나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32628 [2] 경기도 김포시 대곶면 대명리 487-21 대명항수산물타운 에이동 OO OOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은감정 · 평가일 2025.03.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 대곶면 대명리 소재 ""김포함상공원"" 남동측 인근에 위치합니다.
본건 주위는 대명항 인근으로 수산물시장, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하나 대중교통상황등은 다소 불편시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트 지상 3층 건물 내 제2층 제2010호 외 3개호로서,
(사용승인일 : 2020.12.17)
벽 체 : 페어글래스 마감 등
창 호 : 시스템창호 등입니다.

이용상태

대상물건(1~4)는 공부상 '일반음식점'입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 부정형의 토지로서, '제1,2종근린생활시설,판매시설' 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 15미터의 도로, 남서측으로 폭 약 8미터의 도로, 북동측으로 폭 약 4미터의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역) , 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(대명 소규모하수처리구역)<하수도법>입니다. <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 부천지원 2025타경32628 (2)

소재지: 경기도 김포시 대곶면 대명리 487-21 대명항수산물타운 에이동 3층 3007호

토지면적: 74.23㎡ (약 22.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 93.43㎡ (약 28.26평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 453,000,000원

사용승인일: 2020년 12월 17일

용도: 근린상가 (공부상 '일반음식점')

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상물건은 경기도 김포시 대곶면 대명리 소재 "김포함상공원" 남동측 인근에 위치합니다. 본건 주위는 대명항 인근으로 수산물시장, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 전반적인 주위환경은 보통시 됩니다.

* 교통상황: 대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하나 대중교통상황 등은 다소 불편시 됩니다.

* 도로상태: 남동측으로 폭 약 15미터 도로, 남서측으로 폭 약 8미터 도로, 북동측으로 폭 약 4미터 도로에 접합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 10월 14일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1, 10,000,000원)으로 판단됩니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 10,000,000원입니다.

* 매각 후 소멸 여부: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 보이며, '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 해당사항 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임대관계 및 보증금이 미상으로, 명도 진행 시 점유자에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 시설: 대상물건은 대명항 인근에 위치하여 수산물 시장 및 관광객을 대상으로 하는 상권 형성에 유리합니다. 특히 김포함상공원, 덕포진, 문수산성 등 주변 관광지와 연계되어 잠재적 고객 확보에 긍정적입니다.

* 지역 발전 가능성: 대명항은 국가어항으로 지정되어 향후 800억 원 규모의 국비 투자를 통해 어항 기능 강화, 수산물 유통센터, 해양레저복합센터 등이 건립될 예정이며, 이는 지역 상권 활성화에 크게 기여할 것으로 전망됩니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조 및 설비: 대상물건은 철근콘크리트구조이며, 2020년 12월 17일에 사용승인되었습니다. 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 이용상태: 공부상 '일반음식점'으로 등재되어 있으며, 토지는 '제1,2종근린생활시설, 판매시설' 건부지로 이용 중입니다.

* 주변 편의시설: 대명항 수산물 직판장 및 다양한 식당, 카페, 근린생활시설이 소재합니다. 다만, 일부 숙박시설 후기에서는 주변 편의시설이 부족하다는 언급도 있습니다.

* 혐오시설: 조사된 정보에 따르면, 물건지 인근에 직접적으로 노출되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 김포시 전체적으로는 도축장, 공원묘지 등 혐오시설로 인한 지역 발전 저해 사례가 언급된 바 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대중교통 불편: 차량을 이용한 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 임대차 관계 및 보증금 정보가 미상으로, 점유자와의 명도 협상 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본 토지는 계획관리지역이며, 중로3류 접합, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역(전방지역), 성장관리권역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히 군사보호구역 등은 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

대명항 인근에 위치한 근린상가 건물로, 2020년 준공되어 비교적 신축에 해당하며 기본적인 내부 설비를 갖추고 있습니다. 주변 수산물 시장 및 관광 시설과의 연계성이 좋아 잠재적인 상권 발전 가능성이 있습니다. 특히, 대명항의 국가어항 개발 계획은 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대됩니다. 권리관계는 명확하나, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 과정에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다. 또한, 토지이용계획상의 군사보호구역 등 제한사항은 향후 활용 방안을 고려할 때 반드시 확인해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 관광 및 어항 상권: 대명항의 풍부한 관광 자원(함상공원, 수산물 시장 등) 및 어항 기능과 직접적인 연계가 가능하여 관련 업종 운영에 유리합니다.

* 신축 상가 건물: 2020년 준공된 건물로, 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 즉시 영업 또는 임대가 가능하며, 초기 수리 비용 부담이 적습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로 재산권 행사에 용이합니다.

* 대명항 개발 호재: 국가어항으로의 개발 계획은 해당 지역의 관광 및 상업적 가치를 더욱 증대시킬 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 453,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 본 건의 적정 입찰가는 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가율, 향후 수익률 분석, 명도 비용 및 예상 소요 시간, 토지이용계획상의 제한사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 권리분석상 인수되는 권리는 없으나, 임차인 정보 미확인으로 인한 명도 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.