나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508058 [11] 인천광역시 서구 가좌동 72-1 지하1층10호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가좌중학교' 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 아파트단지주변 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까치 자량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, 근거리에 서부여성회관역(인천2호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 지하3층/지상7층 건물 내 제지하1층 제지하2호 외 12개호로서,
(사용승인일:1992.04.03)
외벽 : 드라이비트 및 판넬 마감
내벽 : 인테리어 마감
창호 : 하이샷시 임.

이용상태

공부상 근린생활시설이나 현황 공실임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 부정형 토지로서 근린생활시설, 사무소, 일반음식점, 체력단련장 및 운동시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 25m 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본 건은 지하1층2호~11호, 14호~16호를 벽체(호실) 구분 없이 전체가 pc방으로 사용되었으나, 감정평가 기준시점 현재 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경508058 (11)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 72-1 지하1층10호

용도: 근린상가

감정가: 17,000,000원

토지면적: 6.42㎡ (약 1.94평)

토지지분: 6.418999999999999㎡ (약 1.94평)

건물면적: 21.88㎡ (약 6.62평)

건물지분: 21.88㎡ (약 6.62평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사아이에스종합관리

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가좌중학교' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 서부여성회관역(인천2호선)이 근거리에 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

본건은 남동측 및 북동측으로 각각 노폭 약 25m의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

인근 가좌동 일대에서는 도시재생 사업을 통해 공장지대가 '회복의 숲'으로 재탄생하는 개발이 진행 중이며, 2027년 준공을 목표로 하고 있습니다. 또한, 재개발 정비사업이 추진되고 있어 지역 환경 개선이 기대됩니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 근저당권(말소기준권리) 1건과 강제경매 1건이 등기되어 있으며, 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 195,000,000원입니다.

* 말소기준권리: 숭의신용협동조합 근저당권 (195,000,000원, 2013.04.02 접수)

* 강제경매: 주식회사아이에스종합관리 (10,612,224원, 2025.03.13 접수)

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상입니다.

* 임차인 설명: 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 인수 보증금이 없더라도 주의가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재하나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

4. 상권분석

본건은 제1종 근린생활시설 및 업무시설, 운동시설 등으로 복합 용도가 가능한 건물 내에 위치하고 있습니다.

과거 본건을 포함한 지하 1층 2호부터 11호, 14호부터 16호까지의 공간이 벽체 구분 없이 전체가 PC방으로 사용되었으나, 현재는 공실 상태입니다.

주변은 아파트 단지와 다세대 주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 내 기본적인 상업 수요를 기대할 수 있습니다.

차량 출입 및 대중교통 이용이 비교적 용이한 입지입니다.

5. 생활정보

본 건 인근에는 가좌중학교가 위치하고 있으며, 다수의 아파트 단지와 주택가가 형성되어 있어 배후 수요가 존재합니다.

교통망으로는 인근 버스정류장 및 서부여성회관역(인천2호선) 이용이 가능합니다.

서구 지역은 도시재생 사업을 통해 공장지대가 녹지 공간으로 전환되거나, 새로운 주거 및 상업 복합 단지로 개발되는 등 지역 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 현재 공실 상태로, 신규 임차인 확보가 필요한 상황입니다.

제공된 건축물 표제부 요약 JSON 정보와 등기부 요약 정보 간에 건물의 층수(지상 vs 지하) 및 호실(106호 vs 지하1층10호) 표시에 일부 상이한 부분이 확인됩니다. 다만, 등기부등본 및 감정평가서 상 본건은 '지하1층10호'로 명확히 기재되어 있으며, 건물 구조 또한 '제지하1층'으로 명시되어 있으므로 지하층 건물임을 인지해야 합니다.

공동담보 물건으로, 이는 다른 담보물건에 대한 추가적인 경매 절차나 채무 관계가 발생할 수 있음을 시사합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역 및 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

주변 지역에서 소각장, 매립지 등 환경 혐오시설에 대한 입지 논의가 지속적으로 있으나, 본건의 직접적인 영향권에 대한 정보는 현재 파악되지 않습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 가좌동에 위치한 근린상가로, 비교적 양호한 교통 여건과 주변 상업 활동 인프라를 갖추고 있습니다.

과거 PC방으로 이용된 경험이 있으며, 현재는 공실 상태입니다.

최근 서구 지역의 도시 개발 및 정비 사업 추진으로 인해 향후 지역 가치 상승 및 주거 환경 개선이 기대되는 긍정적인 측면이 있습니다.

다만, 현재 공실 상태이며, 등기부상 정보와 건축물대장 정보 간 일부 불일치 가능성, 공동담보의 영향, 그리고 향후 개발 제한 가능성 등을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

합리적인 감정가 대비 넓은 면적을 확보할 수 있는 기회입니다.

지속적인 도시 개발 및 정비 사업 추진 지역에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

상가 임대 시장 재분석 및 적극적인 임차인 유치를 통해 수익형 부동산으로 전환 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 17,000,000원이며, 등기부채권 총액은 195,000,000원입니다.

예상 입찰가는 현재 시장 상황, 주변 시세, 건물의 가치, 예상되는 수리 및 임대 관련 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.