는 휴게음식점이나, 건물 자체는 복합 용도로 사용되고 있어 다양한 사업 아이템 적용이 가능할 것으로 보입니다. 권리관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 임차인의 보증금은 없어 권리 분석상 명확합니다. 다만, 공동담보 및 유동화 물건이라는 특수성은 신중한 검토를 요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

안산역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

8.2. 복합 상권

지식산업센터, 오피스텔, 공장 등이 혼재된 복합 상권으로, 잠재 고객층이 다양합니다.

8.3. 권리관계 명확

모든 이해관계 권리가 매각으로 소멸되어 명확한 권리 인수가 가능합니다.

8.4. 건물 신축 연도

건축 허가일(2018.05.29) 및 사용 승인일(2020.09.10)을 고려할 때 비교적 신축 건물에 속합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 보다 상세한 시장 조사를 통한 유사 물건 시세 비교, 임대 수익률 분석, 명도 가능성 검토, 추가적인 현장 답사 등 심층적인 컨설팅이 필요합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 본건의 특수성(공동담보, 유동화물건) 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 본 물건에 대한 투자를 고려하신다면 전문가와의 상담을 통해 신중하게 접근하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.