나이스옥션 법원경매 인천 2025타경501365 [1] 인천광역시 연수구 송도동 20-15 도담프라자주건축물제1동 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하감정 · 평가일 2025.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 "인천신정초등학교" 북동측 인근에 위치하며 본건
인근은 대단지 아파트 및 근린생활시설, 업무시설, 공원 등이 소재하는 지역으로
제반 환경 여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 내 제1층 제105호
외벽 : 강화유리 및 치장석붙임 등 마감.
내벽 : 내부 인테리어 및 몰탈 위 페인팅, 타일붙임 등 마감
창호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

근린생활시설로 이용중에 있음.

설비내역

위생 및 급, 배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지와 등고 평탄한 2필 일단의 장방형의 토지로 도담프라자건축물 부지로 이용중에 있음.

인접 도로상태등

본건 북측, 서측 및 남측으로 각각 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지
기호1: 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역(2008-12-08)(어민생활대책단지) , 소로1류(폭
10m-12m)(소1-13호선)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(중2-351호선)(접합)
경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법> , 상대보호구역
(인천동부교육지원청 고시 제2010-345호에 의해 경계수정)<교육환경 보호에 관한 법률>
, 성장관리권역<수도권정비계획법

기호2: 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역(2008-12-08)(어민생활대책단지) , 소로2류(폭
8m-10m)(소2-17호선)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(중2-351호선)(접합)
경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법> , 성장관리권역
<수도권정비계획법>
-별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경501365 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 20-15 도담프라자 주건축물 제1동 1층 105호

건물명: 도담프라자

해당 호수: 1층 105호

용도: 근린상가

감정가: 1,350,000,000원

토지면적: 17.63㎡ (약 5.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 47.50㎡ (약 14.37평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 상세정보 (표제부 및 전유부 요약):

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 2층, 지상 8층

해당 층: 1층

주요 용도 (건축물대장): 교육연구시설

기타 용도 (건축물대장): 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 교육연구시설

현황 이용 상태: 근린생활시설

사용승인일: 2023년 11월 02일

특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 연수구 송도동에 소재하는 "인천신정초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

본건이 위치한 지역은 대단지 아파트, 근린생활시설, 업무시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 전반적인 교통 여건 또한 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태:

본건 건물은 북측, 서측 및 남측으로 각각 공도와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

기호1 토지: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2008-12-08)(어민생활대책단지), 소로1류(폭 10m-12m), 중로2류(폭 15m-20m), 경제자유구역, 상대보호구역, 성장관리권역

기호2 토지: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2008-12-08)(어민생활대책단지), 소로2류(폭 8m-10m), 중로2류(폭 15m-20m), 경제자유구역, 성장관리권역

(별첨 토지이용계획확인서 참조)

1.2. 권리분석

말소기준권리:

을1 근저당권 (등촌동새마을금고, 2024-08-16 접수, 채권최고액 1,140,000,000원)

말소되는 권리:

* 갑2 소유권이전1번신탁등기말소 (권리자: 이승철, 2024-08-16 접수)

* 갑3 임의경매 (권리자: 등촌동새마을금고, 2025-01-09 접수, 958,182,300원) (본건 경매의 근거)

* 갑4 가압류 (권리자: 삼성카드, 2025-02-25 접수, 10,037,834원)

* 갑5 가압류 (권리자: 인천신용보증재단, 2025-03-17 접수, 30,000,000원)

* 갑6 가압류 (권리자: 주식회사원동, 2025-04-28 접수, 2,222,000원)

상기 권리들은 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 내용 없음)

* '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 상세한 내용은 제공되지 않았습니다. 낙찰자는 해당 권리의 존재 여부 및 내용을 반드시 확인해야 합니다.

임차인 현황:

* 임대관계 미상임.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 본 물건은 임대 관계가 불분명하며, 인수되는 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임차인의 현황 및 권리관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 임대차 금액이 미상인 경우, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 인천 송도 신정초등학교 인근의 상업 지역에 위치하고 있어, 주변의 대단지 아파트 단지 및 업무시설 종사자들을 배후 수요로 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

송도 국제도시 내의 상권은 지속적으로 발전하고 있으며, 본건과 같은 근린생활시설은 지역 주민들의 일상생활과 밀접한 관련이 있어 안정적인 운영이 가능할 것으로 보입니다.

인근에 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 상권의 활성화 가능성이 높으며, 유동인구 또한 풍부할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

편의시설:

단지 내 및 주변 상업시설, 대단지 아파트 단지 내 편의시설 등을 이용할 수 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

교육시설:

인천신정초등학교가 인근에 위치하고 있어 학군 관련 수요를 기대할 수 있습니다.

교통:

차량 통행이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하여 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계 미확인:

임차인 현황 정보가 '미상'으로 기재되어 있으며, 보증금 및 차임 등 구체적인 임대차 조건이 확인되지 않았습니다. 이는 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가적인 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함해야 합니다.

권리 관계 불확실성:

말소기준권리 하의 권리들은 모두 소멸 예정이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어 해당 권리의 존재 여부, 내용, 범위 등에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

건축물 용도 관련 정보 차이:

건축물대장상 주요 용도가 '교육연구시설'로 기재되어 있고, 기타 용도로 '근린생활시설'이 포함되어 있으나, 현황 이용 상태는 '근린생활시설'로만 명시되어 있습니다. 공부와 현황 간의 차이가 있는지, 또는 실제 용도에 제한은 없는지에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 송도 국제도시 내 신축 상가 건물로, 준주거지역에 속하여 상업시설로서의 입지 조건이 양호합니다.

비교적 신축 건물(2023년 사용승인)이므로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용이 가능하며, 주변의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 수익 창출이 기대됩니다.

권리 관계는 대부분 말소될 예정이나, 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

가장 주의해야 할 부분은 임대 관계 미확인 및 이에 따른 명도 문제로, 철저한 사전 조사를 통해 잠재적 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 송도 국제도시의 핵심 지역 내에 위치하여 풍부한 배후 수요와 높은 미래 가치를 기대할 수 있습니다.

신축 건물: 2023년 사용승인된 건물로, 리모델링 비용 없이 즉시 사용 가능하여 투자 부담이 적습니다.

상권 잠재력: 지역 내 상업 및 주거 복합 개발로 인한 지속적인 상권 활성화 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

경매 통한 시세 차익: 감정가 대비 합리적인 수준으로 낙찰받을 경우, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,350,000,000원

건물 연면적: 47.50㎡ (약 14.37평)

본 물건의 예상 입찰가는 감정가, 건물 면적, 주변 시세, 건물 상태, 그리고 본 보고서에서 언급된 잠재적 리스크(특히 임대 관계 미확인 및 소멸되지 않는 지상권) 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 신축 상가 건물의 경우, 감정가의 70~90% 범위를 기준으로 시장 조사를 통해 적정 가격을 산정합니다. 본 물건은 신축이라는 장점이 있으나, 임대 관계 미확인으로 인한 명도 리스크가 존재하므로, 이러한 불확실성을 충분히 반영한 입찰가가 산정되어야 할 것입니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 특정하기 어렵습니다. 임차인 보증금 인수분은 0원으로 명시되어 있으나, 실제 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 비용 및 예상치 못한 상황에 대한 충분한 예비비를 고려하여 입찰가격을 책정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.