나이스옥션 법원경매 부천 2024타경56489 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 339-1 에이엔캐슬 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰감정 · 평가일 2024.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천대학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세
대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 301호로서,
외벽 : 벽돌타일 및 인조석 붙임 마감 등,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

공히 인접지대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 3필 일단으로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외, 동측으로 노폭 약 2m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 심곡동 339-1
제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-286호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

2) 심곡동 339-2, 339-3
제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경56489 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 339-1 에이엔캐슬 3층 301호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 31.41㎡ (약 9.50평)

토지지분: 31.409999999999997㎡ (약 9.50평)

건물면적: 50.94㎡ (약 15.42평)

건물지분: 50.94㎡ (약 15.42평)

1.4. 감정평가액

감정가: 251,000,000원

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권, 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 대항력있는임차인, 선순위임차권, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, "부천대학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 주변 도로

토지는 인접지대비 등고평탄한 장방형 토지로, 3필지가 일단으로 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 북측으로는 노폭 약 6m 내외, 동측으로는 노폭 약 2m 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

* 심곡동 339-1: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 과밀억제권역

* 심곡동 339-2, 339-3: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (집합건물 등기부 요약)

* 갑1: 2018-11-07 소유권보존 (김현진)

* 갑2: 2019-10-07 소유권이전 (조재현, 매매)

* 을4: 2023-09-11 주택임차권 (조성현, 권리금액 245,000,000원, 말소: 인수)

* 전입일자: 2021-09-27

* 확정일자: 2021-08-24

* 갑3: 2024-12-16 강제경매 (한국주택금융공사, 권리금액 271,865,087원, 말소: 말소) - 말소기준권리

* 갑4: 2026-04-08 압류 (부천시, 말소: 말소)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: WUCHENXI

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-04-30

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이나 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

*

* 임차인: 한국주택금융공사 (등기부상 조성현 주택임차권과 동일인으로 추정)

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-09-27

* 확정일자: 2021-08-24

* 배당신고일자: 2023-09-11

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 4번 임차권 등기로, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리(갑3: 강제경매)보다 선순위인 을구 4번 주택임차권(조성현, 245,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 또한, WUCHENXI 임차인도 대항력을 가지고 있으나 보증금 및 차임이 미상인 점은 추가 확인이 필요합니다. 이 임차권은 매수인이 인수해야 할 부담으로 작용합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 심곡동 지역의 다세대주택 거래 사례가 있습니다.

* 2001년식, 41.85㎡, 111,000,000원 (2026년 7월 14일) - 약 265만원/㎡

* 2003년식, 61.17㎡, 171,000,000원 (2026년 7월 1일) - 약 280만원/㎡

* 2019년식, 64.955㎡, 288,000,000원 (2026년 7월 4일) - 약 443만원/㎡

본건은 2018년 사용승인된 건물로, 비교적 신축에 속합니다. 최신 거래 사례인 한양리버파크빌(2019년식)의 경우 높은 시세를 형성하고 있어, 본건의 현재 시세는 해당 거래 사례의 가격대를 참고할 수 있습니다. 건물면적 50.94㎡ 기준으로 볼 때, 평당 가격을 약 350만원 ~ 440만원으로 추정할 때, 17,800만원 ~ 22,400만원 범위의 시세를 예상해 볼 수 있습니다. 그러나 감정가(251,000,000원)는 이를 상회하는 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

본건은 주거지대로서 다양한 근린생활시설을 이용하기 편리합니다. 부천대학교 인근에 위치하여 학군 및 관련 편의시설 이용에 이점이 있을 수 있습니다.

5.2. 주변 시설

주변 지역은 일반적인 주거지역으로, 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리 분석

가장 큰 리스크는 245,000,000원의 임차권이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이 금액은 낙찰가가 아닌 별도로 부담해야 할 금액으로, 총 매입 비용을 크게 증가시킵니다.

또한, 보증금 및 차임이 미상인 대항력 있는 임차인(WUCHENXI)의 존재는 추가적인 조사 및 잠재적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.2. 감정가 대비 시세 및 권리관계

감정가 251,000,000원 대비 인수되는 임차권 245,000,000원은 매수인의 실질적인 투자 비용을 극대화시킵니다. 낙찰가에 따라 총 매입 비용이 최근 시세보다 높아질 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근에 건축되어 주거 환경은 양호한 편입니다. 그러나 등기부상 245,000,000원의 임차권이 매수인에게 인수되는 큰 부담이 있습니다. 이는 낙찰가와 별도로 추가 발생하는 비용이므로, 총 매입 비용을 신중하게 고려해야 합니다. 또한, 보증금 미상의 대항력 있는 임차인의 존재 역시 위험 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물(2018년식)로 양호한 건물 상태 기대

* 부천대학교 인근으로 향후 가치 상승 잠재력 보유

* 주거 편의시설 접근성 양호

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 251,000,000원입니다. 그러나 245,000,000원의 임차권이 매수인에게 인수되는 점을 감안할 때, 총 매입 비용(낙찰가 + 인수 임차권)이 급격히 상승하게 됩니다. 최근 유사 물건의 거래 시세를 고려하고, 인수되는 막대한 금액의 부담을 감안하여, 신중한 접근이 필요합니다.

주변 시세 및 인수되는 임차권 금액을 고려했을 때, 잠재적 총 매입 비용은 3억원 후반에서 4억원 이상이 될 수 있습니다. 이에 따라, 보수적인 관점에서 본건의 적정 입찰가는 감정가 대비 할인된 금액으로 산정되어야 합니다.

종합적인 위험 요소를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 150,000,000원 범위에서 신중하게 검토할 것을 권고합니다.

최종 입찰가는 법원 매각기일 당시의 현장 상황, 경쟁 입찰자 수, 추가 정보 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.