나이스옥션 법원경매 부천 2025타경1882 [2] 경기도 김포시 대곶면 대명리 487-9 대명항수산물타운 비동 2층2002호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 대곶면 대명리 소재 ""대명항"" 북동측에 위치하며, 본건 주위는
대명포구 주변으로 상업시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건까지 차량 출입 원활하며, 인근에 일반버스 정류장 등이 소재하는 등, 제반 대중교통
사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층,지상3층 건물 내 제2층 제2001호, 2002호로서,
(사용승인일:2020.12.17)

외벽: 치장석 붙임 및 치장타일 붙임 마감 등
내벽: 세멘몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시창호 등으로 조사됨.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 일반음식점이나, 현황은 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 근린생활시설 및 판매시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 남서측 및 남동측으로 각각 소로 및 세로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역) , 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의) , 중로3류
(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>
, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역
<수도권정비계획법>, 하수처리구역(대명 소규모하수처리구역)<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 기준시점 현재 공실 상태임.

물건 비고

대장상 용도는 일반음식점이나, 현황은 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부천지원 2025타경1882 (2)

소재지: 경기도 김포시 대곶면 대명리 487-9 대명항수산물타운 B동 2층 2002호

감정가: 357,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (등기부상 남동농업협동조합으로 추정됨)

1.2. 건물 상세

용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 판매시설)

토지면적: 40.07㎡ (약 12.12평)

토지지분: 40.0717㎡ (약 12.12평)

건물면적: 46.00㎡ (약 13.92평)

건물지분: 46㎡ (약 13.92평)

사용승인일: 2020년 12월 17일

건축구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층, 지상3층 건물 중 제2층 제2002호

2. 입지조건

* 위치: 경기도 김포시 대곶면 대명리 소재 "대명항" 북동측에 위치.

* 주위환경: 대명포구 주변으로 상업시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준임.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 일반버스 정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 사정도 보통 수준임.

* 도로: 본건 북측, 남서측 및 남동측으로 각각 소로 및 세로의 포장도로가 소재함.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역(전방지역: 25km), 성장관리권역, 하수처리구역.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 6월 30일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권최고액 900,000,000원).

* 인수되는 권리: 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없음. 따라서 인수할 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사대명항수산

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023년 11월 2일

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 900,000,000원

4. 상권분석

* 본건이 위치한 대명항 주변은 수산물 거래 및 관광객을 중심으로 한 상업시설이 발달한 지역입니다.

* 건물의 용도는 제2종근린생활시설 및 판매시설로 등록되어 있으며, 수산물 관련 판매업, 식당업 등에 적합할 것으로 보입니다.

* 현재 공실 상태로, 상권 활성화 여부 및 임대 수요에 따라 공실 장기화 리스크가 존재합니다.

* 항구 상권의 특성상 계절적 요인이나 외부 환경 변화에 민감할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 본건은 대명항 인근에 위치하여 해산물 식당, 상점 등 관련 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변에 대규모 주거단지가 아닌 상업 및 관광 시설 위주로 형성되어 있습니다.

* 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 시 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

* 제공된 자료에서 인근에 혐오시설에 대한 언급은 없었으나, 항구 주변 지역 특성을 고려한 추가 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 상태: 현재 공실로, 임차인 확보 및 공실 장기화에 대한 부담이 있습니다.

* 군사시설 보호 구역: 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역(전방지역 25km)에 해당하여 건축 행위, 토지 이용 등에 있어 군의 협의 및 제한이 따를 수 있습니다. 이는 향후 건물의 활용도를 제한하는 요인이 될 수 있습니다.

* 상권 변동성: 대명항 상권은 특정 관광객 또는 계절적 요인에 영향을 받을 수 있어 상권의 안정성이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 대명항 인근에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인) 상가 건물입니다. 토지와 건물을 일괄 매각하며, 권리 관계 또한 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 인수되는 부담이 없습니다. 현재 공실 상태이지만, 대명항이라는 지역적 특성을 고려할 때 향후 상권 활성화에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 군사시설 보호구역에 해당한다는 점은 향후 활용에 제약이 될 수 있는 중요한 리스크 요인이므로 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용 승인된 건물로, 건물 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리를 확보할 수 있습니다.

* 입지 조건: 대명항이라는 특정 지역의 상권 특성을 활용한 사업 계획 수립 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 소유권 행사에 용이합니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 357,000,000원입니다.

* 현재 공실 상태임을 감안할 때, 시세 조사 및 향후 임대 수익률, 공실 가능성 등을 면밀히 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 군사시설 보호 구역 등 개발 제한 관련 사항을 충분히 검토한 후, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. (예: 285,600,000원 ~ 321,300,000원)

* 예상 입찰가 산정 시에는 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.