나이스옥션 법원경매 부천 2025타경1189 [3] 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3 골든아이티타워 1층145호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로감정 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 '옥길버들초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제1층 제116호, 제144호, 제145호으로서,
(사용승인일 : 2022.02.18)

외벽 : 석재 붙임, 커튼월 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 강화유리 등 마감임.

이용상태

기호(1)~(3) : 근린생활시설(공실)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 지하주차장, 천장형 에어콘 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 공장 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측, 남동측, 남서측 3면으로 아스콘포장도로(폭 약 35미터, 약20미터, 약 25미터)에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구 지구단위계획구역), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(옥길버들초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경1189 (3)

소재지: 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3 골든아이티타워 1층 145호

용도: 근린상가

감정가: 465,000,000원

토지면적: 9.12㎡ (약 2.76평)

토지지분: 9.12㎡ (약 2.76평)

건물면적: 29.64㎡ (약 8.97평)

건물지분: 29.64㎡ (약 8.97평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

건물명: 골든아이티타워

사용승인일: 2022.02.18

총 층수: 10층

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물

건축물 용도: 공장(지식산업센터), 공동주택(기숙사), 제1,2종근린생활시설

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 제공된 정보상 명시된 내용 없음.

주의사항: 제공된 정보상 명시된 내용 없음.

특수물건정보: 제공된 정보상 명시된 내용 없음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3 골든아이티타워 1층 145호에 소재합니다.

주위는 '옥길버들초등학교' 북측 인근 지역으로, 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 1층에 위치하며, 사용승인일은 2022년 2월 18일입니다.

토지는 인접 필지 대비 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 공장 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 북동측, 남동측, 남서측으로 폭 약 35미터, 약 20미터, 약 25미터의 아스콘포장도로에 각각 접하여 차량 접근이 용이합니다.

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구), 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

본 물건의 말소기준권리는 2022년 3월 31일 접수된 서울축산업협동조합의 근저당권입니다.

등기부상 모든 권리(소유권이전 신탁 등기 말소, 근저당권, 임의경매, 가압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 임차인 현황

임차인: 위유진 (위 )

보증금: 5,000,000원

차임: 450,000원

전입일자(사업일자): 2025-03-18

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 현재 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 확정일자 및 배당신고일자가 없어, 명도 진행 시 보증금 반환 의무 발생 여부를 신중히 검토해야 합니다.

3.3. 등기부 요약

등기부채권 총액: 410,833,333원

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (권종섭, 2022.03.31 접수) - 말소

* 을1: 근저당권 (서울축산업협동조합, 360,000,000원, 2022.03.31 접수) - 말소 기준 권리

* 갑3: 임의경매 (서울축산업협동조합, 1,259,931,386원, 2025.03.25 접수) - 말소

* 갑4: 가압류 (이재현, 50,833,333원, 2025.08.13 접수) - 말소

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 이용 현황

본 물건이 소재하는 부천시 소사구 옥길동 일대는 주거(아파트), 상업(근린생활시설), 업무(지식산업센터) 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

골든아이티타워 건물 자체는 지식산업센터, 기숙사, 근린생활시설 등으로 구성되어 있습니다.

본 건 1층 145호는 현재 근린생활시설로 등재되어 있으나, 감정평가서상 공실 상태로 이용 중입니다.

인근에 옥길버들초등학교가 위치하여 배후 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

교통: 본건 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주요 도로 접근성: 북동측, 남동측, 남서측으로 폭 35m, 20m, 25m의 넓은 도로에 접해 있어 차량 접근성이 우수합니다.

편의시설: 주변 아파트 단지 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 옥길버들초등학교가 북측 인근에 위치합니다.

5.2. 혐오시설 검토

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 공공주택지구로 지정되어 있어 주거 및 상업 환경 조성에 중점을 두고 관리되고 있는 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 및 법규상 리스크

권리상 리스크: 본 물건은 말소기준권리보다 늦은 시점에 설정된 권리들이 모두 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 법적 권리 부담은 없습니다.

법규상 리스크:

* 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류, 중로1류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

* 특히 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 건축 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* 건축물대장상 용도(공장, 기숙사, 근린생활시설)와 실제 이용 용도 간의 차이 발생 시 추후 문제가 될 수 있으나, 본 건은 근린상가로 현재 공실 상태입니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

임차인 '위유진'은 대항력이 없는 것으로 파악되나, 확정일자를 받지 않아 배당받을 권리가 명확하지 않습니다.

보증금 500만원에 대한 반환 의무 발생 가능성은 낮으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

명도 협의 시 관련 사항을 충분히 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건의 현황 종합

본 물건은 경기도 부천시 옥길동에 위치한 신축 상가 점포로, 총 10층 규모의 골든아이티타워 내 1층에 소재합니다.

2022년 2월에 사용승인된 건물로 건물 상태가 양호하며, 감정평가액 465,000,000원 대비 토지 9.12㎡, 건물 29.64㎡의 면적을 가지고 있습니다.

현재 공실 상태이나, 주변 지역의 주거 및 업무 복합 개발로 인한 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

권리관계가 깨끗하여 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 매력적인 요소

* 신축 건물: 2022년 사용승인으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 활용이 가능하며, 유지보수 비용이 적게 소요될 것으로 예상됩니다.

* 우수한 입지: 옥길공공주택지구 인근에 위치하여 풍부한 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

* 뛰어난 접근성: 넓은 도로에 접해 있어 차량 및 보행자 접근이 매우 용이합니다.

* 권리 소멸: 매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 권리 인수 부담 없이 안전하게 취득할 수 있습니다.

* 복합 상권: 주변에 주거, 상업, 업무 시설이 혼재하여 다양한 업종의 잠재 고객층이 존재합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 감정가는 465,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정합니다.

고려사항:

* 현재 공실 상태이므로, 초기 임대 수익 발생까지 공실 리스크를 고려해야 합니다.

* 법적으로 인수되지 않는 임차인의 보증금(500만원)은 명도 과정에서 원만 해결을 위한 협상 비용으로 고려될 수 있습니다.

* 최근 실거래가 및 주변 상권 시세 분석이 추가적으로 필요합니다.

이에, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황 및 낙찰 가능성을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 감정가의 80% ~ 100% (약 372,000,000원 ~ 465,000,000원)

본 범위를 참고하여 실익을 분석 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.