나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32762 [2] 경기도 부천시 원미구 심곡동 158-3 마스터웍바이로뎀 1층 102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화감정 · 평가일 2025.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 ""장말삼거리"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 노변을 따라 공동주택 및 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하는
노선상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 1호선(경인선) ""부천역"" 및 버스정류장이 소재
하여 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층건내 제1층 제101호, 제102호로서
외벽 : 몰탈위페인트 및 석재붙임 등 마감
내벽 : 인테리어 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 제1종근린생활시설(소매점)이며, 기준시점 현재 기호(1),(2)는 경계벽에 의한
구분이 없으며, 공실상태임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화자탐지설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형에 가까운 토지로서, 업무시설 및 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 동측으로 각각 노폭 약 30미터, 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 소로2류
(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률＞, 상대보호구역(원미초-부천교육지원청문의)＜교육환경 보호에 관한 법률＞,
과밀억제권역＜수도권정비계획법＞.

공부와의 차이

기호(2) 102호와 인접한 103호와의 경계벽은 창호를 통해 확인시 건축물대장 건축물
현황도와 다르게 기호(2) 102호를 일부 침범한 상태로 설치된 것으로 판단되는바
(""건물개황도""란 참조) 경매진행시 재확인 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상이며, 관리사무소측에 의하면 본건 101호,102호와 인접한 103호,
104호는 전기가 하나로 통합되어 있다고 조사되는바 입찰시 재확인하시기 바랍니다.

물건 비고

- 101호와 102호(본건)는 경계벽에 의한 구분이 없으며, 공실 상태임
- 102호(본건)와 인접한 103호와의 경계벽은 102호(본건)를 일부 침범한 상태로 설치된 것으로 보임(감정평가서 참조)
- 101호, 102호(본건)와 인접한 103호, 104호는 전기가 하나로 통합되어 있다고 조사된 바 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경32762 (2)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 158-3, 마스터웍바이로뎀 1층 102호

건물명: 마스터웍바이로뎀

용도: 근린상가

감정가: 115,300,000원

토지면적: 10.74㎡ (약 3.25평)

건물면적: 73.38㎡ (약 22.20평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "장말삼거리" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 노변을 따라 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 1호선 "부천역" 및 다수의 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 양호합니다. 서측 및 동측으로 각각 노폭 약 30미터, 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(원미초-부천교육지원청 문의), 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 2021년 9월 14일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1) 이하의 모든 권리(압류, 가압류, 근저당권부채권근질권설정, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 2000000원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-21

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 0원, 월 차임은 200만원으로 조사되었습니다.

3.3. 등기부 요약 및 말소기준권리

* 소유권보존 (갑1): 2019-04-11

* 근저당권 (을1): 2021-09-14, 엠씨아이대부주식회사, 1,740,000,000원 (말소기준권리)

* 임의경매개시결정 (갑17): 2025-01-06, 엠씨아이대부, 1,819,525,972원

* 기타 압류 및 가압류 다수 (모두 말소 예정)

* 등기부채권 총액: 1,754,699,275원

3.4. 인수되는 권리 유무

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 조사되었습니다.

4. 상권 분석

4.1. 상권 특성 및 입지

본건이 소재한 지역은 1호선 부천역 역세권으로 유동인구가 풍부하며, 다양한 소매점, 업무시설, 공동주택 등이 밀집한 활성화된 상업지구입니다.

4.2. 주요 업종 및 시장 잠재력

주로 일반음식점, 소매점, 서비스업 등 근린생활시설 업종이 성업 중이며, 본건은 근린상가로서 다양한 업종의 입점이 가능하여 시장 잠재력이 높습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교통 및 편의시설

1호선 부천역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다. 주변에 각종 금융기관, 병원, 쇼핑시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 지역 정보 (혐오시설 유무 포함)

주변 지역은 상업 및 주거 시설이 혼합된 도시 지역으로, 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 복합건물의 특성상 다양한 업종의 시설이 혼재할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 상태 및 구조적 문제

101호와 102호(본건)는 경계벽으로 구분이 되어 있지 않아 내부 통합 및 공실 상태입니다. 또한, 102호(본건)와 인접한 103호와의 경계벽이 102호(본건)를 일부 침범한 상태로 설치된 것으로 보여, 내부 경계 조정 및 인테리어 공사가 필요합니다.

6.2. 설비 관련 문제

101호, 102호(본건)와 인접한 103호, 104호의 전기가 하나로 통합되어 있어, 향후 전기 사용 시 분리 및 별도 계량 설비 설치가 필요할 수 있습니다.

6.3. 등기 및 채무 관련 리스크

비록 매각으로 대부분의 권리가 소멸되나, 등기부채권 총액이 감정가 대비 높은 편이므로, 낙찰가의 적정성 검토 및 잠재적 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부천역 인근의 우수한 입지를 갖춘 근린상가 물건입니다. 교통, 상권, 편의시설 접근성이 뛰어나며, 현재 공실 상태로 인수 후 즉시 임대 수익 창출 또는 리모델링을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 내부 경계벽 미구분, 경계벽 침범, 전기 통합 등 물리적인 문제 해결을 위한 추가 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 역세권의 탁월한 입지로 풍부한 유동인구 확보 가능.

* 상업 및 주거 복합지구 내 위치하여 안정적인 임대 수요 기대.

* 공실 상태로 인수 후 맞춤형 공간 구성 및 즉시 활용 가능.

* 주변 상권 활성화 및 지역 발전 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 115,300,000원을 기준으로 하되, 낙찰 후 예상되는 내부 공사 비용(경계벽 설치, 전기 분리, 인테리어 등)과 기타 제반 비용을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 공실 상태 및 구조적 문제로 인한 리스크를 감안할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰에 참여하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.