나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508058 [5] 인천광역시 서구 가좌동 72-1 지하1층8호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가좌중학교' 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 아파트단지주변 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까치 자량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, 근거리에 서부여성회관역(인천2호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 지하3층/지상7층 건물 내 제지하1층 제지하2호 외 12개호로서,
(사용승인일:1992.04.03)
외벽 : 드라이비트 및 판넬 마감
내벽 : 인테리어 마감
창호 : 하이샷시 임.

이용상태

공부상 근린생활시설이나 현황 공실임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 부정형 토지로서 근린생활시설, 사무소, 일반음식점, 체력단련장 및 운동시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 25m 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본 건은 지하1층2호~11호, 14호~16호를 벽체(호실) 구분 없이 전체가 pc방으로 사용되었으나, 감정평가 기준시점 현재 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경508058 (5)

* 소재지: 인천광역시 서구 가좌동 72-1 지하1층8호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 17,000,000원

* 토지 면적: 6.42㎡ (약 1.94평)

* 토지 지분: 6.418999999999999㎡ (약 1.94평)

* 건물 면적: 21.88㎡ (약 6.62평)

* 건물 지분: 21.88㎡ (약 6.62평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 지하3층/지상7층 건물 내 제지하1층 제지하2호 외 12개호

* 사용 승인일: 1992.04.03

* 특이사항: 공동담보, 본 건은 지하1층2호~11호, 14호~16호를 벽체(호실) 구분 없이 전체가 PC방으로 사용되었으나, 감정평가 기준시점 현재 공실 상태임.

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가좌중학교' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 아파트단지 주변 상가지대입니다.

* 교통 상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 서부여성회관역(인천2호선)이 소재하여 교통상황은 보통입니다.

* 도로 상태: 본 건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 25m 도로와 각각 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역, 과밀억제권역임.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2013년 4월 2일 접수된 숭의신용협동조합의 근저당권(195,000,000원)으로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 주요 등기 내역:

* 소유권 이전 (이옥순, 오세홍, 이청)

* 근저당: 숭의신용협동조합 (말소 기준)

* 가압류: 인천신용보증재단, 서울보증보험주식회사 (모두 말소 예정)

* 강제 경매: 주식회사아이에스종합관리 (본 경매 신청 채권자)

* 등기부 채권 총액: 281,863,819원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임.

* ※ 임대 관계 및 보증금/차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 조사 및 인수 여부 확인에 각별한 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

1.3. 상권분석

* 입지: 아파트 단지 및 다세대 주택이 인접한 배후 주거지역 내 상가지대에 위치합니다.

* 업종 현황: 근린생활시설, 사무소, 일반음식점, 체력단련장 및 운동시설 등으로 이용 중입니다.

* 물건 현황: 본 건은 지하 1층 2호부터 11호, 14호부터 16호까지 벽체 구분 없이 전체가 PC방으로 사용되었으나, 현재는 공실 상태입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 가좌중학교 북동측 인근에 위치합니다.

* 대중교통: 서부여성회관역(인천2호선)이 근거리에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 공실 상태로, 낙찰 후에도 공실이 지속될 경우 임대 수익 발생에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 전용 공간 활용: 과거 PC방으로 전체 사용되었던 점을 고려할 때, 개별 호실 분할 또는 용도 변경 시 추가적인 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 제2종일반주거지역 내 물건이며, 토지이용계획 상 도로 저촉 부분이 있어 향후 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역 및 과밀억제권역: 관련 법규에 따른 규제 사항을 확인해야 합니다.

* 공동담보 물건: 본 건이 공동담보로 제공된 경우, 다른 담보 물건의 경매 결과에 따라 본 건의 매각 진행 또는 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 인천 서구 가좌동에 위치한 근린상가 물건으로, 아파트 단지 인근에 자리하여 배후 수요가 예상됩니다. 1992년에 건축된 건물로 연식이 다소 있으나, 지하철역(인천2호선 서부여성회관역)과의 접근성이 있어 잠재적 가치를 보유하고 있습니다. 권리 관계는 말소기준 권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 보증금은 없어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 현재 공실 상태이며, 과거 PC방으로 통합 사용되었던 점, 토지 이용계획 상 도로 저촉 등이 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 임대 관계가 미상인 점은 반드시 현장 확인을 통해 파악해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 아파트 단지 및 주택가 인근에 위치하여 꾸준한 고객 유치가 가능합니다.

* 역세권 프리미엄: 서부여성회관역(인천2호선) 인근으로 교통 편의성이 높아 향후 가치 상승이 기대됩니다.

* 낮은 감정가: 현재 공실 상태와 건물의 연식을 고려하여 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 깔끔한 권리 관계: 매각으로 소멸되는 권리 위주로 구성되어 있어 낙찰 후 명도 및 권리 행사 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 17,000,000원을 기준으로, 본 건의 현재 공실 상태, 건물의 연식, 잠재적 리스크 요인(도로 저촉, 용도 변경 가능성 등)을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 주변 유사 물건의 시세, 낙찰가율, 명도 예상 비용, 그리고 향후 예상 임대 수익 및 공실 기간 등을 면밀히 분석하여 최적의 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

(※ 상기 감정가는 초기 참고 자료이며, 본 물건의 가치를 정확히 판단하기 위해서는 반드시 현장 조사와 추가적인 시세 조사가 수반되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.