나이스옥션 법원경매 부천 2025타경32628 [4] 경기도 김포시 대곶면 대명리 487-21 대명항수산물타운 에이동 OOOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해맑은감정 · 평가일 2025.03.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 대곶면 대명리 소재 ""김포함상공원"" 남동측 인근에 위치합니다.
본건 주위는 대명항 인근으로 수산물시장, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하나 대중교통상황등은 다소 불편시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트 지상 3층 건물 내 제2층 제2010호 외 3개호로서,
(사용승인일 : 2020.12.17)
벽 체 : 페어글래스 마감 등
창 호 : 시스템창호 등입니다.

이용상태

대상물건(1~4)는 공부상 '일반음식점'입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내 소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 부정형의 토지로서, '제1,2종근린생활시설,판매시설' 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 15미터의 도로, 남서측으로 폭 약 8미터의 도로, 북동측으로 폭 약 4미터의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역) , 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(해병2사단 관할 지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(대명 소규모하수처리구역)<하수도법>입니다. <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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3. 물건 기본정보

4.1. 사건 기본 사항

사건번호: 부천지원 2025타경32628 (4)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사 (등기부 요약 참조)

4.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 대곶면 대명리 487-21, 대명항수산물타운 에이동 3층 3009호

건물명: 대명항수산물타운

용도: 근린상가 (제1,2종근린생활시설, 판매시설)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

4.3. 감정가 및 면적

감정가: 262,000,000원

토지 면적: 42.89㎡ (약 12.98평)

건물 면적: 53.98㎡ (약 16.33평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

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3. 입지조건

4.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 김포시 대곶면 대명리 소재 "김포함상공원" 남동측 인근에 위치합니다.

본 건 주위는 대명항 인근으로 수산물시장, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

4.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하나 대중교통 상황 등은 다소 불편시됩니다.

4.3. 토지 이용 및 도로

토지는 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, '제1,2종근린생활시설, 판매시설' 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 남동측으로 폭 약 15미터 도로, 남서측으로 폭 약 8미터 도로, 북동측으로 폭 약 4미터 도로에 접합니다.

2. 권리분석

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3. 권리분석

4.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 10월 14일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을1)이며, 채권금액은 10,000,000원입니다.

이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상입니다.

금액이 미상인 임대 관계가 존재할 가능성이 있어, 실제 점유자 및 임대차 관계에 대한 현장 확인 및 조사가 필수적입니다.

4.4. 등기부 요약

소유권 이전 및 신탁 관련 등기: 주식회사 원피앤디, 김한수, 주식회사 무궁화 신탁

담보 및 채권 관련 등기: 엠씨아이대부주식회사 (근저당), 느티나무제삼차유한회사 (근저당권부채권근질권설정)

압류 등기: 김포시 (2024-05-01)

임의경매 개시 결정: 엠씨아이대부 (2025-02-18)

2. 상권분석

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3. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 물건은 대명항 수산물타운 내 A동 3층 3009호에 위치한 집합건물입니다.

건물 구조는 철근콘크리트 구조이며, 사용승인일은 2020년 12월 17일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

공부상 용도는 '일반음식점'이며, 건축물대장상 주요 용도는 제2종근린생활시설, 기타 용도는 제1,2종근린생활시설 및 판매시설로 기재되어 있습니다.

주차 시설: 옥내 주차 46대 가능 (건축물대장 정보)

4.2. 지역 지구 현황

해당 물건은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 중로3류, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역 등에 속해 있습니다.

특히 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

2. 생활정보

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3. 생활정보

4.1. 건물 편의시설

위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 잠재적 리스크

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3. 잠재적 리스크

4.1. 권리 관계

등기부상 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 임대 관계가 미상으로 조사되어 실제 점유자가 있는 경우 명도에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

4.2. 지역 제한

군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역 등으로 인해 향후 재건축, 증축 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

4.3. 교통 및 접근성

차량 진입은 가능하나, 대중교통 이용이 다소 불편한 점은 상권 활성화에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

4.4. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본 물건과 인접한 곳에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 제한 사항은 존재합니다.

2. 종합 의견

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3. 종합 의견

본 물건은 2020년 사용승인을 받은 비교적 신축 상가 건물로, 대명항이라는 관광 및 상업 활동이 이루어지는 지역에 위치한다는 점에서 잠재적 가치가 있습니다.

토지 건물이 일괄 매각되어 재산권 행사에 용이하며, 권리 관계 또한 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 큰 위험은 없어 보입니다.

다만, 미상의 임대차 관계와 대중교통 접근성의 제약, 그리고 군사 보호구역과 같은 지역 제한 사항은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

명확한 현장 조사를 통해 실제 점유 현황과 건물 상태를 파악하는 것이 중요합니다.

2. 투자 포인트

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3. 투자 포인트

* 신축급 상가 건물로 즉시 운영 가능성이 높습니다.

* 대명항 관광지구 내 위치하여 유동인구 및 관광객 대상의 영업에 유리합니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 재산권 행사가 용이합니다.

* 비교적 최근인 2020년 사용승인으로 건물 노후도가 낮습니다.

2. 예상 입찰가

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3. 예상 입찰가

감정가: 262,000,000원

인수 보증금: 0원

본 건의 예상 입찰가는 주변 시세, 상권 활성화 정도, 건물의 현재 상태, 명도 소요 기간 및 비용, 지역 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석에 한계가 있습니다.

감정가를 기준으로, 낙찰 가능성과 수익성을 고려할 때, 감정가 대비 80~90% 수준에서 검토해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가 범위는 약 210,000,000원 ~ 240,000,000원으로 고려해볼 수 있습니다.

실제 입찰 참여 시에는 반드시 현장 조사를 통해 권리 관계, 실제 점유 현황, 건물 상태 등을 면밀히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.