나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33665 [8] 경기도 부천시 소사구 소사본동 133-12 부천소사역푸르지오 102동 25층 2503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선감정 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 소사구청 남서측 인근에 위치하는 부천소사역
푸르지오 102동 19층 1903호외 8개호로서 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이
소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 소사역 및 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 건으로 기호1,6,8은 30층건물, 기호2,9는 28층건물,
기호3은 25층건물, 기호4,5는 29층, 기호7은 24층건물로서

외벽: 콘크리트위 페인팅마감 등,
내벽: 벽지 및 일부타일마감 등,
창호: 샷시 창호등임.

이용상태

기호1.~9.는 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장(총주차대수:1,018대), 도시가스에 의한 개별난방
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리모양의 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건단지 북측으로 폭 약20미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(소사역세권 지구단위계획구역), 중로1류(폭20m~25m)
(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 중로3류(폭12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한
구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33665 (8)

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 133-12 부천소사역푸르지오 102동 25층 2503호

물건종별: 아파트

감정가: 889,000,000원

토지면적: 61.23㎡ (약 18.53평)

건물면적 (전용면적): 122.86㎡ (약 37.17평)

분양면적: (제공된 정보에 명시되지 않음)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

최저매각가격: (감정가 889,000,000원 기준, 입찰 시 확인 필요)

매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 소사구 소사본동 133-12, 부천소사역푸르지오 102동 25층 2503호. 소사구청 남서측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 소사역 (1호선, 서해선) 및 다수의 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 환경은 보통 수준임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조의 평스라브 지붕 건물로, 30층 건물 중 25층에 해당함. 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시임.

* 단지 규모: 해당 동(102동)은 30층 규모이며, 총 797세대의 대단지 아파트임. 총 주차 대수는 1,018대로, 세대당 약 1.28대의 주차가 가능함.

* 사용승인일: 2012년 11월 5일.

* 도로 상태: 단지 북측으로 약 20미터 폭의 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(소사역세권), 중로1/2/3류에 접합, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 공유물분할을 위한 경매로 진행됨.

* 말소기준권리: 2025년 6월 18일 접수된 이미자 외 3명 명의의 강제경매 개시 결정 등기.

* 등기부 요약: 소유권은 배병량, 김태진을 거쳐 현재 김성림 외 4명(상속)에게 이전되었음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 장

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2013년 3월 22일

* 확정일자: 2013년 3월 22일

* 배당신고일자: 2025년 7월 3일

* 대항력: 있음

* 임차인: 장

* 보증금: 300,000,000원 (1차 보증금 증액분 50,000,000원 포함)

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2013년 3월 22일

* 확정일자: 2015년 3월 20일

* 배당신고일자: 2025년 7월 3일

* 대항력: 있음

* 인수되는 보증금: 인수 보증금 합계 0원. (상기 임차인들의 보증금은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되나, 배당 내역 및 명도 과정에서 변동 가능성 유의 필요.)

* 특별 매각조건: 매수신청보증금으로 최저매각가격의 20%를 납부해야 함.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

1.3. 상권분석

* 위치적 이점: 부천 소사역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합지역에 위치함.

* 주변 시설: 소사역 주변으로 다양한 상업 시설, 금융기관, 병원, 관공서(소사구청) 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음.

* 교통 허브: 1호선과 서해선이 교차하는 소사역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리함.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 바로는 본 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

1.4. 생활정보

* 교통: 소사역(1호선, 서해선)을 도보로 이용할 수 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 소사역 상권의 쇼핑몰, 마트, 은행, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 교육시설: 인근에 소사초등학교, 소사중학교, 부천고등학교 등 다수의 교육시설이 위치하여 자녀 교육 환경이 양호함.

* 문화/여가: 주변 녹지 공간 및 공공시설 접근성이 양호하며, 문화생활을 누릴 수 있는 환경.

1.5. 잠재적 리스크

* 공유물분할 경매 특수성: 공동 소유자 간의 복잡한 이해관계 및 분쟁 발생 가능성이 존재하며, 경매 절차가 일반 경매보다 복잡할 수 있음.

* 대항력 있는 임차인의 존재: 비록 인수 보증금은 0원으로 예상되나, 임차인과의 명도 과정에서 협의가 원활하지 않거나 법적 절차가 필요할 경우 시간 및 비용이 소요될 수 있음. 감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재된 부분도 있어, 명확한 사실관계 확인이 중요함.

* 높은 매수신청보증금: 최저매각가격의 20%에 달하는 보증금이 요구되므로, 충분한 자금 준비가 필요함.

* 부동산 시장 변동성: 일반적인 부동산 투자에 수반되는 시장 상황 변화에 따른 가치 변동 위험.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천 소사역 초역세권의 우수한 입지를 자랑하는 대단지 아파트 '부천소사역푸르지오'로, 교통 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 및 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 공유물분할 경매라는 특수성과 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점에서 권리 분석 및 명도 계획 수립에 신중을 기해야 합니다. 특히, 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 파악되나, 임차인과의 원만한 명도 진행을 위한 철저한 사전 조사와 전략이 필수적입니다. 특별 매각 조건인 20%의 보증금 또한 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 수도권 서부의 교통 요지인 소사역을 도보로 이용 가능하며, 향후 교통망 개선 사업(소사역세권 지구단위계획 등)에 따른 가치 상승 잠재력이 높음.

* 브랜드 대단지 아파트: '부천소사역푸르지오'라는 브랜드 인지도가 높고, 797세대의 대단지로서 관리 및 편의시설 이용이 용이하여 안정적인 수요가 기대됨.

* 지역 개발 호재: 소사역세권 지구단위계획구역 지정 등으로 인한 지역 가치 상승 요인 보유.

* 경매 특수성을 활용한 시세차익 기대: 철저한 권리 분석과 명도 계획을 바탕으로 시세보다 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가, 주변 시세, 최근 실거래가, 임차인과의 명도 조건, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 건은 인수되는 임차보증금이 없는 것으로 파악되나, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 가능 비용 및 특별매각조건(보증금 20%) 등을 감안하여 신중하게 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 심층적인 시세 조사 및 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.