나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508058 [2] 인천광역시 서구 가좌동 72-1 지하1층6호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가좌중학교' 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 아파트단지주변 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까치 자량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, 근거리에 서부여성회관역(인천2호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 지하3층/지상7층 건물 내 제지하1층 제지하2호 외 12개호로서,
(사용승인일:1992.04.03)
외벽 : 드라이비트 및 판넬 마감
내벽 : 인테리어 마감
창호 : 하이샷시 임.

이용상태

공부상 근린생활시설이나 현황 공실임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 부정형 토지로서 근린생활시설, 사무소, 일반음식점, 체력단련장 및 운동시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 25m 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본 건은 지하1층2호~11호, 14호~16호를 벽체(호실) 구분 없이 전체가 pc방으로 사용되었으나, 감정평가 기준시점 현재 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508058 (2)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 72-1 지하1층6호

용도: 근린상가

감정가: 34,000,000원

토지면적: 12.88㎡ (약 3.89평)

토지지분: 12.885㎡ (약 3.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.92㎡ (약 13.28평)

건물지분: 43.92㎡ (약 13.28평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 지하3층/지상7층 건물 내 해당 호실

사용승인일: 1992년 4월 3일

감정평가 요약:

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가좌중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 아파트단지 주변 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, 근거리에 서부여성회관역(인천2호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

* 건물의 구조: 철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 지하3층/지상7층 건물 내 지하1층 제6호. 외벽: 드라이비트 및 판넬 마감. 내벽: 인테리어 마감. 창호: 하이샷시 임.

* 이용상태: 공부상 근린생활시설이나 현황 공실임.

* 설비내역: 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지 개요:

* 형상 및 이용상태: 인접 필지와 등고평탄한 부정형 토지로서 근린생활시설, 사무소, 일반음식점, 체력단련장 및 운동시설 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 25m 도로와 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역, 과밀억제권역임.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타 참고사항: 임대관계 미상임.

특이사항: 공동담보 물건임. 본 건은 지하1층2호~11호, 14호~16호를 벽체(호실) 구분 없이 전체가 PC방으로 사용되었으나, 감정평가 기준시점 현재 공실 상태임.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천 서구 가좌동에 위치하며, 가좌중학교 북동측 인근 지역임. 주변은 아파트 단지와 다세대 주택, 다양한 근린생활시설이 혼재된 상가지대로서 주거 및 상업 활동이 활발한 지역임.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함. 지하철 2호선 서부여성회관역이 근거리에 위치하여 시내외 접근성이 양호한 편임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 도로에 일부 저촉되는 부분이 있음. 또한 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당하여 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규를 확인해야 함.

* 인접 도로상태: 남동측과 북동측으로 각각 25m 폭의 넓은 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수함.

* 주변 시설: 인근에 가좌중학교가 위치하며, 다양한 근린생활시설과 아파트단지가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. (외부 검색 결과, 인근에 대규모 공업단지나 환경 관련 시설 등 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았으나, 가좌동 지역 특성상 일부 산업시설이 혼재할 가능성은 있음.)

3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOO

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 1992-04-17 (안종근 외 4명)

* 지분 이전 기록 다수 확인됨.

* 근저당권: 숭의신용협동조합 (2013-04-02, 195,000,000원). 본 경매 사건의 말소기준권리임.

* 강제경매: 주식회사아이에스종합관리 (2025-03-13, 10,612,224원). 본 경매 사건에 해당함.

* 등기부채권 총액: 195,000,000원 (말소기준권리인 근저당권 금액)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상임.

* 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 없는 것으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 현장 조사 등을 통해 반드시 확인이 필요함.

4. 상권분석

* 주위환경: 본 물건이 위치한 가좌동 일대는 주거 단지와 상업 시설이 공존하는 복합 상권임. 아파트 단지 배후 수요와 주변 근린생활시설 이용객을 기반으로 상권이 형성되어 있음.

* 건물 이용 상태: 공부상 근린생활시설이나, 현재는 공실 상태임.

* 특이사항: 과거 본 건을 포함하여 지하 1층 일부 호실(2호~11호, 14호~16호)이 벽체 구분 없이 전체 PC방으로 운영되었던 이력이 있음. 현재는 공실 상태로, 해당 업종의 잠재적 수요는 있을 수 있으나, 공실 장기화 가능성에 대한 주의가 요구됨. 공동 담보로 묶여 있어 채무 규모에 대한 간접적인 파악이 가능함.

5. 생활정보

* 교통: 인천지하철 2호선 서부여성회관역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리함. 차량을 이용한 지역 내 및 시외 이동도 수월함.

* 편의시설: 주변 아파트단지와 근린생활시설 내에 마트, 식당, 카페 등 기본적인 편의시설 이용이 가능함. 대형 편의시설 이용을 위해서는 시내 이동이 필요할 수 있음.

* 교육시설: 가좌중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경에 대한 접근성이 양호함.

* 주변 환경: 아파트단지와 다세대주택이 밀집한 주거 지역과 상업 지역이 어우러져 있어 유동인구가 일정 수준 유지될 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

* 현재 공실 상태: 감정평가 시점 기준 공실로, 즉시 임대 수입을 기대하기 어렵고 공실 장기화 또는 공실 해소를 위한 추가적인 비용 발생 가능성이 있음.

* 건물 노후화: 1992년에 사용 승인된 건물로, 약 30년이 경과하여 건물 유지보수 및 시설 교체 등에 예상치 못한 비용이 발생할 수 있음.

* 공동담보: 여러 부동산이 하나의 채무를 담보로 제공된 경우로, 채무 상환 과정이나 권리 관계가 복잡해질 가능성이 있으며, 다른 담보물의 상황이 본 건 경매에 영향을 미칠 수 있음.

* 토지이용 계획상 제한: 도로 저촉 부분이 있어 향후 증축이나 용도 변경 시 건축 관련 법규 검토가 필요하며, 개발 행위에 제약이 있을 수 있음.

* 과거 PC방 운영 이력: PC방은 소음, 환기, 전기 설비 등에 특수한 요구사항이 있을 수 있으며, 현재 공실인 점과 더불어 이러한 설비 문제로 인한 재임대 어려움이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 가좌동의 아파트단지 및 상업 지역에 위치한 근린상가로, 교통 여건 및 주변 생활 환경이 양호한 편입니다. 또한, 지하철역과 인접하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 하지만 현재 공실 상태이며, 건물 연식이 오래되었다는 점은 주요 리스크 요인입니다. 과거 PC방으로 전체 사용된 이력은 해당 업종의 잠재적 수요를 시사하지만, 공실 해소를 위한 적극적인 마케팅 및 필요 시 시설 개선이 요구될 것으로 보입니다. 공동 담보 물건임을 감안할 때, 권리 관계에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 향후 임대 수익 창출 가능성: 정상적인 임대가 이루어질 경우 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 지역 내 입지: 배후 주거 단지와 상업 지역의 혼재로 인해 꾸준한 수요가 예상되는 지역에 위치합니다.

* 경매를 통한 시세차익: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승을 통한 투자 이익을 실현할 수 있습니다.

* 낮은 진입 장벽: 현재 공실 상태로 인해 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, 소액 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 34,000,000원을 기준으로 하되, 현재 공실 상태, 건물 노후도, 공동담보 물건의 특수성 등 여러 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현장 조사 및 인근 유사 물건의 실거래가, 예상 임대료 수준 등을 면밀히 분석한 후, 낙찰 후 예상되는 수리비 및 공실 기간을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 경쟁 상황 및 물건의 구체적인 가치 평가에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인 및 임대 시장 조사 후 신중하게 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.