나이스옥션 법원경매 부천 2025타경1189 [2] 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3 골든아이티타워 1층144호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로감정 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 '옥길버들초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제1층 제116호, 제144호, 제145호으로서,
(사용승인일 : 2022.02.18)

외벽 : 석재 붙임, 커튼월 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 강화유리 등 마감임.

이용상태

기호(1)~(3) : 근린생활시설(공실)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 지하주차장, 천장형 에어콘 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 공장 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측, 남동측, 남서측 3면으로 아스콘포장도로(폭 약 35미터, 약20미터, 약 25미터)에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구 지구단위계획구역), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(옥길버들초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 부천지원 2025타경1189 (2)

경매구분: 부동산임의경매

물건종별: 근린상가

소재지: 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3 골든아이티타워 1층144호

감정가: 465,000,000원

1.2. 면적및토지/건물정보

토지면적: 9.12㎡ (약 2.76평)

토지지분: 9.12㎡ (약 2.76평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.64㎡ (약 8.97평)

건물지분: 29.64㎡ (약 8.97평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 '옥길버들초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

또한, 본건 북동측, 남동측, 남서측으로 폭 약 35미터, 약 20미터, 약 25미터의 아스콘 포장도로에 각각 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획및제한사항

본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구 지구단위계획구역)으로 지정되어 있습니다.

또한 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접하며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(옥길버들초-부천교육지원청문의), 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 말소되는권리

본 경매 절차를 통해 근저당권(서울축산업협동조합, 2,022.03.31. 접수) 및 그 부대 권리, 가압류(이재현, 2025.08.13. 접수) 등이 모두 말소될 예정입니다.

말소기준권리는 서울축산업협동조합의 근저당권입니다.

3.3. 임차인현황

임차인 현황은 조사된 바 없으며, 임대관계는 미상입니다.

인수되는 임차 보증금 합계는 0원이나, 실제 점유 현황 및 임대차 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물용도및현황

본건이 속한 골든아이티타워는 철근콘크리트구조 10층 건물로, 2022년 2월 18일에 사용승인을 받았습니다.

건물의 주요 용도는 공장(지식산업센터), 공동주택(기숙사), 제1,2종 근린생활시설 등으로 복합 용도입니다.

본건 제1층 144호는 근린생활시설로 이용 가능하며, 현재 공실 상태입니다.

건물 내 기본 위생 및 급배수 시설, 승강기 설비, 지하 주차장, 천장형 에어컨 등이 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변상권특징

골든아이티타워가 위치한 옥길동 일대는 신규 택지 개발과 함께 아파트 단지, 주거 시설, 상업 시설, 지식산업센터 등이 조성되고 있는 복합 개발 지역입니다.

따라서, 주변 배후 수요는 풍부할 것으로 예상되며, 다양한 업종의 근린생활시설이 입점하기에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

인근에는 옥길버들초등학교와 같은 교육 시설이 있으며, 대형 쇼핑몰 및 편의 시설 또한 접근 가능한 거리에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건이 위치한 옥길동 일대는 신흥 개발 지역으로, 주변에 다양한 편의시설이 확충되고 있습니다.

최근 몇 년간 대형마트, 영화관, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 지속적으로 증가하고 있어 주거 및 상업 활동이 편리한 환경을 제공합니다.

5.2. 교육시설

본건 북측 인근에 옥길버들초등학교가 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

그 외 주변 지역에 중학교 및 고등학교가 위치하고 있어 교육 관련 입지 조건 또한 양호합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 공실위험

본건은 현재 공실 상태이므로, 입찰 후 공실 위험을 고려해야 합니다.

향후 임차인 확보 및 안정적인 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 권리관계(채권총액)

본건의 채권 총액은 등기부상 채권액만으로도 상당한 규모입니다.

말소기준권리인 근저당권액 360,000,000원 외에 임의경매 청구 채권액 1,259,931,386원, 가압류 채권액 50,833,333원 등이 존재하며, 이는 본 건의 채무 부담이 크다는 것을 시사합니다.

6.3. 토지이용규제

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 공공주택지구, 상대보호구역 등 다양한 도시계획상의 규제를 받고 있습니다.

이러한 규제들은 향후 건물 신축, 증축, 용도 변경 등에 제한 사항으로 작용할 수 있으므로, 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합의견

본건은 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)에 위치한 근린상가로, 교통 및 주변 개발 환경이 양호한 편입니다.

옥길지구 내에 위치하여 향후 지역 가치 상승 가능성이 있으나, 현재 공실 상태이며 채권 총액이 높아 경매 진행이 불가피했던 상황입니다.

다수의 권리 관계가 말소될 예정이어서 권리적 부담은 적으나, 실질적인 가치 평가 및 향후 공실 해소 방안 마련이 필수적입니다.

8. 투자포인트

* 신축급 건물(2022년 준공)에 위치하여 건물 노후도가 낮습니다.

* 주변 개발 계획(옥길공공주택지구)에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 넓은 도로에 접해 있어 접근성 및 가시성이 우수합니다.

* 권리 관계가 명확하며, 경매 후 모든 권리가 말소되어 낙찰자는 깨끗한 등기부로 소유권을 이전받게 됩니다.

* 공실 상태이므로, 낙찰 후 빠른 임차인 확보를 통해 즉시 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상입찰가

본 건의 감정가는 465,000,000원이며, 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

따라서, 최초 예상 입찰가는 감정가 수준에서 시작하여, 임차인 확보 가능성, 향후 상권 활성화 전망, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

시세 및 주변 상권 분석을 통해 적정 낙찰가를 산정해야 하며, 본건의 감정가는 낙찰가 산정의 중요한 기준이 될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.