나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508058 [3] 인천광역시 서구 가좌동 72-1 지하1층16호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가좌중학교' 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 아파트단지주변 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까치 자량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, 근거리에 서부여성회관역(인천2호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 지하3층/지상7층 건물 내 제지하1층 제지하2호 외 12개호로서,
(사용승인일:1992.04.03)
외벽 : 드라이비트 및 판넬 마감
내벽 : 인테리어 마감
창호 : 하이샷시 임.

이용상태

공부상 근린생활시설이나 현황 공실임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 부정형 토지로서 근린생활시설, 사무소, 일반음식점, 체력단련장 및 운동시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 25m 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본 건은 지하1층2호~11호, 14호~16호를 벽체(호실) 구분 없이 전체가 pc방으로 사용되었으나, 감정평가 기준시점 현재 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2025타경508058 (3)

소재지

인천광역시 서구 가좌동 72-1 지하1층16호

용도

근린상가 (건축물대장상 제1종근린생활시설, 업무시설, 운동시설 등)

토지 면적

6. 42㎡ (약 1.94평)

건물 면적

21. 88㎡ (약 6.62평)

감정가

17,000,000원

매각 대상

토지/건물일괄매각

경매 구분

부동산강제경매

건물 정보

철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 지하3층/지상7층 건물 (사용승인일: 1992.04.03)

1.1. 입지조건

주변 환경

본 건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가좌중학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 아파트단지 주변 상가지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 인천2호선 서부여성회관역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 석남역(인천2호선)은 도보 약 7분 거리에 위치합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 도로(저촉), 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등의 제한 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

숭의신용협동조합의 근저당권 (2013.04.02 접수)

총 등기부채권액

195,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

소멸되는 권리

본 경매 절차를 통해 말소기준권리인 숭의신용협동조합 근저당을 포함한 을구의 권리들과 경매개시결정 등기가 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

인수되는 권리

인수 보증금 합계 0원입니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

지역 내 위상

본 건은 아파트 단지를 배후로 하는 상가지대에 위치하여 잠재적인 수요를 가지고 있습니다.

과거 이용 현황 및 현재 상태

공부상 근린생활시설로 등재되어 있으나, 과거 지하 1층 2호~11호, 14호~16호를 벽체 구분 없이 전체를 PC방으로 사용한 이력이 있습니다. 감정평가 기준 시점 현재는 공실 상태입니다.

1.4. 생활정보

편의 시설

주변 아파트 단지 및 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. 서구 가좌동 72-1번지 일대에는 스웨디시 마사지샵, 차이나풋샵 등 다양한 상업 시설이 입점해 있습니다.

교육 시설

본 건 북동측 인근에 가좌중학교가 소재하고 있습니다.

의료 시설

인근에 나은병원이 간선버스 592번 등을 통해 접근 가능합니다.

교통 시설

인천2호선 서부여성회관역과 석남역이 근거리에 위치하고 있으며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

주변 환경

인천 서구 지역은 과거 환경기초시설 등으로 인해 혐오시설에 대한 인식이 있었으나, 현재는 이러한 시설들이 체육시설, 공원 등 주민 편의 공간으로 재개발되는 추세입니다. 본 건 주변에서 직접적으로 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 가좌하수처리장 등 공공 시설이 인근에 존재하였으며, 이는 주민 편의 시설로 전환되거나 관리되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

부동산 강제 경매

채무 불이행으로 인한 강제 경매 절차가 진행 중입니다.

공동 담보 물건

본 건은 공동 담보로 묶여 있어, 복잡한 권리 관계가 존재할 수 있습니다.

지하층 상가의 특성

지하층에 위치함에 따라 환기, 습기, 채광, 접근성 등에서 일반 지상층 상가 대비 고려해야 할 사항이 있습니다.

건물 노후화

1992년 사용 승인된 건물로, 향후 유지보수 및 시설 개선에 대한 비용 발생 가능성이 있습니다.

현재 공실 상태

현재 공실 상태이므로, 명도 후 즉시 임대 또는 활용을 위한 계획 수립이 필요합니다.

임대 관계 미상

임대 관계가 미상이라는 점은 소유주 외 임차인이 존재할 가능성을 시사하며, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

토지 이용 계획 제한

제2종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등의 토지 이용 제한 사항을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 인천광역시 서구 가좌동에 위치한 지하 1층 16호 근린상가로, 면적 21.88㎡(약 6.62평)에 감정가 1,700만 원의 소형 상가입니다.

아파트 단지 주변 상가지대로서 잠재적 수요가 있으나, 현재 공실 상태이며 과거 PC방으로 사용되었던 이력이 있습니다.

인천2호선 서부여성회관역과 석남역이 근거리에 위치하고 있어 교통 접근성은 양호한 편입니다.

지하층이라는 점, 1992년 준공된 건물이라는 점, 현재 공실이라는 점 등은 향후 관리 및 활용에 있어 추가적인 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

저평가된 소형 상가로서, 향후 지역 경제 활성화 및 개발 시 가치 상승이 기대됩니다.

인천2호선 역세권 인근이라는 지리적 이점을 활용한 투자가 가능합니다.

주변 아파트 단지의 배후 수요를 분석하여 업종 변경 또는 리모델링을 통한 임대 수익 증대 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 없는 권리 관계를 가지고 있습니다. 따라서 감정가 1,700만 원을 기준으로 시장 조사, 현장 답사, 향후 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 범위에서 결정되는 경우가 많으나, 본 건의 현재 공실 상태, 건물 노후화, 상권 활성화 정도 등을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

예를 들어, 공실 해소 및 리모델링을 통한 가치 상승이 예상된다면 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰가를 고려할 수 있으나, 반대로 시장 상황이 좋지 않거나 수리 비용이 많이 발생할 경우, 입찰가를 낮게 책정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 본 건에 대한 정확한 투자 가치 판단 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.