나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53182 [4] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨디-150호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "안산역" 남서측 인근에 위치하며 부근은 지식산업센터, 오피스텔, 공장 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위 환경이 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 상황은 무난시됨.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건내 1층 씨에이-143호 외 3개호로서 외벽 : 강화유리 및 복합판넬 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공히 건축물대장상 2종근린생활시설(휴게음식점)임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서 공장,근린생활시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연결된 인접공도를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지(반월국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역 <소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상.

물건 비고

집합건축물 대장상 용도는 `제2종근린생활시설(휴게음식점)`임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53182 (4)

* 소 재 지: 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨디-150호

* 용 도: 제2종근린생활시설(휴게음식점) (건축물대장상)

* 감 정 가: 60,400,000원

* 토 지 면 적: 16.80㎡ (약 55.54평)

* 건 물 면 적: 48.72㎡ (약 161.05평)

* 매 각 대 상: 토지/건물 일괄매각

* 경 매 구 분: 부동산 임의경매

* 채 권 자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특 이 사 항: 공동담보, 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위 치: 경기도 안산시 단원구 신길동 1229, 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨디-150호

* 주 변 환 경: 안산역 남서측 인근에 위치하며, 지식산업센터, 오피스텔, 공장 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교 통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토 지 형 상 및 이용 상태: 대체로 사다리형 토지로, 공장 및 근린생활시설 등의 부지로 이용 중입니다.

* 도 로 상 태: 본건과 연결된 인접 공도를 이용하여 출입이 가능합니다.

* 토 지 이 용 계 획 및 제한 상태: 도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업지구), 국가산업단지(반월국가산업단지), 산업시설구역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (중소기업은행, 2025-01-14 접수, 1,896,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음 (모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.)

* 임 차 인 현 황:

* 임차인: ㈜맘

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 사업자등록일: 2025-02-13

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 없는 임차인이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 리드스마트스퀘어지식산업센터 내 1층에 위치한 상가로, 안산역 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변에 지식산업센터, 오피스텔, 공장 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 잠재 고객 확보에 유리한 환경입니다.

* 건물 내 상주 인구 및 인근 지역 유동인구를 주요 타겟으로 설정할 수 있습니다.

* 건축물대장상 용도가 '제2종근린생활시설(휴게음식점)'이므로, 해당 업종에 특화된 상권 분석 및 마케팅 전략 수립이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 안산역과 인접하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스정류장이 근처에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 편의시설: 건물 내 및 인근에 다양한 편의시설(식당, 카페, 상점 등)이 위치해 있어 이용이 용이합니다.

* 주변 환경: 지식산업센터, 오피스텔, 공장이 혼재된 지역으로, 비즈니스 활동 및 주거 환경이 공존합니다. (제공된 정보 내에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 관련 불일치: 건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(휴게음식점)'이며, 일반적인 용도는 '근린상가'로 표기되어 있습니다. 실제 사용 시 용도 위반으로 인한 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있으므로, 사용 전 반드시 확인 및 관련 절차를 거쳐야 합니다.

* 소형 면적: 토지 16.80㎡, 건물 48.72㎡로 면적이 비교적 작아, 단독으로 운영 가능한 업종의 선택이 제한될 수 있습니다.

* 공동담보 및 유동화 물건: 채권 관계가 복잡하고 다수의 담보가 설정되어 있어, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 집합건물 관리: 공용 부분의 유지보수 및 관리비 문제 등 집합건물 특유의 관리 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 안산역 인근에 위치한 지식산업센터 내 1층 상가로, 교통 편의성과 주변 배후 수요를 바탕으로 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담이 없다는 장점이 있습니다.

* 다만, 건축물대장상 용도와 실제 표기된 용도의 불일치, 소형 면적, 공동담보 및 유동화 물건이라는 점은 투자 전반에 걸쳐 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안산역 역세권 입지: 뛰어난 대중교통 접근성과 주변 유동인구 확보 가능.

* 지식산업센터 고정 수요: 건물 내 상주 인구를 바탕으로 한 안정적인 배후 수요 기대.

* 1층 상가의 높은 가치: 탁월한 접근성과 가시성으로 일반적인 상가로서의 강점 보유.

* 경매 통한 시세 차익: 감정가를 바탕으로 합리적인 가격에 취득할 기회.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 입찰가 산정 고려사항:

* 감정가: 60,400,000원

* 건축물대장상 용도(제2종근린생활시설-휴게음식점)를 고려한 업종별 예상 수익률 분석.

* 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대료 시세 조사.

* 리드스마트스퀘어지식산업센터의 전반적인 임대 현황 및 공실률 파악.

* 권리 관계, 특히 공동담보 및 유동화 물건으로서의 리스크 할인율 적용.

* 소형 면적(16.80㎡ 토지, 48.72㎡ 건물)을 고려한 투자 수익률 계산.

* 본 물건은 소액 투자로 접근 가능한 상가로서, 철저한 현장 조사 및 상권 분석을 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 법원 매각 정보, 경쟁 상황, 시장 변동성 등에 따라 달라질 수 있으므로, 본 정보는 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.