나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508058 [7] 인천광역시 서구 가좌동 72-1 지하1층5호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가좌중학교' 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 아파트단지주변 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까치 자량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장, 근거리에 서부여성회관역(인천2호선)이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 지하3층/지상7층 건물 내 제지하1층 제지하2호 외 12개호로서,
(사용승인일:1992.04.03)
외벽 : 드라이비트 및 판넬 마감
내벽 : 인테리어 마감
창호 : 하이샷시 임.

이용상태

공부상 근린생활시설이나 현황 공실임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 부정형 토지로서 근린생활시설, 사무소, 일반음식점, 체력단련장 및 운동시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 25m 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본 건은 지하1층2호~11호, 14호~16호를 벽체(호실) 구분 없이 전체가 pc방으로 사용되었으나, 감정평가 기준시점 현재 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경508058 (7)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 72-1 지하1층5호

용도: 근린상가

감정가: 20,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보, 본 건은 지하1층2호~11호, 14호~16호를 벽체(호실) 구분 없이 전체가 pc방으로 사용되었으나, 감정평가 기준시점 현재 공실 상태임.

1.3. 건물 정보

건물면적: 25.79㎡ (약 7.80평)

건물지분: 25.79㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

사용승인일: 1992.04.03

구조: 철근콘크리트라멘조 평스라브지붕 지하3층/지상7층 건물 내 제지하1층 제5호

내부 마감: 인테리어 마감

설비내역: 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

1.4. 토지 정보

토지면적: 7.56㎡ (약 2.29평)

토지지분: 7.5649999999999995㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지형상 및 이용상태: 인접필지와 등고평탄한 부정형 토지로서 근린생활시설, 사무소, 일반음식점, 체력단련장 및 운동시설 건부지로 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역, 과밀억제권역.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가좌중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대임. 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함. 또한, 인천2호선 서부여성회관역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 남동측 및 북동측으로 노폭 약 25m의 도로와 각각 접해 있어 차량 접근성이 양호함.

2.3. 토지이용계획

본 건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 도로 저촉, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2013년 4월 2일 접수된 숭의신용협동조합의 근저당권임.

3.2. 등기부 요약

소유권보존: 1992.04.17 (안종근 외 4명)

이후 지분 이전 및 소유권 이전 다수 발생

근저당권: 숭의신용협동조합 (195,000,000원, 2013.04.02) - 말소기준권리

강제경매개시결정: 주식회사아이에스종합관리 (10,612,224원, 2025.03.13)

총 채권액: 195,000,000원 (근저당권 기준)

3.3. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 상기 등기부상 권리들은 말소될 예정이며, 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되지 않았으나, 지상권에 대한 개요만 언급되어 있어 실제 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됨.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계 미상.

현재 본 건은 공실 상태임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 건이 위치한 인천광역시 서구 가좌동 일대는 아파트 단지 및 주택 밀집 지역과 근린생활시설이 혼재된 상가지대를 형성하고 있음. 특히 가좌중학교 북동측 인근으로 다양한 상업 시설이 분포하고 있음.

4.2. 업종 분석

공부상 용도는 근린생활시설이나, 과거 지하 1층 2호~11호, 14호~16호 전체를 PC방으로 사용했던 이력이 있음. 현재는 공실 상태이며, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 근린생활시설, 업무시설, 운동시설, 일반음식점 등 다양한 업종이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

인근에 가좌중학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있음. 또한, 다수의 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 주변 환경

주거 단지와 상업 시설이 복합적으로 분포하여 생활 편의성이 있는 지역임. 대중교통 이용이 편리하고, 인접 도로의 폭이 넓어 차량 이동에도 무리가 없음.

5.3. 혐오시설 정보

조사 결과, 본 건 소재지 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 수익성

현재 공실 상태로, 공실 장기화 시 공실 위험 및 공실로 인한 수익성 악화 가능성이 존재함.

과거 PC방으로 사용되었던 점을 고려할 때, 해당 업종의 특성상 소음, 환기 등 시설 유지보수에 대한 고려가 필요할 수 있음.

6.2. 건물 노후도

1992년 4월 3일 사용승인된 건물로, 약 34년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

6.3. 공동담보 관련

본 건은 공동담보 물건으로, 채무자의 다른 담보물에 대한 경매 진행 여부나 채무 이행 상황에 따라 경매 절차에 영향을 받을 가능성이 있음.

6.4. 내부 구조 및 이용 현황

과거 여러 호실이 벽체 구분 없이 PC방으로 전체 사용되었던 점은, 현재 개별 호실 분할 및 재구성에 대한 추가적인 검토나 비용 발생 가능성을 시사함.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 가좌동에 위치한 근린상가로, 인천2호선 서부여성회관역 및 버스정류장이 인접하여 교통 접근성이 양호합니다. 주변은 주거 단지와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

다만, 현재 공실 상태이며 건물 노후도가 상당한 점, 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 유의해야 할 리스크 요인입니다. 또한, 과거 여러 호실이 통합되어 PC방으로 사용되었던 이력을 감안할 때, 내부 구조 변경이나 용도 활용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권(인천2호선 서부여성회관역 인근)에 대한 잠재적 가치 상승 기대.

* 다양한 근린생활시설 및 주거 배후 수요로 인한 업종 전환 및 재임대 시 수익 창출 가능성.

* 도시계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 향후 개발 가능성에 대한 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 20,000,000원입니다. 임차인 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 현재 공실 상태와 건물 노후도, 공동담보 등의 리스크 요인을 종합적으로 판단하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 정확한 시장 조사와 현장 방문을 통해 개별 물건의 가치를 재평가한 후, 예상되는 임대 수익률과 향후 시장 전망을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 현재로서는 감정가를 기준으로, 잠재적 리스크를 반영하여 보수적인 접근이 필요하며, 시장 상황에 따라 차이가 있을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.