나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경2211 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1556-48 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2024.05.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재<신논현역(9호선, 신분당선)> 인근에 위치함.

본건 주위는 근린생활시설(소매점, 사무실) 등이 혼재하고 있는 지역으로서, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량 진출입이 가능하며, 북측으로 봉은사로를 통하여 타지역으로 진출입 가능함.

형태 및 이용상태

본건 기호(1)은 인접필지 및 인접대지 대비 북서측 하향 완경사의 가장형 토지로 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 기호(1) 북측으로 노폭 약 7미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

"도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호(가)에 제시외 물건㉠(구조 : 조적조, 용도 : 사무실, 면적 : 약 36㎡)이 소재하나 구조, 용도, 규모 등으로 보아 본건의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단되니 업무 진행시 참고하시기 바람.(후첨<지적 및 건물개황도> 참조.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

7. 기타사항 그 밖의 사항 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 [사용승인일: 2023.04.21]건으로,
외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지도배, 몰탈위페인팅 마감 등,
창호: 샷시 창호 등.

이용상태

기호(가): 단독주택, 제2종근린생활시설로 이용중임.
(자세한 사항은 "건물내부구조도 및 임대상황" 참조)

설비내역

위생급·배수설비, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

"기준시점 현재 본건 지상위로 제시외건물(㉠-㉤)이 소재하며, 개략적인 면적을 산출하여 기재하였는 바, 경매 진행시 참고 바람.(후첨 "지적 및 건물개황도" 참조)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

7. 기타사항 그 밖의 사항 참조.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울중앙지방법원 2024타경2211 (1) 사건에 대한 부동산 물건 상세 정보를 분석하여 제공합니다.

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경2211 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1556-48

* 용도: 근린주택 (단독주택 외 1, 제2종근린생활시설)

* 감정가: 3,431,342,500원

* 토지면적: 246.80㎡ (약 74.66평)

* 건물면적: 504.18㎡ (약 152.51평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 138.91㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 관악중앙새마을금고 (관OOOOOOOO)

* 특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재로, 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 신림동은 서울 서남부의 주요 도심 중 하나로, 유동인구가 많고 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용이 편리한 입지입니다. 지하철 2호선 신림역이 인근에 위치하여 도심 및 강남 등 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 완경사의 가장형 토지로서 현재 상업용 및 주거용 건물 부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조로, 단독주택 및 제2종근린생활시설로 이용되고 있습니다. 2023년 4월 21일 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건은 북측으로 노폭 약 7미터의 포장도로와 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다. 또한, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 개발이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

2.6. 주변 혐오시설

인근 지역에 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 '말소'로 처리되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 건물 등기부 상 말소기준권리(을1: 근저당권, 2023.06.19)도 '말소'로 표시되어 있으며, 그 외 등기된 주택임차권 등도 모두 '말소' 처리되었습니다.

* 다만, 관악구(서울특별시)에서 설정한 압류(갑6, 갑7 on 토지, 갑3 on 건물)가 존재하나, 일반적으로 임의경매로 진행되는 경우 선순위 권리 및 경매 개시 결정에 따른 후순위 권리들이 소멸되므로, 해당 압류 또한 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나 압류 주체 및 성격에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으므로 최종 확인이 필요합니다.

* 등기부채권 총액은 토지 2,080,800,000원, 건물 3,440,800,000원으로 감정가를 상회하나, 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 본건에는 다수의 임차인이 거주 중이나, 모든 임차인의 '대항력'은 없는 것으로 확인되었습니다.

* 이는 임차인들이 보증금에 대한 우선변제권을 행사할 수 없으며, 보증금 반환 의무가 낙찰자에게 승계되지 않음을 의미합니다. 따라서 임차인의 보증금은 경매 절차 또는 채무자의 변제를 통해 대부분 회수될 것으로 예상됩니다.

* 전체 임차인 보증금 합계는 1,728,900,000원입니다. (대항력 있는 임차인으로 인한 인수 보증금 합계: 0원)

* 주요 임차인 현황 (성함은 첫 글자만 표기, 나머지는 마스킹 처리):

