나이스옥션 법원경매 인천 2025타경503095 [1] 인천광역시 중구 중산동 OOOOOO OOOOOOOOOO OOOOOO 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현감정 · 평가일 2025.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 "구읍뱃터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물내 제9층 제920호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

"일반숙박시설(호텔)"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, "숙박시설 및 근린생활시설" 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 10m 및 8m 내외의 포장도로가 각각 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(2012-12-28)(접함), 소로2류(폭 8m-10m)(2012-12-28)(접함), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일반숙박시설(호텔)로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건번호: 인천지방법원 2025타경503095 (1)

소재지: 인천광역시 중구 중산동 1955-1, 웨스턴그레이스호텔1 9층 920호 (신주소: 인천광역시 중구 은하수로29번길 36)

용도: 숙박시설 (일반숙박시설-호텔)

감정가: 94,000,000원

토지면적: 4.27㎡ (약 1.29평)

건물면적: 22.95㎡ (약 6.94평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOOOO

특이사항: 일반숙박시설(호텔)로 이용중임

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 "구읍뱃터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 업무시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지역입니다.

교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 제9층 제920호입니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m), 소로2류(폭 8m-10m), 경제자유구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

인접도로상태: 북측 및 서측으로 노폭 약 10m 및 8m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부상 권리현황:

* 말소기준권리: 2017-11-27 접수된 김제수산업협동조합의 근저당권(을1)이며, 위 권리보다 늦게 설정된 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 주요 권리사항:

* 2017-11-27: 소유권 이전 (매매)

* 2017-11-27: 김제수산업협동조합 근저당권 (말소기준권리)

* 2024-12-03: 서울보증보험 가압류 (말소)

* 2025-01-14: 김제수산업협동조합 임의경매 개시 결정 (본건 경매)

* 2025-02-17: 서울보증보험주식회사 가압류 (말소)

* 등기부채권 총액: 348,624,370원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

입지: "구읍뱃터" 인근으로 관광객 및 유동인구가 예상되는 지역입니다. 인근에 숙박시설, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 상업 활동이 활발한 지역으로 파악됩니다.

잠재력: 숙박시설로 이용 중인 점을 고려할 때, 호텔 운영 및 관련 서비스업의 지속 또는 확장 가능성이 있습니다. 주변 관광 명소와의 접근성도 고려해볼 만합니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

* 해변 및 바다 전망을 즐길 수 있는 위치에 있습니다.

* 인근 관광지로는 구읍뱃터, 영종씨사이드파크 레일바이크, 영종진공원, 영종관광어시장 등이 도보 또는 근거리에 위치합니다.

* 호텔 자체적으로 레스토랑, 스파 & 웰니스 센터, 카페 등의 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 주요 도로망 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능합니다.

* 주변 주요 시설: 인천 아시아드 주경기장, 인천문학경기장 등 (차량 이용 시 접근 가능).

* 혐오시설: 조사 결과, 해당 물건지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인천 지역 전반에 걸쳐 수도권매립지, 화력발전소, LNG 인수기지 등이 위치하고 있으나, 본건과는 거리가 상당하여 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

공실 위험: 현재 일반숙박시설(호텔)로 이용 중이나, 경매 절차 진행 및 명도 과정에서 공실이 발생할 수 있습니다. 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원이므로, 기존 임차인과의 관계 정리 및 신규 임차인 확보 방안이 필요합니다.

시장 변동성: 숙박 및 관광 산업은 외부 요인(계절, 경제 상황, 팬데믹 등)에 민감하므로 시장 변동성에 대한 대비가 필요합니다.

건물 노후화: 2015년 건축허가, 2017년 사용승인이 이루어진 건물로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 중구 중산동의 "구읍뱃터" 인근에 위치한 웨스턴 그레이스 호텔 내 숙박시설(객실)입니다. 25층 건물 중 9층에 위치하며, 적정 면적과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 감정가 대비 투자 가치를 면밀히 분석할 필요가 있습니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석상 깔끔한 편입니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 호텔의 실제 운영 현황 및 향후 수익성에 대한 추가적인 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: "구읍뱃터" 인근이라는 지리적 이점과 관광객 유치 가능성.

* 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되므로 명확한 권리 인수 부담이 없습니다.

* 수익성: 현재 호텔로 운영 중인 점을 감안할 때, 안정적인 임대 수익 또는 직접 운영을 통한 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

* 낮은 초기 투자 위험: 임차인 보증금 인수 부담이 '0원'이므로, 낙찰 후 명도 관련 예상치 못한 금전적 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 현재 감정가 94,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 향후 수익성 분석, 투자 목표 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다. 또한, 본 건은 호텔 객실로, 공실 발생 시 즉시 수익을 창출하기 위한 적극적인 운영 전략 또는 임대 전략 수립이 필요합니다. 따라서, 감정가를 참고하여 시장 상황 및 예상 임대 수익률을 면밀히 분석한 후, 경쟁 입찰 현황을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 일반적으로는 감정가의 80~90% 수준에서 검토를 시작하나, 본 건의 경우 호텔 사업 자체의 수익성과 미래 가치를 반영하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.