나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33665 [5] 경기도 부천시 소사구 소사본동 133-12 부천소사역푸르지오 101동 27층 2703호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상선감정 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 소사구청 남서측 인근에 위치하는 부천소사역
푸르지오 102동 19층 1903호외 8개호로서 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이
소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 소사역 및 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 건으로 기호1,6,8은 30층건물, 기호2,9는 28층건물,
기호3은 25층건물, 기호4,5는 29층, 기호7은 24층건물로서

외벽: 콘크리트위 페인팅마감 등,
내벽: 벽지 및 일부타일마감 등,
창호: 샷시 창호등임.

이용상태

기호1.~9.는 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장(총주차대수:1,018대), 도시가스에 의한 개별난방
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리모양의 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건단지 북측으로 폭 약20미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(소사역세권 지구단위계획구역), 중로1류(폭20m~25m)
(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 중로3류(폭12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한
구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33665 (5)

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 133-12 부천소사역푸르지오 101동 27층 2703호

용도: 아파트

감정가: 898,000,000원

토지면적: 61.23㎡ (약 18.52평)

토지지분: 61.23㎡ (약 18.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 122.86㎡ (약 37.16평)

건물지분: 122.8644㎡ (약 37.16평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 이

특이사항: 공유물분할경매, 대항력있는임차인

주의사항: 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동에 위치한 부천소사역푸르지오 101동 27층 2703호입니다.

주변으로는 소사구청이 있으며, 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 소사역(지하철 1호선, 서해선) 및 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

단지 북측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 단지 접근성이 우수합니다.

본건이 소재한 지역은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

토지이용계획상으로는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(소사역세권 지구단위계획구역)이며, 해당 지역은 도로법에 따른 중로1류, 중로2류, 중로3류에 접해 있고, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

본 물건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다.

채권자는 이 입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 6월 18일 접수된 인천지방법원 부천지원의 강제경매개시결정(2025타경33665)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리가 없어, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 매수인이 인수해야 하는 권리는 없음)

현재 임차인으로 유미자 씨가 등재되어 있으며, 보증금 0원, 차임 0원에 2024년 11월 27일 전입신고를 마쳤고, 대항력이 있는 것으로 분석됩니다.

임차인 유미자 씨는 보증금과 차임이 0원으로 특이사항이 있으나, 대항력이 있으므로 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본건은 부천소사역을 도보로 이용 가능한 역세권 아파트 단지 내에 위치하고 있어, 뛰어난 교통망을 기반으로 한 우수한 상권을 형성하고 있습니다.

소사역 주변으로는 다양한 금융기관, 병원, 관공서(소사구청 인근) 및 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

또한, 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활용품 구매 및 각종 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 부천소사역 푸르지오 단지 내 아파트로, 총 주차대수는 1,018대로 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕으로 건축되었으며, 도시가스에 의한 개별난방 시스템이 적용되어 있습니다.

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

사용승인일은 2012년 11월 05일로, 비교적 신축 아파트에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

공유물분할 경매 특성상 복수의 소유자가 존재하며, 분할 과정 및 매각 절차에 일반 경매보다 복잡성이 따를 수 있습니다.

대항력 있는 임차인(유미자)이 보증금 및 차임이 0원으로 등재되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

본 건은 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로, 일반 경매(10%)보다 두 배 높은 금액을 준비해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 소사역 역세권에 위치한 대단지 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 우수합니다.

하지만 공유물분할 경매라는 점과 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 및 권리관계 파악에 있어 주의를 요하는 부분입니다.

특히, 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점은 추가적인 확인 및 신중한 접근이 필요합니다.

특별매각조건으로 인한 높은 보증금 요건 또한 입찰 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

소사역 역세권이라는 확고한 입지적 장점을 가지고 있어, 향후 시세 상승 및 안정적인 가치 유지가 기대됩니다.

부천소사역 푸르지오는 대규모 단지로, 지역 내 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

공유물분할 경매 특성상 일반 매매나 경매보다 시세보다 낮은 가격에 취득할 가능성이 존재합니다.

현재 권리상 인수할 부담이 없는 것으로 분석되므로, 명도 리스크만 잘 관리한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가(898,000,000원)를 기준으로 산정하되, 공유물분할 경매의 특수성과 대항력 있는 임차인 존재로 인한 명도 리스크, 그리고 특별매각조건(보증금 20%)을 충분히 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

통상적인 경매 할인율 및 예상되는 명도 관련 비용(시간, 법적 비용 등)을 감안하여, 감정가의 70%~80% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사, 임차인과의 소통 시도, 법률 전문가의 조언을 바탕으로 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.