나이스옥션 법원경매 인천 2024타경8180 [1] 인천광역시 미추홀구 문학동 문학도시개발구역9블록4로트 소노하임1동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이감정 · 평가일 2024.06.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 문학동 소재 "문학정보고등학교" 남서측 인근에 위치하며
주위는 동류형의 공동주택 밀집지대로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하며 대중교통사정은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물내 제4층 제402호로서,
외벽 : 벽돌타일, 드라이비트, 칼라강판, 화강석물갈기 등 마감.
창호 : PVC 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비,승강기, 도시가스설비 등이며, 가스보일러에 의한 개별난방시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록2는 지분매각(공유자 우선매수권 없음)임
- 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨.
- 2024. 7. 19.자 인천 미추홀구의 사실조회회신서에 의하면 목록2 토지는 농지에 해당(단, 농지취득자격증명 발급 제외 대상)하며, 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경 된 경우로 향후 원상회복명령이 내려질 가능성이 있다고함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서 요약

사건번호: 인천지방법원 2024타경8180 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 문학동 문학도시개발구역9블록4로트 소노하임1동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 350,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOO (수협은행으로 추정)

* 토지면적: 2,067.00㎡ (약 625.31 평)

* 토지지분: 128.5674㎡ (약 38.89 평)

* 건물면적: 72.88㎡ (약 22.05 평)

* 건물지분: 72.88㎡ (약 22.05 평)

특이사항:

* 공유자우선매수신고

* 대지권미등기

* 농지취득자격증명 (본건 토지는 농지에 해당하나, 농지취득자격증명 발급 제외 대상)

주의사항:

* 일괄매각 대상입니다.

* 목록2는 지분매각이며, 공유자 우선매수권이 적용되지 않습니다.

* 대지권이 미등기 상태이며, 대지권 유무는 알 수 없습니다. 다만, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다.

* 2024년 7월 19일자 인천 미추홀구의 사실조회회신서에 따르면, 본건 토지(목록2)는 농지에 해당합니다. 다만, 전용 허가 없이 토지 현황이 변경된 경우로, 향후 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있습니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 문학동에 소재하며, "문학정보고등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 유사한 형태의 공동주택이 밀집된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다. 인근에 인천문학경기장이 있어 지역의 랜드마크 역할을 합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건축물 구조 및 이용상태: 철근콘크리트구조 기타지붕 5층 건물 중 제4층 제402호입니다. 외벽은 벽돌타일, 드라이비트, 칼라강판, 화강석물갈기 등으로 마감되었으며, 창호는 PVC 새시입니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급수 설비, 승강기, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있으며, 가스보일러에 의한 개별난방 시스템이 적용됩니다.

* 토지 현황: 토지는 장방형으로 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로: 본건 북측으로 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역에 해당합니다.

* 공부와의 차이: 등기부 및 건축물대장상 현황과 차이는 없습니다.

* 임대 관계: 임대 관계는 미상입니다.

3. 권리분석

본 경매물건의 말소기준권리는 2020년 2월 6일 접수된 수협은행의 근저당권(을1, 채권액 251,850,000원)입니다. 이 근저당권보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 현황 권리 관계:

* 가장 최근의 임의경매 개시 결정은 2024년 6월 13일 수협은행(갑47)에 의해 신청된 인천지방법원 2024타경8180 사건입니다.

* 등기부상 채권 총액은 매우 높으나, 대부분의 근저당권이 말소 기준 권리보다 이후에 설정되었거나 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

* 주의사항에 명시된 '대지권 미등기'는 권리 관계상 중요한 요소이며, 대지권의 유무나 가치에 대한 불확실성이 존재합니다.

* '공유자우선매수신고'가 있으므로, 해당 공유자가 최고가 매수 신고인의 가격으로 우선 매수할 수 있습니다. 단, 주의사항의 '목록2는 지분매각(공유자 우선매수권 없음)임'이라는 문구는 특정 목록에 대한 우선매수권 배제를 언급하고 있어, 실제 경매 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계가 미상임을 감안할 때, 실제 거주자가 있을 경우 명도 절차에 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 제2종일반주거지역에 위치하며, 주위가 동류형 공동주택 단지로 형성되어 있어 안정적인 주거지 기능을 하고 있습니다. 인천문학경기장과 같은 대형 체육시설이 인접해 있어 지역 활성화에 기여할 수 있으나, 행사 시 교통 혼잡이나 소음 발생 가능성도 있습니다. 문학정보 고등학교가 인근에 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 문학동 일대에 기본적인 생활 편의시설이 분포하고 있습니다. 인근에 삼호어린이공원이 있어 가족 단위 이용객에게 편리함을 제공할 수 있습니다.

* 교육시설: 문학정보고등학교가 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 인천문학경기장이 가까워 문화 및 스포츠 행사 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 가장 큰 리스크 요인입니다. 대지권이 미등기 상태이며 그 유무를 알 수 없어, 향후 대지권 확보를 위한 추가 비용이나 법적 절차가 발생할 수 있습니다. 이는 물건 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지 현황 변경 및 원상회복 가능성: 본건 토지가 농지에 해당하며 전용 허가 없이 현황이 변경된 경우로, 향후 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 가하고 추가적인 비용 발생을 야기할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 해당 부동산의 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 무효화될 수 있습니다. 또한, 주의사항에서 특정 목록(목록2)에 대한 우선매수권이 없다고 언급되어 있어, 실제 경매 진행 시 해당 내용을 명확히 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 인수 보증금이 없다는 점은 다행이나, 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

* 토지/건물 가치 불확실성: 대지권 미등기 및 농지 관련 이슈는 토지의 가치를 불확실하게 만들며, 건물 자체의 가치 평가에도 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 문학동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준이나, 대지권 미등기와 토지의 농지 현황 변경이라는 중대한 법적, 행정적 리스크를 안고 있습니다. 또한 공유자 우선매수권의 존재 가능성과 임대차 관계 미상 등 명도 관련 불확실성도 고려해야 합니다. 이러한 잠재적 리스크들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 가격 경쟁력: 경매 물건으로 일반 매매보다 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

* 주거 편의성: 공동주택 밀집 지역으로 기본적인 주거 환경은 갖추고 있습니다.

* 교육 환경: 인근 학교로 인한 교육 수요가 있습니다.

* 리스크 대비: 대지권 미등기, 농지 관련 규제, 공유자 우선매수권 등의 중대한 리스크를 감안할 때, 이러한 문제 해결을 위한 추가 비용과 시간, 법적 검토가 필수적입니다.

* 시세 파악: 유사 물건의 시세 및 해당 리스크 해소에 드는 비용을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 없다는 점을 고려하여 산정됩니다. 그러나 본 물건은 대지권 미등기, 농지 원상회복 가능성 등 중대한 잠재적 리스크를 포함하고 있습니다. 따라서 이러한 리스크를 해결하는 데 소요될 예상 비용과 시간을 감안하여, 감정평가액(350,000,000원)보다 현저히 낮은 수준에서 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 실태 조사, 법률 및 건축 전문가와의 상담, 유사 물건의 거래 사례 분석 등이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.