나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508058 [9] 인천광역시 서구 가좌동 72-1 지하1층9호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가좌중학교' 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 아파트단지주변 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까치 자량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, 근거리에 서부여성회관역(인천2호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 지하3층/지상7층 건물 내 제지하1층 제지하2호 외 12개호로서,
(사용승인일:1992.04.03)
외벽 : 드라이비트 및 판넬 마감
내벽 : 인테리어 마감
창호 : 하이샷시 임.

이용상태

공부상 근린생활시설이나 현황 공실임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 부정형 토지로서 근린생활시설, 사무소, 일반음식점, 체력단련장 및 운동시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 25m 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본 건은 지하1층2호~11호, 14호~16호를 벽체(호실) 구분 없이 전체가 pc방으로 사용되었으나, 감정평가 기준시점 현재 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경508058 (9)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 72-1 지하1층9호

용도: 근린상가

감정가: 17,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주식회사아이에스종합관리

건물구조: 철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 지하3층/지상7층 건물 내 지하1층 9호

사용승인일: 1992년 04월 03일

1.2. 면적 정보

토지면적: 6.42㎡ (약 1.94평)

토지 지분: 6.42㎡ (약 1.94평)

건물면적: 21.88㎡ (약 6.62평)

건물 지분: 21.88㎡ (약 6.62평)

1.3. 특이사항

공동담보 물건으로, 감정평가 기준 시점 현재 지하1층 2호~11호, 14호~16호를 벽체 구분 없이 전체가 PC방으로 사용되었으나 공실 상태입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동에 소재하며, 가좌중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 다세대 주택 및 각종 근린생활 시설 등이 소재하는 아파트 단지 주변 상가지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고, 근거리에 서부여성회관역(인천2호선)이 소재하여 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 현황

인접 필지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 근린생활시설, 사무소, 일반음식점, 체력단련장 및 운동시설 등의 건부지로 이용 중입니다. 본 건은 남동측 및 북동측으로 노폭 약 25m 도로와 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 도로(저촉), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 2013년 04월 02일 접수된 숭의신용협동조합의 근저당 (195,000,000원)입니다. 본 경매로 인해 위 권리보다 늦게 등기된 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 현황

등기부상 소유권 이전 기록으로는 박승환, 오세홍, 이청 등이 확인되며, 임의경매(2010타경63821)를 통한 소유권 이전 이력이 있습니다.

이후 인천신용보증재단의 가압류, 서울보증보험주식회사의 가압류가 있었고, 현재 진행 중인 인천지방법원 2025타경508058 강제경매 개시 결정으로 이어졌습니다.

총 등기부채권액은 281,863,819원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. (명시된 임차인 없음)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도로 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 가좌동 일대는 아파트 단지와 주택가가 밀집한 지역으로, 다양한 근린생활시설이 공존하고 있습니다. 지하 1층에 위치하나, 인근 상권의 배후 수요는 아파트 단지 거주민들을 중심으로 형성될 것으로 보입니다.

4.2. 업종 분석

이전에는 PC방으로 사용되었던 이력이 있으며, 현재는 공실 상태입니다. 동일 건물 내 다양한 용도의 근린생활시설 및 업무시설 등이 입점 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

가좌중학교가 북동측 인근에 위치하고 있으며, 서부여성회관역(인천2호선)이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변으로 병원, 은행, 마트 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경

조사된 바에 따르면, 인근에 혐오시설이나 환경을 저해할 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 전반적으로 주거 및 근린 상업 시설이 혼합된 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

본건은 현재 공실 상태로, 매수 후에도 즉시 임차인을 확보하지 못할 경우 공실 리스크가 존재합니다. PC방 외 타 업종으로의 전환 시에는 내부 수리 및 설비 변경 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화

1992년 준공된 건물로, 일부 시설의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 토지이용계획

토지이용계획상 도로 저촉, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 건축이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천 서구 가좌동에 위치한 본 근린상가는 아파트 단지 배후 수요를 기반으로 하는 상권 내에 자리하고 있습니다. 인천2호선 서부여성회관역 이용이 가능하여 교통 접근성이 양호한 편입니다.

권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 권리 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 다만, 현재 공실 상태이므로 임차인 확보를 위한 전략 수립이 중요하며, 이전 PC방 용도에 따른 내부 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 감정가가 낮게 책정되어 있어 소액 투자 또는 실사용자에게는 매력적인 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인천2호선 서부여성회관역 역세권 인근 입지.

* 다수의 아파트 단지를 배후로 하는 근린상가.

* 인수되는 권리 부담 없어 비교적 안전한 권리 분석.

* 낮은 감정가로 인한 소액 투자 또는 실사용자 접근 용이성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 17,000,000원을 기준으로 하되, 본 건의 현재 공실 상태, 향후 임대 수익률, 주변 시세, 명도 비용, 추가적인 시설 투자 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재 인수되는 임차 보증금이 없는 점을 감안할 때, 보수적으로 감정가 수준에서 시작하여 경쟁 구도 및 시장 상황에 따라 상향 조정하는 전략을 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 실제 상가 임대 시세 조사 및 예상 임대료 대비 수익률 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.