나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53182 [2] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨에이-144호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "안산역" 남서측 인근에 위치하며 부근은 지식산업센터, 오피스텔, 공장 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위 환경이 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 상황은 무난시됨.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건내 1층 씨에이-143호 외 3개호로서 외벽 : 강화유리 및 복합판넬 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공히 건축물대장상 2종근린생활시설(휴게음식점)임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서 공장,근린생활시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연결된 인접공도를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지(반월국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역 <소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상.

물건 비고

집합건축물 대장상 용도는 `제2종근린생활시설(휴게음식점)`임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53182 (2)

소재지: 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨에이-144호

용도: 근린상가 (집합건축물 대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점))

감정가: 604,000,000원

토지면적: 14.69㎡ (약 4.45평)

토지지분: 14.69㎡ (약 4.45평)

건물면적: 42.60㎡ (약 12.89평)

건물지분: 42.6㎡ (약 12.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 신길동에 위치하며, "안산역" 남서측 인근 지역입니다.

주변은 지식산업센터, 오피스텔, 공장 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 복합적인 상권 환경을 형성하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건은 도시지역, 일반공업지역으로 지정되어 있으며, 광로 3류(폭 40m~50m)에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업지구), 국가산업단지(반월국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 산업시설구역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인 등 대상자 및 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 따라 제한 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 존재합니다.

주변 환경은 대체로 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 01월 14일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을3)입니다.

인수되는 권리: 모든 등기부상 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 이미 말소된 권리이므로, 낙찰자가 인수하는 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 등이 명시될 수 있으나, 본건에서는 별도 명시된 바 없습니다.)

임차인 현황:

* 운암주식회사(운 )

보증금: 30,000,000원

차임: 1,500,000원

전입(사업)일자: 2025-03-05

확정일자: 2025-03-06

배당신고일자: 2025-10-24

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없어 인수할 보증금이 없습니다.)

등기부채권 총액: 2,082,655,049원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 리드스마트스퀘어지식산업센터는 안산역 인근에 위치하며, 주변에 다수의 지식산업센터, 오피스텔, 공장 등이 밀집해 있습니다.

이러한 입지적 특성상 해당 건물 내 입주 기업 종사자 및 인근 산업단지 근로자들을 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

또한, 제2종근린생활시설(휴게음식점) 용도로 지정되어 있어 다양한 소매업 및 서비스업종의 입점이 가능합니다.

안산역을 중심으로 형성된 상권 및 산업단지 배후 상권의 이점을 가집니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 안산역(수인분당선, 4호선)이 약 300~500m 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 다양한 버스 노선이 운행되고 있어 시내외 이동이 용이합니다. 인근에 영동고속도로, 서해안고속도로 진입이 가능한 서안산IC 및 남안산IC가 인접해 있어 차량을 이용한 수도권 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: IBK기업은행, NH농협은행 등 금융기관이 인접해 있으며, 현대치과의원, 성민의원 등 의료시설도 주변에 위치하고 있습니다. 쇼핑 및 기타 편의시설은 안산역 주변을 중심으로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 지식산업센터, 오피스텔, 공장 등이 혼재된 지역으로, 특별히 혐오시설이나 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 현재 파악되지 않았습니다. 전반적으로 정돈된 산업 및 상업 복합 지역의 형태를 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 채권 총액 대비 감정가: 총 채권액(약 20.8억원)이 감정가(약 6.04억원)를 현저히 초과하고 있어, 유찰 가능성이 존재하며 추가적인 유찰 시 최저 입찰가가 낮아질 수 있습니다.

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차상의 복잡성이나 특이사항이 발생할 가능성이 있습니다.

* 공장(지식산업센터) 내 상가: 지식산업센터 내 상가는 일반 상가 대비 임차인 확보가 특정 업종(근린생활시설, 식당 등)에 집중될 수 있으며, 공실 리스크 관리가 중요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 관련 법규를 확인해야 할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 신길동에 위치한 리드스마트스퀘어지식산업센터 내 1층 상가입니다. 안산역 역세권에 위치하며, 지식산업센터 및 관련 시설들이 밀집한 지역 특성을 가지고 있습니다. 본건의 용도는 제2종근린생활시설(휴게음식점)로서, 건물 내 종사자 및 인근 지역 상주인구를 대상으로 영업하기에 적합한 입지입니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 다만, 총 채권액이 감정가를 크게 상회하는 점, 유동화 물건이라는 점은 입찰 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 안산역과 가까워 유동인구 및 접근성이 우수합니다.

* 배후 수요: 다수의 지식산업센터와 산업단지 근로자를 잠재적 고객으로 확보 가능합니다.

* 명확한 권리 관계: 낙찰 시 인수할 권리가 없어 명확한 소유권 취득이 가능합니다.

* 안정적인 용도: 제2종근린생활시설(휴게음식점)은 비교적 안정적인 수요를 기대할 수 있는 업종입니다.

* 개발 가능성: 반월국가산업단지 재생사업지구에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 추가적인 심층적인 시세 조사, 공실률 분석, 임대료 수준 파악, 경쟁 상권 분석, 그리고 해당 물건의 정확한 현장 조사를 통해 이루어져야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 이는 고려 대상이 아닙니다. 감정가 604,000,000원을 기준으로 하되, 최저 입찰가와 주변 시세, 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 전문가와의 상담을 통한 정밀한 분석을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.