나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508058 [6] 인천광역시 서구 가좌동 72-1 지하1층4호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가좌중학교' 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 아파트단지주변 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까치 자량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, 근거리에 서부여성회관역(인천2호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 지하3층/지상7층 건물 내 제지하1층 제지하2호 외 12개호로서,
(사용승인일:1992.04.03)
외벽 : 드라이비트 및 판넬 마감
내벽 : 인테리어 마감
창호 : 하이샷시 임.

이용상태

공부상 근린생활시설이나 현황 공실임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 부정형 토지로서 근린생활시설, 사무소, 일반음식점, 체력단련장 및 운동시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 25m 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본 건은 지하1층2호~11호, 14호~16호를 벽체(호실) 구분 없이 전체가 pc방으로 사용되었으나, 감정평가 기준시점 현재 공실 상태임

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

본건은 인천광역시 서구 가좌동 72-1번지 소재 지하1층4호에 위치한 근린상가입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경508058 (6)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 20,000,000원입니다.

건물 구조는 철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 지하3층/지상7층 건물 내에 있으며, 사용승인일은 1992년 4월 3일입니다.

본 건의 건물면적은 25.79㎡ (약 7.8평)이며, 토지면적은 7.56㎡ (약 2.3평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각입니다.

경매 신청 채권자는 주식회사아이에스종합관리입니다.

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 가좌동에 위치하며, 주변에는 아파트 단지, 다세대 주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 아파트단지 주변 상가지대입니다.

가좌중학교가 본건 북동측 인근에 소재하고 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 서부여성회관역(인천2호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건은 남동측 및 북동측으로 노폭 약 25m 도로와 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

주변은 주거시설과 상업시설이 혼재되어 있으며, 소규모 공장 및 물류창고 등이 혼재된 지역으로 파악됩니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 속하며, 도로(저촉), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2013년 4월 2일 접수된 숭의신용협동조합의 근저당권(채권액 195,000,000원)입니다.

이 근저당권보다 선순위인 권리는 확인되지 않았으며, 통상적으로 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 상세 내용은 명시되어 있지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

본 경매는 주식회사아이에스종합관리의 강제경매 신청으로 진행되고 있습니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

주의사항: 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 임차인의 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 낙찰 후 예상치 못한 명도 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있으므로 반드시 현장 조사 및 권리 분석을 통해 확인해야 합니다.

등기부상 총 채권액은 195,000,000원입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 주변 상가지대에 위치하여 기본적인 배후 주거 수요를 확보할 수 있는 입지입니다.

과거 본 건 지하 1층 2호~11호, 14호~16호가 벽체 구분 없이 전체가 PC방으로 사용되었던 이력이 있으며, 현재는 공실 상태입니다.

주변 상권은 근린생활시설 위주로 구성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

본건 북동측 인근에 가좌중학교가 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

서부여성회관역(인천2호선)이 근거리에 있어 수도권으로의 이동이 용이하며, 지역 내 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵고 공실 장기화 가능성이 있습니다.

과거 PC방으로 사용 당시 호실 구분 없이 전체 사용한 이력이 있어, 내부 원상 복구 또는 개조 관련 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

임대 관계가 미상인 점은 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 있습니다.

토지이용계획상 '도로(저촉)' 사항은 건물 증개축 등 개발에 제약이 될 수 있습니다. 또한 '가축사육제한구역', '과밀억제권역' 지정으로 인한 행위 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 가좌동에 위치한 근린상가로, 아파트 단지 인근의 상업 지대에 속하며 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

감정가 2,000만원으로 매우 저렴하게 나왔다는 점은 투자 매력 요소이나, 현재 공실 상태이고 과거 PC방 용도로 인한 내부 구조 변동 가능성, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 면밀히 파악해야 합니다.

따라서, 낙찰 후 공실 해소 및 명도 관련 리스크 관리가 매우 중요하며, 철저한 현장 조사를 통해 현재 상태와 시장성을 정확히 파악한 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

주변 아파트 단지를 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

낮은 감정가로 인해 소액 투자 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

서부여성회관역(인천2호선)이 근거리에 있어 역세권 투자 가치를 고려할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정평가액: 20,000,000원

본 물건의 현재 공실 상태, 과거 PC방 용도로 인한 내부 구조 변동 가능성, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 고려할 때, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통해 해당 물건의 현재 상태, 공실 해소 가능성, 주변 시세 등을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다. 본 보고서에서는 추가적인 시장 분석 및 현장 조사 없이는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 따라서 감정가를 기준으로 하되, 관련 비용 및 예상 수익률을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.