나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508058 [10] 인천광역시 서구 가좌동 72-1 지하1층11호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가좌중학교' 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 아파트단지주변 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까치 자량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, 근거리에 서부여성회관역(인천2호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 지하3층/지상7층 건물 내 제지하1층 제지하2호 외 12개호로서,
(사용승인일:1992.04.03)
외벽 : 드라이비트 및 판넬 마감
내벽 : 인테리어 마감
창호 : 하이샷시 임.

이용상태

공부상 근린생활시설이나 현황 공실임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 부정형 토지로서 근린생활시설, 사무소, 일반음식점, 체력단련장 및 운동시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 25m 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본 건은 지하1층2호~11호, 14호~16호를 벽체(호실) 구분 없이 전체가 pc방으로 사용되었으나, 감정평가 기준시점 현재 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경508058 (10)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 72-1 지하1층11호

신주소: 인천광역시 서구 원적로 109 (가좌동)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

용도: 근린상가

토지면적: 6.42㎡ (1.94평)

토지지분: 6.42㎡ (1.94평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 21.88㎡ (6.62평)

건물지분: 21.88㎡ (6.62평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.3. 감정평가 정보

감정가: 17,000,000원

건물 구조: 철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 지하3층/지상7층 건물 내 제지하1층 제지하2호 외 12개호

사용승인일: 1992년 04월 03일

외벽: 드라이비트 및 판넬 마감

내벽: 인테리어 마감

창호: 하이샷시

설비: 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가좌중학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대입니다.

제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

근거리에는 서부여성회관역(인천2호선)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 25m 도로와 각각 접하여 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

제2종일반주거지역에 속해 있습니다.

도로(저촉), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

집합건물 등기부상 소유권보존 등기일은 1992년 04월 17일입니다.

말소기준권리는 2013년 04월 02일 접수된 숭의신용협동조합의 근저당권 (195,000,000원)입니다.

강제경매 개시결정 등기는 2025년 03월 13일 주식회사아이에스종합관리 (10,612,224원)에 의해 등기되었습니다.

등기부채권 총액은 195,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있을 수 있으나, 구체적인 개요는 확인되지 않았습니다.

이 외 권리들은 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

별도로 파악된 임차인은 없습니다.

4. 상권 및 이용현황

4.1. 상가 현황

본건은 근린상가로 분류되어 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설이 위치하고 있습니다.

건축물대장상 업무시설, 운동시설, 제1,2종 근린생활시설, 교육연구시설 등으로도 활용 가능합니다.

4.2. 건물 이용 현황

공부상 용도는 근린생활시설이나, 감정평가 기준시점 현재 공실 상태입니다.

과거에는 지하1층 2호~11호, 14호~16호를 벽체 구분 없이 전체가 PC방으로 사용되었습니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 1992년에 사용승인을 받아 건축된 지 약 34년 되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

대형마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

다만, 근린상가 지역 특성상 기본적인 소매점 및 식당 등은 인근에서 접근 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 북동측 인근에 가좌중학교가 소재하며, 가좌고등학교, 인천서부교육지원청 등도 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 활용

현재 공실 상태이며, 과거 PC방으로 사용되던 공간이 벽체 구분 없이 통합되어 사용된 이력이 있습니다.

향후 공실 장기화 가능성 및 내부 원상복구 또는 용도 변경 시 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 법규 및 제한

토지 이용계획상 도로 저촉, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하여 향후 건축 등 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

1992년 준공 건물로 건축된 지 34년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 가좌동에 위치한 근린상가로, 서부여성회관역과 인접하여 교통 여건이 양호한 편입니다.

하지만 현재 공실 상태이며, 건물 노후도 및 토지 이용 제한 사항 등은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

과거 PC방으로 통합 운영되었던 점을 감안할 때, 향후 적정 활용 방안 모색 및 그에 따른 투자 비용을 신중하게 검토해야 합니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되므로 권리 상의 복잡성은 적은 편입니다.

8. 투자 포인트

* 인천 2호선 서부여성회관역 인근 역세권 입지

* 아파트단지 및 주거 밀집지역 인접으로 잠재적 수요 존재

* 주변 도로망이 양호하여 접근성 우수

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 권리행사에 무리가 없음 (인수되는 권리 없음)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 17,000,000원에서 시작합니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 감안할 때, 향후 시장 상황 및 물건의 활용 가능성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

본 건은 투자 위험 요인(장기 공실, 건물 노후화, 이용 제한)을 내포하고 있으므로, 보수적인 관점에서 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

(별도 입찰가 산출은 제공된 정보만으로는 어려우며, 현장 조사 및 상세 시세 조사가 선행되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.