나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508058 [4] 인천광역시 서구 가좌동 72-1 지하1층3호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가좌중학교' 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 아파트단지주변 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까치 자량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, 근거리에 서부여성회관역(인천2호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 지하3층/지상7층 건물 내 제지하1층 제지하2호 외 12개호로서,
(사용승인일:1992.04.03)
외벽 : 드라이비트 및 판넬 마감
내벽 : 인테리어 마감
창호 : 하이샷시 임.

이용상태

공부상 근린생활시설이나 현황 공실임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 부정형 토지로서 근린생활시설, 사무소, 일반음식점, 체력단련장 및 운동시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 25m 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본 건은 지하1층2호~11호, 14호~16호를 벽체(호실) 구분 없이 전체가 pc방으로 사용되었으나, 감정평가 기준시점 현재 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경508058 (4)

1.2. 소재지

인천광역시 서구 가좌동 72-1 지하1층3호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

21,000,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 7.56㎡ (약 2.29평)

* 건물 면적: 25.79㎡ (약 7.81평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOOOOOOO

1.9. 사용승인일

1992.04. 03

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가좌중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 아파트단지 주변 상가지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 서부여성회관역(인천2호선)이 소재하는 등 교통상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황

인접 필지와 등고평탄한 부정형 토지로서 근린생활시설, 사무소, 일반음식점, 체력단련장 및 운동시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로상태

본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 25m 도로와 각각 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

* 제2종일반주거지역

* 도로 (저촉)

* 가축사육제한구역

* 과밀억제권역

2.6. 주변 시설

* '가좌중학교'가 북동측 인근에 소재하고 있습니다.

* 검색 결과, 해당 소재지 인근에 대규모 쓰레기 매립지(수도권매립지)가 존재하나, 이는 친환경 공원으로 조성되어 운영 중이라는 정보가 있습니다. 이 외에 직접적인 혐오시설이나 기피시설에 대한 구체적인 언급은 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2013.04. 02. 접수된 숭의신용협동조합의 근저당권 (을9) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

3.3. 등기부채권 총액

195,000,000원

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 본 건은 지하1층2호~11호, 14호~16호를 벽체(호실) 구분 없이 전체가 PC방으로 사용되었으나, 감정평가 기준시점 현재 공실 상태입니다. 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 아파트단지와 다세대주택이 밀집한 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 상가지대로 형성되어 있습니다.

4.2. 건물 이용 현황

공부상 용도는 근린생활시설이며, 현재는 공실 상태입니다. 과거 PC방으로 이용된 이력이 있습니다.

4.3. 주요 업종

건축물대장상 업무시설, 운동시설, 제1,2종 근린생활시설, 교육연구시설 등 복합 용도로 활용 가능한 건물이나, 본 건의 주 용도는 근린상가입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

'가좌중학교'가 인근에 있으며, 주거 및 상업시설이 혼재된 지역의 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 대중교통 접근성

인천2호선 서부여성회관역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

건물 사용승인일(1992.04.03)로부터 약 34년이 경과하여 시설 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 공실 상태

현재 공실 상태로, 안정적인 임대 수익 창출까지 초기 공실 리스크 관리가 필요합니다.

6.3. 법규 및 규제

* 토지이용계획상 '도로'에 저촉되는 부분이 있어 향후 건물 신축 또는 증축 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역 및 과밀억제권역으로 지정되어 있어 특정 업종 영위 시 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 기타

* 공동담보 물건으로, 관련 권리관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 가좌동의 주거 및 상업 혼재 지역에 위치한 근린상가로, 인천2호선 서부여성회관역과 인접하여 교통이 편리한 장점이 있습니다. 현재 공실 상태이나 과거 PC방으로 이용된 이력이 있으며, 주변 아파트 단지 등을 배후로 하는 상권 형성이 기대됩니다. 다만, 건물 노후화와 일부 개발 제한 사항은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 서부여성회관역 역세권 입지로 출퇴근 및 방문객 접근성이 우수합니다.

* 아파트 단지 인근의 상가지대로 잠재적 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 동시 취득이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 입찰가는 순수하게 시세, 수익률, 경매 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 건의 감정가는 21,000,000원이지만, 시장 상황 및 투자 전략에 따라 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.