나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508058 [13] 인천광역시 서구 가좌동 72-1 지하1층15호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가좌중학교' 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 아파트단지주변 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까치 자량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, 근거리에 서부여성회관역(인천2호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 지하3층/지상7층 건물 내 제지하1층 제지하2호 외 12개호로서,
(사용승인일:1992.04.03)
외벽 : 드라이비트 및 판넬 마감
내벽 : 인테리어 마감
창호 : 하이샷시 임.

이용상태

공부상 근린생활시설이나 현황 공실임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 부정형 토지로서 근린생활시설, 사무소, 일반음식점, 체력단련장 및 운동시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 25m 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본 건은 지하1층2호~11호, 14호~16호를 벽체(호실) 구분 없이 전체가 pc방으로 사용되었으나, 감정평가 기준시점 현재 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508058 (13)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 72-1 지하1층15호 (도로명: 인천광역시 서구 원적로 109)

용도: 근린상가 (건축물대장 상 제1종근린생활시설, 업무시설, 운동시설 등 복합 용도 가능)

감정가: 17,000,000원

토지면적: 6.42㎡ (약 1.94평)

토지지분: 6.418999999999999㎡ (약 1.94평)

건물면적: 21.88㎡ (약 6.62평)

건물지분: 21.88㎡ (약 6.62평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사아이에스종합관리

건물 구조: 철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 지하3층/지상7층 건물 내 제지하1층 제15호

사용승인일: 1992.04.03

1.2. 입지조건

* 위치: 본 건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가좌중학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주변은 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로서 제반 주위환경은 보통입니다. 과거 대규모 산업단지가 조성되었고, 현재는 주거지역과 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 인천2호선 서부여성회관역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 서부여성회관역은 1번, 2번 출구가 있으며, 도보로 약 7~10분 거리에 위치합니다.

* 토지: 인접 필지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 근린생활시설, 사무소, 일반음식점, 체력단련장 및 운동시설 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본 건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 25m 도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 4월 2일 접수된 숭의신용협동조합의 근저당권 (금액: 195,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 명도 시 주의가 필요합니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존 (1992-04-17)

* 다수의 지분 이전 및 소유권 이전 (1994-11-11 ~ 2013-04-02)

* 숭의신용협동조합 근저당 (2013-04-02, 195,000,000원) - 말소기준권리

* 주식회사아이에스종합관리 강제경매 (2025-03-13, 10,612,224원) - 말소

* 등기부채권 총액: 195,000,000원

1.4. 상권분석

* 본 물건은 아파트단지 및 주택가 주변에 위치하여 기본적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 가좌동 일대는 전통시장(가좌시장, 강남시장 등)이 형성되어 있으며, 시설 현대화를 통해 상권 활성화를 추진하고 있습니다.

* 과거 PC방으로 사용되었으나 현재는 공실 상태로, 상권의 변화나 업종 전환 가능성을 고려해야 합니다.

* 인천대로 주변 상권은 최근 몇 년간 신규 상권 형성이 더딘 편이나, 서부여성회관역 역세권 주변의 근린 상가는 꾸준한 수요가 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주요 시설: 본 건 인근에 가좌중학교가 소재하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

* 편의시설: 인천 2호선 서부여성회관역 주변으로 병원, 은행, 마트 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 신거북시장과 가좌시장 등 전통시장이 근거리에 있어 이용이 편리합니다.

* 교통: 인천 2호선 서부여성회관역을 통해 서울 및 인천 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1992년에 사용 승인된 건물로, 설비 및 구조적 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공실 장기화: 현재 공실 상태이며, 특정 업종(PC방)의 영업 이력이 있어 업종 전환 및 공실 해소에 시간이 소요될 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 묶여 있어, 다른 경매 물건의 진행 결과에 따라 본 물건의 가치나 낙찰에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 미상 임대관계: 임대 관계가 불명확하여 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 제2종일반주거지역 내 도로 저촉 부분이 있어 향후 증축이나 용도 변경에 제약이 있을 수 있습니다.

* 인수 가능한 권리: 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 경우, 해당 권리를 인수해야 하므로 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 환경적 요인: 가좌하수처리장 등이 위치하여 악취 민원이 있었던 지역으로, 개선 사업이 진행되었으나 여전히 환경적 요인에 대한 고려가 필요합니다. 또한, 인근 개발제한구역 등산로 입구 주변에 폐기물이 적치된 사례가 있어, 지역 환경에 대한 주의가 요구됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 가좌동에 위치한 근린상가로, 아파트 단지 주변에 있어 기본적인 배후 수요는 갖추고 있습니다. 교통 여건은 양호한 편이며, 생활 편의 시설 접근성도 좋습니다. 그러나 건물 사용 승인 연도가 오래되었고 현재 공실 상태라는 점은 고려해야 할 사항입니다. 공동담보 물건이라는 특수성과 임대 관계 미상인 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 지상권 등 인수되는 권리가 있는지 면밀히 확인해야 합니다. 가좌동 일대의 환경 개선 사업이 진행되고 있으나, 과거 악취 관련 민원 이력 등은 인지하고 있어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 감정가: 1700만 원의 감정가는 소액 투자를 고려하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 인천 2호선 역세권: 서부여성회관역과 근거리에 위치하여 교통 편의성이 높습니다.

* 지역 개발 가능성: 가좌동 일대는 산업 지역의 노후화와 더불어 공공 및 민간 주도의 문화 예술 공간 조성 등으로 변화를 꾀하고 있습니다. 또한, 전통시장 시설 현대화 사업 등을 통해 지역 상권 활성화가 기대됩니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 조사, 예상 임대 수익률 분석, 명도 비용 및 예상 수리 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.