나이스옥션 법원경매 부천 2024타경55981 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 330-2 거창빌라 나동 3층 3호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구감정 · 평가일 2024.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강본동행정복지센터" 남동측 인근에
위치하고 부근은 다세대주택,아파트,근린생활시설 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어
제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

1991년 11월 28일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건중 제3층 제3호로
외벽:적벽돌 및 콘크리트위 페인팅마감등
내벽:벽지 및 일부타일마감등
창호:샤시창호등

이용상태

다세대주택으로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 장방형의 토지로 다세대주택의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

북측으로 상태양호한 아스팔트포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)
<공항시설법>,다지구(소음대책지역 제3종구역 다지구)<공항시설법>,항공표면
(진입표면구역)<공항시설법>,상대보호구역(고리울초-교육청문의)<교육환경 보호에
관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조등은 공부 및
인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며
임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다.

나.본건 등기사항전부증명서상 아래와 같이 임차권등기명령이 등재되어있음.

2023카임2283

임차보증금: 150,000,000원
범 위: 건물의 전부
임대차계약일자: 2021.08.11
주민등록일자: 2021.09.03
점유개시일자: 2021.09.03
확정일자: 2021.08.11
임차권자: 한정우(840710-*******),경기도 부천시 고리울로 82,나동 3층 3호

물건 비고

등기사항증명서상 3호로 기재되어 있으나, 현황(출입문표시)는 303호로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강본동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

북측으로 상태 양호한 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 소음대책지역(3종), 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

본건의 권리 분석 결과, 말소기준권리는 2023년 8월 24일 접수된 서울중앙지방법원의 가압류 결정(채권액 7,001,918원)입니다. 이보다 선순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

그러나, 가장 중요한 점은 선순위 주택임차권이 존재한다는 것입니다.

등기사항증명서상 본건은 3층 3호로 기재되어 있으나, 현황(출입문 표시)은 303호로 표시되어 있어 실제 현장 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

*: 한

임차보증금: 150,000,000원

임대차계약일자: 2021.08.11

주민등록일자: 2021.09.03

점유개시일자: 2021.09.03

확정일자: 2021.08.11

본 임차인은 대항력 요건을 갖추고 있으며, 임차권등기명령(2023카임2283)이 2023년 9월 12일 을구 10번 순위로 등기되었습니다.

집행법원 물건명세서에 따르면, 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리이며, 배당 절차에서 임차보증금 1억 5천만원이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 고강동 지역은 다세대주택과 빌라, 근린생활시설이 밀집된 전형적인 주거 지역입니다.

"고강본동행정복지센터"가 인근에 위치하여 기본적인 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

다수의 다세대 주택 및 빌라 단지가 형성되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 발달되어 있습니다.

대형 쇼핑 시설이나 상업 지구와는 다소 거리가 있으나, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설은 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용 가능, 제반 차량 진출입 용이.

* 편의시설: 주변 근린생활시설, 행정복지센터.

* 교육시설: 상대보호구역(고리울초)으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있으며, 자세한 내용은 교육청 문의가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인의 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(한 )이 존재하며, 그의 보증금 1억 5천만원이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 한다는 점입니다. 이는 총 인수 비용에 상당한 영향을 미칩니다.

* 건축물 노후도: 1991년 11월 28일 사용승인을 받은 건물로, 약 35년 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 호수 표기 불일치: 등기부등본상의 호수(3호)와 실제 현황(303호)이 다르므로, 현장 방문 시 정확한 확인이 필수적입니다.

* 현장 방문 시 이해관계인 부재: 감정평가 당시 내부 구조 및 임대 여부 등을 정확히 파악하지 못했으므로, 추가적인 정보 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 소음대책지역, 항공표면 등 일부 공법상 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 위치한 다세대주택으로, 감정평가는 1억 4천 9백만원입니다.

가장 핵심적인 사항은 1억 5천만원의 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이는 본 건의 실질적인 투자 비용을 결정하는 가장 중요한 요소입니다.

부동산 자체의 가치는 주변 시세와 비교했을 때, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

권리 관계가 복잡하고 임차인 인수 리스크가 크므로, 철저한 권리 분석 및 배당 현황 파악, 그리고 인수될 보증금액을 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치.

* 임차인 보증금 인수 여부에 따른 시세차익 가능성 (매우 신중한 접근 필요).

* 지역 개발 잠재력 (추가적인 조사를 통해 확인 필요).

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 면적이 유사한 다세대주택(전용면적 37.28㎡, 건물 연식 1999년)이 2025년 12월 10일에 1억원에 거래되었습니다. 본건의 건물 면적은 37.71㎡이며, 사용승인 연도는 1991년입니다.

이러한 시세 정보를 바탕으로, 임차인 보증금 인수 리스크를 제외한 부동산 자체의 시장 가치는 약 1억원 내외로 추정됩니다. 본건의 감정가(1억 4천 9백만원)는 이러한 시장 시세보다 높게 형성되어 있습니다.

‘인수 보증금’을 제외하고 계산하는 원칙에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 부동산 자체의 시장 가치에 기반해야 합니다.

* 최근 매매 사례 (37.28㎡, 1억원) 및 유사 면적(37.71㎡)을 고려 시, 보증금 인수 부담이 없는 경우 부동산 가치는 약 1억원 내외로 판단됩니다.

* 따라서, 보증금 인수분을 제외한 예상 입찰가는 7천만원 ~ 9천만원 선에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다.

그러나, 본 건은 1억 5천만원의 선순위 임차인 보증금 인수 가능성이 매우 높습니다. 이는 낙찰가 외에 추가적으로 부담해야 할 비용이며, 총 인수 비용이 크게 증가할 수 있음을 의미합니다.

예를 들어, 8천만원에 낙찰받더라도 임차인 보증금 1억 5천만원을 전액 인수해야 한다면, 총 실질 매수 비용은 2억 3천만원이 됩니다. 이는 현재 시세나 감정가와 비교했을 때 매우 높은 금액이 될 수 있습니다.

따라서, 입찰 시에는 임차인 보증금 인수 금액을 최우선적으로 고려하여, 총 인수 비용이 합리적인 범위 내에 있는지 반드시 검토해야 합니다. 임차인의 배당 여부 및 예상 배당금에 대한 정확한 정보 파악이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.