나이스옥션 법원경매 고양 2024타경87989 [1] 경기도 파주시 적성면 마지리 253-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.01.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 마지리 소재 "마지2리회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(2) : 인접지 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 현황 건부지(단독주택)로 이용 중임.
일련번호(3) : 지목 및 현황 "도로"임.

인접 도로상태

일련번호(2) : 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 현황 "도로"인 일련번호(3)에 접함.
일련번호(3) : 지목 및 현황 "도로"임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2),(3) : 공히 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(11미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사스라브)지붕 지하1층/지상1층 건물로서,
외벽 : 치장벽돌 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비 등을 갖춤.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 목록 3번 - 지분매각임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경87989 (1)

소재지: 경기도 파주시 적성면 마지리 253-1

용도: 단독주택

감정가: 601,061,750원

토지면적: 1180.00㎡ (약 356.91평)

토지지분: 1033.75㎡ (약 312.68평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 329.60㎡ (약 99.71평)

건물지분: 329.6㎡ (약 99.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 1. 일괄매각. 2. 목록 3번 - 지분매각임.

건물구조: 철근콘크리트구조 (경사스라브) 지붕 지하 1층/지상 1층

사용승인일: 2009년 05월 21일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 마지리 소재 "마지2리회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용상태

일련번호(2): 인접지 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서 현황 건부지(단독주택)로 이용 중입니다.

일련번호(3): 지목 및 현황 "도로"입니다.

2.4. 인접 도로상태

일련번호(2): 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 현황 "도로"인 일련번호(3)에 접합니다.

일련번호(3): 지목 및 현황 "도로"입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2),(3): 공히 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을3, 우리은행 근저당권 (접수일자: 2023-05-25)

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

을3: 우리은행 근저당권 (2023-05-25)

을4: 이명옥 근저당권 (2023-06-13)

을5: 유경자 근저당권 (2023-06-13)

갑11: 고양세무서장 압류 (2023-08-14)

갑13: 제이비우리캐피탈주식회사 가압류 (2024-02-20)

갑14: 에프더블유에이치씨2403유동화전문 임의경매 (2024-12-24)

갑15: 에프더블유에이치씨2403유동화전문 임의경매 (2024-12-24)

갑16: 국민건강보험공단 압류 (2025-01-15)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

명세서상 기재된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

3.5. 임차인 현황

* 윤명순: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자/사업자등록일자 없음, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

* 정진원: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-11-29, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

권리분석: 임차인 정진원은 전입일자가 있으나 대항력은 없으므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.6. 등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액: 1,465,000,000원

건물 등기부채권 총액: 1,488,621,805원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 단독주택, 농경지, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 농촌 지역의 특성을 띱니다.

4.2. 상업 시설

주변에 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설이 일부 존재하나, 대규모 상업 시설이나 유동 인구가 많은 지역과는 거리가 있습니다. 따라서 상업적 가치는 제한적입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

"마지2리회관" 인근에 위치하며, 단독주택과 농경지가 많은 조용하고 한적한 주거 환경입니다.

5.2. 교통

차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

5.3. 편의시설

주요 편의시설은 파주시 적성면 소재지(적성시장 주변)에 위치할 것으로 예상되며, 마지리 자체는 농촌 지역 특성상 편의시설이 부족할 수 있습니다.

5.4. 교육시설

적서초등학교가 비교적 가까운 거리에 위치하고 있습니다.

5.5. 의료시설

인근에 의원급 의료기관이나 보건지소가 있을 것으로 예상되나, 종합병원급 시설은 적성면 소재지에 없을 가능성이 높습니다.

5.6. 혐오시설

주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화물건 및 공동담보

본 물건은 유동화 물건이며 공동담보로 묶여 있어, 복잡한 채권 관계 및 추가적인 법적 분쟁의 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 토지 지분매각

토지 목록 3번이 지분매각으로 진행되어, 토지 이용 및 관리에 있어 공동 소유자와의 협의가 필요하며 분쟁의 소지가 있습니다.

6.3. 개발 제한

본 토지는 자연녹지지역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 주변 환경

농경지와 혼재된 지역 특성상, 쾌적하고 현대적인 주거 환경을 기대하기 어려울 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 경기도 파주시 적성면 마지리 소재 넓은 토지를 가진 단독주택입니다.

7.2. 권리관계

다수의 권리가 설정되었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 임차인은 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

7.3. 투자가치

넓은 토지를 활용할 수 있다는 점은 장점이나, 유동화 물건, 토지 지분매각, 개발 제한 지역이라는 점은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지

총 1180.00㎡ (약 356.91평)의 넓은 토지는 활용 가치가 높으며, 추후 가치 상승 잠재력을 가집니다.

8.2. 토지 활용 가능성

현황 건부지 외 도로로 이용되는 토지 일부(지분)가 포함되어 있어, 토지 이용 계획을 통해 부가적인 가치를 창출할 수 있습니다.

8.3. 가격 메리트

제반 리스크를 고려하더라도, 감정가 대비 넓은 토지 면적은 시세보다 저렴하게 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 연립/다세대 주택의 최근 매매가는 본건 단독주택 및 넓은 토지와는 직접적인 비교가 어렵습니다. 본 물건의 가치는 주로 토지의 시세에 영향을 받을 것으로 판단됩니다.

파주시 적성면 마지리 지역의 자연녹지 토지 시세는 평당 10만원 ~ 30만원 선으로 추정됩니다. 보수적으로 평당 15만원으로 가정 시, 토지 가치는 약 5354만원입니다.

건물(약 99.71평, 2009년식)의 현재 가치를 보수적으로 평당 250만원으로 추정하면 약 2493만원입니다.

따라서, 물건 자체의 순수 가치 추정치는 약 7847만원 (토지 5354만원 + 건물 2493만원)으로 매우 낮게 산정됩니다.

9.2. 감정가와의 비교

감정가 601,061,750원 대비 순수 가치 추정치는 매우 낮은 수준입니다. 이는 감정가가 토지의 잠재적 가치, 향후 개발 가능성, 또는 다른 특수한 가치들을 반영하여 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

본 건은 유동화 물건, 토지 지분매각, 개발 제한 지역이라는 리스크 요인을 가지고 있습니다. 이에 따라 감정가 이하로 입찰하는 것이 합리적입니다.

리스크를 고려하여 감정가의 70%~80% 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 420,000,000원 ~ 480,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.