나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508058 [8] 인천광역시 서구 가좌동 72-1 지하1층7호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가좌중학교' 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 아파트단지주변 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까치 자량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, 근거리에 서부여성회관역(인천2호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 지하3층/지상7층 건물 내 제지하1층 제지하2호 외 12개호로서,
(사용승인일:1992.04.03)
외벽 : 드라이비트 및 판넬 마감
내벽 : 인테리어 마감
창호 : 하이샷시 임.

이용상태

공부상 근린생활시설이나 현황 공실임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 부정형 토지로서 근린생활시설, 사무소, 일반음식점, 체력단련장 및 운동시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 25m 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본 건은 지하1층2호~11호, 14호~16호를 벽체(호실) 구분 없이 전체가 pc방으로 사용되었으나, 감정평가 기준시점 현재 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경508058 (8)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 72-1 지하1층7호

용도: 근린상가

감정가: 14,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사아이에스종합관리

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 5.14㎡ (약 1.55평)

토지지분: 5.136㎡ (약 1.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.51㎡ (약 5.30평)

건물지분: 17.51㎡ (약 5.30평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특수 물건 정보

공동담보 물건임.

주의사항: 본 건은 지하1층2호~11호, 14호~16호를 벽체(호실) 구분 없이 전체가 PC방으로 사용되었으나, 감정평가 기준시점 현재 공실 상태임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가좌중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 아파트단지 주변 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 서부여성회관역(인천2호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호), 과밀억제권역임.

2.4. 인접 도로상태

본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 25m 도로와 각각 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 숭의신용협동조합의 근저당권 (접수일자: 2013-04-02, 채권금액: 195,000,000원)임.

3.2. 등기사항 요약

- 소유권 이전: 이옥순 (2002-07-24), 오세홍 (2008-08-11), 이청 (2011-11-17, 임의경매로 인한 매각)

- 근저당권: 숭의신용협동조합 (2013-04-02, 195,000,000원) - 말소기준권리

- 가압류: 인천신용보증재단 (2023-10-10, 40,833,289원)

- 가압류: 서울보증보험주식회사 (2024-08-19, 46,030,530원)

- 강제경매: 주식회사아이에스종합관리 (2025-03-13, 10,612,224원)

3.3. 인수되는 권리

등기부상 말소기준권리보다 선순위의 권리는 없으며, 채무 승계 및 인수되는 권리는 확인되지 않음. 다만, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 라는 기재가 있으나 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요할 수 있음.

3.4. 임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대관계: 미상임.

- 현황: 본 건은 PC방으로 사용되었으나, 감정평가 기준시점 현재 공실 상태임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 가좌동 지역은 아파트단지와 주택가, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주변 상가들을 통해 기본적인 상업 기능을 수행하고 있음.

4.2. 과거 이용 현황

감정평가 요약에 따르면, 본 건은 과거 PC방으로 이용되었음.

4.3. 현재 상태

현재 감정평가 기준시점 기준으로 공실 상태임.

4.4. 서구 상권 동향

인천 서구는 골목형상점가 육성 및 전통시장 활성화 사업을 통해 지역 경제 활성화를 도모하고 있으며, 소상공인 지원을 위한 다양한 정책을 추진하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

- 교육시설: 가좌중학교 인근에 위치함.

- 근린시설: 주변 아파트 단지 및 주택가 인근의 상업 시설들을 이용할 수 있음.

5.2. 교통

- 대중교통: 인근에 버스정류장이 있으며, 서부여성회관역(인천2호선)이 근거리에 있어 대중교통 이용이 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 공실 상태이므로, 향후 임차인 확보 및 공실 기간 발생 가능성에 대한 고려가 필요함.

6.2. 도로 저촉

토지이용계획상 '도로(저촉)'으로 표기되어 있어, 도로 개설 또는 확장 계획 등에 따라 건축 행위나 토지 이용에 제약이 발생할 수 있음.

6.3. 혐오시설 근접성

과거 인천 서구 가좌동 일대에는 가좌하수처리장이 위치하여 악취 민원이 있었던 것으로 파악됨. 다만, 현재 해당 시설은 환경개선 사업을 통해 주민 편의 시설 등으로 재조성되거나 친환경 시설로 탈바꿈하는 노력이 진행되고 있음. 따라서 본건과의 직접적인 영향은 크지 않을 수 있으나, 지역적 특성을 고려할 필요가 있음.

6.4. 건축물 노후화

건물의 사용승인일이 1992년 4월 3일로, 약 34년이 경과하여 건축물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 가좌동의 아파트 단지 주변 상가 지역에 위치한 근린생활시설로, 교통 및 주변 생활 환경은 보통 수준임. 약 5.30평의 소형 상가로, 과거 PC방으로 이용되었으나 현재는 공실 상태임. 권리관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정으로 분석되며, 인수되는 보증금이나 차임이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨. 다만, 도로 저촉 문제, 건축물 노후화, 그리고 현재 공실 상태에 따른 임대 마케팅 전략 수립이 중요할 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 아파트 단지 및 주택가 인근에 위치하여 배후 수요 확보가 비교적 용이한 입지임.

* 약 5.30평의 소형 상가로, 비교적 소액 투자가 가능함.

* PC방 등 특정 업종으로 재활용될 가능성이 있으며, 주변 상권 회복 시 수익성 개선 기대.

* 권리관계가 명확하여 명도 및 인수 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

감정가는 14,000,000원이며, 인수 보증금이 없는 점을 고려하여 본 물건의 현황 및 주변 시세, 향후 수익성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직함. (권리 분석상 인수되는 임차 보증금은 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.