나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508058 [12] 인천광역시 서구 가좌동 72-1 지하1층14호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가좌중학교' 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 아파트단지주변 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까치 자량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, 근거리에 서부여성회관역(인천2호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 지하3층/지상7층 건물 내 제지하1층 제지하2호 외 12개호로서,
(사용승인일:1992.04.03)
외벽 : 드라이비트 및 판넬 마감
내벽 : 인테리어 마감
창호 : 하이샷시 임.

이용상태

공부상 근린생활시설이나 현황 공실임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 부정형 토지로서 근린생활시설, 사무소, 일반음식점, 체력단련장 및 운동시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 25m 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본 건은 지하1층2호~11호, 14호~16호를 벽체(호실) 구분 없이 전체가 pc방으로 사용되었으나, 감정평가 기준시점 현재 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경508058 (12)

* 소재지: 인천광역시 서구 가좌동 72-1 지하1층14호 (건축물대장상 '147호'로 표기될 수 있음)

* 용도: 근린상가

* 감정가: 17,000,000원

* 토지면적: 6.42㎡ (약 1.94평)

* 토지지분: 6.42㎡ (약 1.94평)

* 건물면적: 21.88㎡ (약 6.62평)

* 건물지분: 21.88㎡ (약 6.62평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOO

* 사용승인일: 1992년 4월 3일

* 건축물 구조: 철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 지하3층/지상7층 건물 내 해당 호실 (건축물대장상 '147호'로 표기될 수 있으며, 해당 호실은 지하 1층에 위치)

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가좌중학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트 단지(예: 인천가좌2단지), 다세대 주택 및 각종 근린생활 시설이 혼재된 아파트 단지 주변 상가지대로서 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 있고, 지하철 2호선 서부여성회관역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본 건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 25m의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

* 편의 시설: 단지 내 근린생활시설 및 주변 상업 시설 이용이 가능하며, 교육 시설로는 가좌중학교가 북동측에 위치합니다.

* 혐오/위험 시설: 본 물건지 주변에 특별히 언급될 만한 혐오 또는 위험 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 숭의신용협동조합의 근저당권 (2013년 4월 2일 접수, 채권액 195,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 후순위인 채권 및 권리는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있으므로, 지상권의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. (주의 필요)

* 채권 총액 (등기부 기준): 195,000,000원 (숭의신용협동조합 근저당권)

* 현재 경매 진행 채권자: 주식회사아이에스종합관리 (강제경매, 2025년 3월 13일 접수, 채권액 10,612,224원)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 현재까지 파악된 임차인 정보에 따르면 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 보입니다. 그러나, 채무자 겸 소유자 외 점유자가 있을 수 있으므로 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계를 확인해야 합니다.

* 특히, 과거 PC방으로 전체 사용되었던 이력이 있으므로, 해당 기간 동안의 임대차 관계가 미상으로 남아 있을 가능성도 배제할 수 없습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 인천광역시 서구 가좌동은 주거지와 상업 시설이 혼합된 지역으로, 특히 아파트 단지 주변 상권은 안정적인 배후 수요를 바탕으로 합니다.

* 본 물건지 상권: 해당 물건이 위치한 지하 1층은 근린생활시설 용도로 분류되어 있으나, 현재 공실 상태입니다.

* 과거 이용 현황: 과거 지하 1층 2호부터 11호, 그리고 14호부터 16호까지 총 13개 호실이 벽체 구분 없이 하나의 PC방으로 운영된 이력이 있습니다. 이는 해당 공간이 특정 업종으로 활용될 잠재력이 있음을 시사합니다.

* 현재 상황: 감정평가 기준시점 현재 공실 상태로, 잠재 수요 대비 공급 과잉 또는 업종 불일치 등의 이유로 공실이 지속되고 있을 가능성이 있습니다.

* 활성화 요인: 인근 아파트 단지의 주거민 및 서부여성회관역 이용객 등을 잠재 고객으로 확보할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주거 편의 시설: 인근 아파트 단지 및 다세대 주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 접근이 용이합니다.

* 교통: 지하철 2호선 서부여성회관역이 근거리에 있고, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 인천 지역 접근성이 양호합니다.

* 교육 시설: 가좌중학교가 북동측에 위치하여 자녀가 있는 가구의 경우 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 기타: 상업 시설이 혼재되어 있어 쇼핑, 외식 등 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 공실 상태이며, 상권 분석 결과 공실의 원인이 명확히 파악되지 않은 경우 재임대 또는 재활용에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1992년 사용승인된 건물로 건축된 지 약 34년이 경과하여 시설 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 인수되는 권리: "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있습니다. 이는 해당 지상권자와의 관계 설정 및 향후 건물 활용에 제약을 줄 수 있는 중대한 리스크이므로, 반드시 권리 내용을 상세히 파악하고 소멸 가능성을 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한:

* 제2종일반주거지역으로 용도 제한이 있습니다.

* 도로 저촉: 일부 도로 계획에 저촉될 수 있는 부분이 존재합니다.

* 가축 사육 제한 구역 및 과밀억제권역에 해당하여 추가적인 건축 또는 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

* 과거 이용 형태: 벽체 구분 없는 PC방 사용 이력은 현재 업종 전환 시 철거 및 원상복구 비용 발생 가능성을 시사합니다.

* 공동 담보: 본 건 외 다른 물건에 대한 공동 담보가 설정되어 있었으며, 채권 총액 195,000,000원은 해당 지역 상권의 잠재력 대비 과도한 담보 설정으로 인한 경매 진행 가능성을 보여줍니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철역과 가까운 역세권 입지에 아파트 단지라는 안정적인 배후 수요를 갖추고 있다는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 현재 감정가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

그러나, 현재 장기 공실 상태이며 건물 노후화가 상당 부분 진행되었다는 점, 그리고 무엇보다 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 투자에 있어 매우 신중한 접근을 요구하는 요소입니다. 만약 지상권이 실제로 존재하고 그 조건이 불리하다면, 투자 가치가 크게 하락할 수 있습니다.

과거 PC방으로 사용되었던 이력은 공간 활용에 대한 힌트를 주지만, 원상 복구 비용이나 재임대 시 업종 전환의 어려움도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 지하철 2호선 서부여성회관역이 도보권 내에 있어 교통 편의성이 뛰어납니다.

* 배후 수요 확보: 인근 다수의 아파트 단지가 위치하여 잠재적인 고객층 확보에 유리합니다.

* 잠재적 개발 가능성: 상업/주거 복합 지역으로, 향후 지역 개발 또는 상권 활성화 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 저가 매수 기회: 현재 공실 상태 및 건물 노후화, 그리고 권리상의 리스크를 감안할 때, 경매를 통해 시세 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

* 기존 상가 업종 전환: PC방 외 다른 근린생활시설(음식점, 학원, 사무실 등)로의 업종 전환을 통해 공실 리스크를 해소할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 시장 상황, 예상 임대 수익률, 예상되는 수리 및 리모델링 비용, 그리고 권리상의 위험(특히 지상권) 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 이를 고려한 입찰가는 필요 없습니다.

현재 제시된 감정가 17,000,000원은 건물의 연식과 현재 공실 상태를 감안하면 적정 수준으로 보이나, 잠재적 리스크(지상권 등)를 충분히 반영하여 감정가보다 낮은 금액으로 입찰하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사, 공사 견적, 유사 물건 시세 조사를 통해 보수적으로 산정해야 하며, 감정가 대비 최소 20~30% 이상의 할인율을 적용하는 것을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.