* 강 : 보증금 12,000,000원, 차임 150,000원, 전입/확정 2023.07.20/2023.07.04

* 김 : 보증금 100,000,000원, 차임 150,000원, 전입/확정 2024.01.24/2024.01.24

* 박 : 보증금 150,000,000원, 차임 100,000원, 전입/확정 2023.08.18/2023.07.31

* 박 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2023.07.28/2023.07.28

* 서 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2023.08.11/2023.07.14

* 안 : 보증금 5,000,000원, 차임 580,000원, 전입/확정 2024.03.11/2024.03.11

* 오 : 보증금 40,000,000원, 차임 650,000원, 전입/확정 2024.02.26/2024.02.26

* 윤 : 보증금 50,000,000원, 차임 600,000원, 전입/확정 2024.02.02/2024.02.02

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/확정 2024.01.02

* 이 : 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2023.07.26/2023.06.26

* 이 : 보증금 120,000,000원, 차임 150,000원, 전입/확정 2023.09.08/2023.07.14

* 이 : 보증금 40,000,000원, 차임 650,000원, 전입/확정 2024.01.02/2024.01.02

* 인 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2023.11.27/2023.11.07

* 임 : 보증금 40,000,000원, 차임 650,000원, 전입/확정 2024.02.15/2024.02.20

* 정 : 보증금 38,900,000원, 차임 0원, 전입/확정 2024.02.02/2024.02.02

* 정 : 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2023.11.03/2023.10.13

* 정 : 보증금 150,000,000원, 차임 30,000원, 전입/확정 2023.08.18/2023.07.14

* 채 : 보증금 145,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2023.08.14/2023.07.19

* 홍 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2024.02.07/2024.01.22

4. 상권분석

본건이 위치한 서울 관악구 신림동은 지하철 2호선 신림역을 중심으로 형성된 역세권 상권이 매우 발달해 있습니다. 대학가와 주거 지역이 밀집해 있어 젊은 유동인구와 배후 수요가 풍부합니다. 각종 소매점, 음식점, 학원, 병원 등 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활력이 높고, 상업적 가치가 우수한 지역입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 신림역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 전역으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 신림역 주변에 대형 쇼핑몰, 백화점, 재래시장(신림중앙시장 등), 다양한 프랜차이즈 식당 및 카페 등이 밀집해 있어 쇼핑, 문화, 외식 등 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

* 교육시설: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하며, 서울대학교, 숭실대학교, 총신대학교 등 주요 대학과도 접근성이 좋습니다.

* 의료시설: 대학병원급 병원(서울대학교병원, 보라매병원 등) 및 종합병원, 개인 병의원 등이 인근에 위치하여 의료 서비스 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 건물 면적 외에 138.91㎡의 제시외 건물이 존재하며, 이 부분의 현황 및 법적 상태를 면밀히 확인해야 합니다.

* 압류권리: 관악구에서 설정한 압류가 등기부상 확인되나, 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나 만일 소멸되지 않을 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 보증금: 총 임차인 보증금 합계액이 약 17.3억원에 달합니다. 대항력 있는 임차인은 없으나, 낙찰가가 총 보증금 합계액보다 현저히 낮을 경우, 낙찰자가 보증금 반환에 필요한 자금을 추가로 투입해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. (단, 본건은 인수 보증금 합계 0원으로, 이 부분은 낙찰자에게 직접적인 승계 의무는 없습니다.)

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하) 등 도시계획 제한사항으로 인해 향후 건축물 용도 변경이나 고층 건축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 신축된 근린주택으로, 서울 관악구 신림동의 핵심 지역에 위치하고 있습니다. 교통, 상권, 생활 편의시설 등 입지적 강점이 뛰어나며, 현재 모든 임차인이 대항력이 없어 권리 인수 부담이 적다는 점은 큰 장점입니다. 제시외 건물과 관악구의 압류 등 추가 확인이 필요한 부분은 있으나, 전반적으로 양호한 투자 가치를 지닌 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2023년 사용승인으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 사용 및 임대가 용이합니다.

* 우수한 입지: 신림역 역세권의 중심 상업 및 주거 지역에 위치하여 수요가 풍부합니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자에게 인수되는 보증금이 없으므로 권리 분석이 상대적으로 간단합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로 복잡한 분할 문제가 없습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 3,431,342,500원입니다. 본건은 비교적 신축 건물이며, 입지 조건이 우수하고 권리 관계가 비교적 명확한 점을 고려할 때, 경매 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 감안하여 감정가 수준에서 또는 그 이상으로 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

일반적으로 감정가의 90% ~ 110% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적인 접근 시: 약 30억 8천만 원 ~ 32억 7천만 원

* 적극적인 접근 시: 약 32억 7천만 원 ~ 37억 7천만 원

본 물건의 경우, 신축 연식과 좋은 입지, 깨끗한 권리 관계를 고려하여 약 31억 원 ~ 35억 원 사이에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.